La caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada se opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, aún cuando todavía no se haya cancelado el asiento, lo que determina (tratándose de una anotación preventiva de embargo) la pérdida de prioridad de ésta, y la mejoría de rango de las anotaciones posteriores, no siendo posible por ello, desde el momento de la caducidad, proceder a la cancelación de estas en virtud del mandamiento previsto en el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario.

Se presentó por correo en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor, con fecha de 7 de Agosto de dos mil seis, causando el asiento de presentación 1512 del Libro Diario 200, instancia suscrita por Doña Francisca Romero Roca, solicitando la cancelación de cargas que pesan sobre la finca registral siete mil diez del término de El Castillo. Dicha instancia fue objeto de calificación negativa en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Registro de la Propiedad de Sanlúcar La Mayor. Con relación al escrito recibido por correo el día 7 de Agosto de 2006 y presentado en este Registro con igual fecha, según el asiento 1512 del Diario 200, en el que se solicita que se de cumplimiento al mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número tres de Jerez de la Frontera y se proceda a la cancelación de los embargos posteriores a la adjudicación en subasta judicial sobre la finca registral 7.010 del término de el Castillo de las Guardas, se pone en conocimiento lo siguiente: 1) Que el citado escrito no es título hábil para inscribir las cancelaciones ordenadas en los procedimientos ejecutivos, sino el mandamiento de cancelación expedido por el Juez o Secretario, cumpliendo los demás requisitos legales. (artículos 175.2 RH y 674 LEC). Ello sin perjuicio de la presentación del mandamiento de cancelación de cargas de fecha de 24 de Febrero de 2006, autos 199/381. 2) No obstante lo anterior, aun cuando se presente dicho mandamiento, y en contestación a la cuestión planteada, es doctrina reiterada de la Dirección General de los Registros y del Notariado que, una vez transcurrido el plazo de vigencia de la anotación preventiva, ésta caduca, aunque formalmente no se haya extendido el asiento de cancelación, y destaca dicho Centro Directivo que, desde la Ley Hipotecaria de 1909 hasta la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, una vez caducada la anotación, háyase o no extendido el asiento de cancelación, no procede cancelar asientos por el mero hecho de ser posteriores a dicha anotación, pues ésta, al haberse extinguido, ha dejado de ser preferente. Lo contrario, advierte, supondría hacer saltar las bases de nuestro sistema registral, no sólo en el aspecto positivo (protección del tráfico jurídico) sino también en el negativo (inoponibilidad y presunción de extinción de los derechos no inscritos o cancelados). Por ello, añade, no cabe acoger la postura del recurrente de que la cancelación de cargas posteriores es procedente por el hecho de que la adjudicación tuviera lugar vigente la anotación, pues acoger tal tesis supondría dar una eficacia indefinida a asientos ya caducados, prolongando su vigencia hasta que el interesado tuviera a bien presentar en el Registro el correspondiente mandamiento. Y sin que esta doctrina suponga alteración alguna de la preferencia sustantiva de los derechos, ni impida la purga de los no preferentes, pues los efectos de la prioridad de las anotaciones se manifiestan exclusivamente en el plano registral, sin prejuzgar las decisiones que los tribunales puedan adoptar en orden a la preferencia entre cargas con independencia de su posición tabular. La situación del embargo con anotación caducada es en gran medida similar a la del embargo no anotado (que en modo alguno es ineficaz ni impide la ejecución del bien, pero que topa con más dificultades que el que si lo está para provocar la cancelación de cargas posteriores. 3) En definitiva la caducidad de los asientos que nacen con una duración predeterminada opera de un modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, y ello, tratándose de una anotación preventiva de embargo, determina que las cargas posteriores mejoran de rango registral, de modo que no procede acceder a la cancelación de ésta en virtud del mandamiento prevenido en los artículos 1518 de la antigua LEC, actual 674 y 175.2.º Reglamento Hipotecario, dictado en el procedimiento en el que se ordenó la practica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquella en el Registro, se había operado ya la caducidad, pues caducada la anotación, el mandamiento carece de virtualidad cancelatoria de anotaciones posteriores. En el mismo sentido pueden verse las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notario de 26-06-1986, 28-09-1987, 06-06-1991, 06-04-1994, 30-04-1998, 05-05-1998, 08-03-1999, 17-03-1999, 16-04-1999, 18-06-1999, 15-07-1999, 10-01-2000, 19-05-2000, 25-05-2000, 26-05-2000, 18-11-2004, 14-01-2005, 20-10-2005, y artículos 1, 20, 38, 42, 82 y 86 de la Ley Hipotecaria y 175.2.º de su Reglamento. A la vista de las causas impeditivas relacionadas en los hechos y en los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, acuerdo denegar la inscripción del documento presentado. notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al Notario autorizante, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Se prorroga el asiento de presentación conforme al artículo 323 de la misma Ley. Esta calificación podrá ser objeto de recurso potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ser impugnada directamente ante los Juzgados de la capital de la provincia en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. El recurso, en el caso de que el recurrente opte por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se presentará en este Registro, para su remisión a dicho Centro Directivo, debiéndose acompañar el escrito del recurso, el título objeto de la calificación, en original o por testimonio, y una copia de la calificación efectuada. El recurso debe interponerse en el plazo de dos meses, en el caso de que se interponga directamente ante el Juzgado competente, o en el plazo de un mes cuando se interponga ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, contándose, en cualquier caso, dichos plazos desde la notificación de la calificación recurrida. Así mismo se advierte de la posibilidad de solicitar la intervención de Registrador sustituto, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y el R.D. 1039/2003, de 1 de Agosto. El asiento de presentación queda prorrogado automáticamente por un plazo de sesenta días a contar de la última de las notificaciones de la presente calificación. Sanlúcar la Mayor, a 11 de Agosto de 2006. El Registrador. Firma Ilegible. Fdo. Manuel Ridruejo González.

Doña Francisca Romero Roca interpuso recurso contra la anterior calificación alegando que en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar la Mayor se ha procedido a la inscripción a su nombre de la finca registral 7010 en virtud del auto de adjudicación de 25 de Julio de 2002 y que en esa fecha la anotación preventiva de embargo se encontraba vigente. Que se dirigió mandamiento de cancelación de cargas al Registro de la Propiedad con fecha de 24 de Febrero de 2006, y a pesar de dicho mandamiento el Registrador no ha procedido a la cancelación de las anotaciones posteriores. Que el hecho de que la anotación preventiva de embargo hubiera caducado no afecta a la obligada cancelación de los embargos posteriores porque en el momento de dictarse auto de adjudicación, el 25 de Julio de 2002, dicha anotación estaba plenamente vigente y no había caducado, siendo desde ese mismo momento la finca de su propiedad y existiendo la obligación de cancelación de todas las cargas y anotaciones posteriores.

El Registrador emitió el informe el día 11 de Agosto de 2006 y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Vistos los artículos 17, 83 y 86 de la Ley Hipotecaria, artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario, artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de Febrero de 1986, 28 de Julio de 1989, 6 de Abril de 1994, 7 de Octubre de 1994, 8 de Marzo de 1999, 30 de Octubre de 1999, 9 de Diciembre de 1999, 13 de Julio de 1999, 13 de Julio de 2000, 18 de Noviembre de 200, 14 de Enero de 2005, 20 de Octubre de 2005.

En el presente recurso se solicita, mediante instancia privada dirigida al registrador, la cancelación de determinadas cargas que pesan sobre una finca registral inscrita a nombre del mejor postor en un procedimiento de apremio, en virtud del auto de adjudicación aprobado durante la vigencia de la anotación preventiva del embargo, pero presentado a inscripción junto con el mandamiento de cancelación de cargas, una vez caducada aquélla. Según la recurrente en el momento de la presentación del testimonio del auto de adjudicación se presentó también el mandamiento de cancelación de cargas, no entendiendo por qué el Registrador en ese momento no procedió a la cancelación de las cargas posteriores, sin que sea obstáculo la caducidad de la anotación preventiva de embargo porque en el momento de dictarse el auto de adjudicación la anotación estaba plenamente vigente siendo desde ese momento la finca de su propiedad. El Registrador deniega la inscripción por no ser la instancia privada título hábil para inscribir las cancelaciones ordenadas en los procedimientos ejecutivos y justifica la no cancelación de cargas que pesan sobre la finca registral por falta de prioridad.

1. En primer lugar hay que tener en cuenta el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, así como el 175.2 del Reglamento en relación con el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que sólo considera como título hábil para proceder a la cancelación de las inscripciones y anotaciones hechas en virtud del mandamiento judicial, el mandamiento expedido por el Juez o Secretario con los requisitos legales en cada caso establecidos, siendo también doctrina de este Centro Directivo que la mera instancia privada no basta para cancelar una anotación de embargo ya que se requiere mandamiento en base a una resolución judicial firme (véase Resolución 7 de Febrero de 1986).

2. Alega también la recurrente que en el momento de presentarse el testimonio del auto de adjudicación también se presentó el mandamiento de cancelación de cargas, no entendiendo por qué el Registrador no procedió en ese momento a la cancelación de las cargas posteriores. La recurrente parece no tener en cuenta que en el momento de la presentación del testimonio del auto de adjudicación con el mandamiento de cancelación de cargas la anotación de embargo derivada de dicho procedimiento de fecha de 5 de Mayo de 2000, había ya caducado, siendo doctrina reiterada de este Centro Directivo que la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada se opera de modo radical y automático una vez llegado el día prefijado, aún cuando todavía no se haya cancelado el asiento, lo que determina (tratándose de una anotación preventiva de embargo) la pérdida de prioridad de ésta, y la mejoría de rango de las anotaciones posteriores, no siendo posible por ello, desde el momento de la caducidad, proceder a la cancelación de estas en virtud del mandamiento previsto en el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario.

3. Cuestión distinta es que el testimonio del auto de adjudicación se hubiera presentado dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva de embargo, en cuyo caso, aunque el mandamiento de cancelación de cargas se hubiera presentado en un momento posterior (incluso ya caducada y cancelada la anotación) hubiese desplegado su eficacia cancelatoria ya que como ha declarado también este Centro Directivo con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución y sus consecuencias últimas sobre las cargas posteriores.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra la presente resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda al Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radique el Registro en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 15 de febrero de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.