La concurrencia en la titularidad debe determinarse, y en el caso de que se trate de condominio, deberá expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino. El respeto del Registrador a las resoluciones judiciales no impide que tenga obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia, debe resultar de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones, para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas

En expediente de dominio 321/1999, para reanudación detracto sucesivo interrumpido de la finca registral 30807 del Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina, n.° 1, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número tres, de dicha ciudad, promovido por D.ª Felicitas Val Villamide y D.ª María Jesús González Val, fue dictado auto el 29 de marzo de 2001, en el que se declara justificado el dominio de la promotora y se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio.

Presentado testimonio del citado auto en el Registro de la Propiedad de Talavera de la Reina, n.° 1, fue calificado con la siguiente nota: «No practicada operación alguna del precedente documento referente a la finca registral número 30.807 y no 39.087 como se dice después de su descripción por los siguientes defectos: 1. Por no ser el expediente de dominio de reanudación detracto de procedimiento adecuado cuando como en el presente caso simplemente hay una ruptura en el orden de titularidades que se podría salvar por la elevación a público de los documentos privados. 2. Por no constar el título de adquisición de los promoventes. 3. Por no constar la descripción de la finca con los requisitos que exige el artículo 51 del Reglamento Hipotecario en cuanto ala cuota de participación en los elementos comunes. 4. Por no constar en qué proporción se declara el dominio de Doña Felicitas Val Villamide y Doña María Jesús González Val, conforme exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario. 5. Por no constar si se ha citado tres veces una de ellas personalmente a los titulares registrales, Justo V. S. y Victoria S. M. al ser la inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad como exige el artículo 202 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario. Siendo el primer defecto insubsanable se deniega su inscripción. Contra la presente nota de calificación podrá interponerse recurso gubernativo dentro del plazo de cuatro meses a contar de la fecha de la nota por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha, conforme a lo dispuesto en el artículo 113 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Talavera de la Reina a 14 de diciembre de 2001. El Registrador. Fdo: María del Carmen de la Rocha Celada».

D.ª Felicitas Val Villamide y D.ª María Jesús González Val interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: que la finca 30807 se hallaba inscrita en el Registro de la Propiedad n.° 1 de Talavera de la Reina, a nombre de D. Pedro O.R., casado con D.ª Cándida B.G. y D. Justo V.S., casado con D.ª Victoria S.M., la cual fue adquirida por D. Pedro C.C. y D.ª María F.P. en virtud de contrato privado de compraventa y que posteriormente, fue adquirida por las recurrentes también en virtud de contrato privado de compraventa. Que el auto recaído en el expediente de dominio promovido por las señoras citadas en el último lugar declaró justificado su dominio sobre la finca registral citada, ordenándose la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio. Que como fundamentos de derecho se citan las Resoluciones de 13 de febrero y 21 de octubre de 1992, 17 de febrero o 16 de julio de 1993 y 12 de febrero de 1996, entre otras; 13 de abril de 1999, 30 de mayo de 1998; 7 de julio de 1997,16 de noviembre de 1923 y 1 de julio de 1996.

La Registradora de la Propiedad informó: Que solamente ha sido objeto de recurso el primero de los defectos de la nota, no siendo admisibles ninguno de los dos fundamentos alegados por el recurrente. Que el recurrente desconoce la existencia del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la reiterada jurisprudencia sobre la materia (Resolución de 30 de noviembre de 2000 y sobre la calificación de autos de expedientes de dominio los artículos 276, 283 y 286 del Reglamento Hipotecario). Que no hay verdadera interrupción del tracto, ya que los promovientes traen causa de los titulares regístrales, constructores del edificio del que forma parte la finca a que se refiere el documento, por lo que no existiría ningún obstáculo para elevar el documento privado a público, y sino se pueden elevar a público conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, procedería obtener dicho resultado por el procedimiento declarativo correspondiente, ya que el expediente de dominio para reanudar el tracto es un procedimiento excepcional y sólo puede utilizarse cuando hay una verdadera interrupción del tracto, como señala la Resolución de 30 de noviembre de 2000 y 9 de octubre de 2000.

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 8, 9, 18, 200, 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, 51, 54, 100, 117 y 206 de su Reglamento y las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de febrero de 1996, 11 de febrero y 19 de octubre de 1999, 18 y 19 de enero y 2 de octubre de 2001 y 20 de junio de 2002.



1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto de expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de un local existente en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. La Registradora deniega la inscripción por los defectos que se transcriben en los hechos. Las interesadas recurren.



2. Alega la Registradora que sólo se recurre el primero de los defectos, pero ello no es cierto pues, aunque centran su argumentación en dicho defecto, en el cuerpo del recurso niega la existencia de defectos, y en el Suplico solicita «se proceda a la inscripción», por lo que esta Dirección General debe entrar en el examen de todos los defectos.



3. El primero de los defectos -que es además el único que se declara insubsanable- ha de ser revocado. Dice la Registradora que no existe interrupción del tracto pues hay una simple ruptura en la cadena de titularidades. Tal distinción es incomprensible, pues siempre que hay interrupción de tracto existe ruptura de la cadena de titularidades. Por lo demás, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 20 de junio de 2002), cuando son dos transmisiones las que se tratan de suplir con el expediente, pues resulta del Auto que los titulares regístrales vendieron a unos cónyuges, los cuales vendieron, a su vez, a las promotoras del expediente, existe propia interrupción del tracto, por lo que no cabe negar la posibilidad de que dicho expediente tenga acceso al Registro.



4. El segundo de los defectos ha de revocarse igualmente. En efecto, según la Registradora, no consta el título de adquisición de las promotoras del expediente, cuando resulta del testimonio del Auto que la adquirieron «de D. J.P.C. y Doña M.F.P. en virtud de contrato privado de compraventa».



5. El tercero de los defectos dice que no consta en el documento presentado la cuota de participación del local cuyo tracto se trata de reanudar. Aunque no conste la cuota en el Registro (pues si consta no se plantea problema), no se puede negar al promotor del expediente la posibilidad de reanudar el tracto. Hay que tener en cuenta, además, que si la cuota no figura en el Registro no podría inscribirse basándose en un procedimiento en el que no han tenido intervención los demás titulares de elementos privativos del edificio.



6. El cuarto de los defectos, consistente en que no se expresa en qué proporción se declara el dominio de las dos promotoras del expediente, ha de confirmarse. La concurrencia en la titularidad debe determinarse, y en el caso de que se trate de condominio, deberá expresarse la cuota ideal correspondiente a cada condómino.



7. En el último de los defectos se achaca al documento presentado el no hacerse constar, siendo la inscripción contradictoria de menos de treinta años de antigüedad, la forma en que se han hecho las notificaciones, pues sólo se expresa genéricamente que se hicieron conforme a la Ley. Pero, como ha dicho también esta Dirección General (cfr., entre muchas otras, la Resolución de 2 de octubre de 2001), el respeto del Registrador a las resoluciones judiciales no impide que tenga obligación de calificar si las personas que aparecen como titulares en el Registro han tenido en el procedimiento las garantías necesarias para evitar su indefensión (cfr. artículo 100 del Reglamento Hipotecario); en consecuencia, debe resultar de la documentación presentada en qué forma se han practicado las notificaciones, para que el Registrador pueda calificar que las mismas se han realizado en la forma prevista por las normas, como exige la Registradora.



Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, revocando los tres primeros defectos y confirmando los dos últimos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 3 de febrero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.



Sra. Registradora de la Propiedad n.° 1 de Talavera de la Reina.