En el recurso interpuesto por el Letrado don José Luís Flores Bernal, en nombre de «Pronamur, S. L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Murcia, n.º 6, don José Tomás Bernal-Quirós Casciaro, a practicar la cancelación de una hipoteca.
Hechos
I
El 27 de noviembre de 2006 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Murcia, n.º 6, instancia de la misma fecha, suscrita por don Patricio Rosas Martínez, en nombre de la mercantil «Pronamur, S. L.», alegando: 1.º Que siendo la referida sociedad titular de pleno dominio de la finca registral 946, sección 11.ª, tomo 1801, libro 65, folio 32, adquirida en virtud de escritura de compraventa de 7 de junio de 2002, autorizada por el Notario don Carlos Peñafiel del Río; 2.º Que en fecha 8 de abril de 1983, en escritura autorizada por el Notario don Tomás Martínez Canales, la mercantil Sociedad Cooperativa de Hostelería y Similares de Murcia, Limitada, como anterior propietaria de la finca citada, constituyó sobre la misma una hipoteca unilateral de máximo hasta un total de ciento cincuenta millones de pesetas, señalando en la cláusula I «... reconoce haber realizado operaciones de compraventa con los acreedores que acepten la hipoteca voluntaria y constituida, que son las personas a cuyo favor se establece esta garantía hipotecaria, todas ellas como operaciones realizadas hasta ahora, y de las que nacen los créditos existentes en la actualidad...». Posteriormente en escritura de 27 de julio, autorizada por el mismo Notario, en subsanación de la anterior, se aporta la relación de todos los acreedores a favor de los cuales se constituyó la hipoteca y se indica la porción matemática que a cada uno corresponde en la cantidad máxima por principal y adicional para costas, quedando constituida a favor de ciento cincuenta y seis acreedores, respondiendo globalmente de un principal de 150.000.000 de pesetas y de 20.000.0000 de pesetas para costas y gastos; 3.º Que posteriormente, según consta en la inscripción 12.ª, fue cancelada parcialmente respecto de varios acreedores. Que desde la fecha de reconocimiento y existencia de los créditos han transcurrido mas de 23 años, la obligación se encuentra vencida y ha transcurrido en exceso el plazo señalado en la legislación civil para la prescripción de las acciones derivadas de la obligación garantizada (Artículo 1964 del Código Civil), al igual que también se encuentra prescrito el ejercicio de la acción hipotecaria. Que, salvo dos aceptaciones iniciales, la hipoteca no se encuentra aceptada, y no cabe su aceptación por encontrarse el derecho prescrito, y, respecto a las aceptaciones parciales, se considera que igualmente son susceptibles de cancelación por su falta de ejecución. Por ultimo se suplica que, encontrándose la hipoteca mencionada dentro del supuesto contemplado en el artículo 82, ultimo párrafo, de la Ley Hipotecaria, se sirva a acordar y proceder a la cancelación de la hipoteca unilateral mencionada.
II
Presentada la referida instancia en el Registro de la Propiedad Murcia n.º 6 fue calificada con la siguiente nota: Calificado negativamente el precedente documento, conforme a los artículos 18, 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, por los siguientes hechos y fundamentos de derecho. HECHOS: 1.º Se presenta instancia con firma legitimada suscrita por Don Patricio Rosas Martínez, en representación de la mercantil «Pronamur, S. L.» lo que acredita con copia simple de la escritura de poder conferida por la representación de la sociedad el 9 de marzo de 2.004 en Murcia ante el Notario don Carlos Peñafiel de Río, la cual se acompaña. En dicha instancia se solicita la cancelación de la hipoteca constituida unilateralmente en escritura de 8 de abril de 1983, por el entonces propietario de la finca número 946 de la sección 11.ª de este Registro Cooperativa CICHYS ante el Notario de Murcia don Tomás Martínez Canales, subsanada por otra autorizada ante el mismo Notario el 27 de julio de 1983, por considerar que desde la fecha de reconocimiento y existencia de los créditos han transcurrido más de 23 años, por lo que se encuentra prescrito el ejercicio de la acción hipotecaria, y por ello encontrándose la hipoteca mencionada dentro del supuesto contemplado en el artículo 82 último párrafo de la Ley Hipotecaria. 2.º Según el Registro de la propiedad, anotación letra C de suspensión de hipoteca unilateral e inscripción 6.º de conversión de hipoteca unilateral de la finca 946 de la sección 11.º folios 23 y siguientes y 26 y siguientes, respectivamente, del libro 165 de dicha sección de éste Registro, en su cláusula II, se establece que «El plazo de duración de todas las operaciones hasta ahora concertadas y las que en el futuro se puedan concertar no podrá exceder nunca de cinco años a partir del día ocho de abril de mil novecientos ochenta y tres», y en la cláusula IV, que «a tenor de lo dispuesto en el articulo 153 de la Ley Hipotecaria y 245 y 246 del Reglamento para su ejecución, en el momento del vencimiento del plazo señalado... el saldo acreedor a favor de los acreedores que hayan aceptada la hipoteca, se determinará alternativamente ...La referida hipoteca unilateral fue constituida a favor de 156 acreedores distintos y en la proporción que consta en la inscripción 6.ª antes indicada. De los acreedores aludidos las mercantiles Sucesores de Luis Cremades, S. A. con una cuota de participación en el crédito de 0,10 % y Comercial Caravaca, S. L. en cuanto a otra cuota de 0,182 % aceptaron la hipoteca, respectivamente, por escrituras otorgadas en Alcantarilla el 6 de febrero de 2002 ante la Notario doña Juana-María Vidal Pérez, y el 25 de junio de 2002 ante el Notario de Murcia don César-Carlos Pascual de la Parte, según notas al margen de la inscripción 6.º de fechas 7 de mayo y 10 de julio de 2002. Cedidas dichas participaciones de cuotas de hipoteca a la mercantil «Satur 5l, S. L.» en escrituras, respectivas otorgas en alcantarilla ante la Notario citada el 15 de marzo de 2001, y en Murcia, ante el también Notario referido, el 24 de abril de 2001, inscritas por las inscripciones 7.ª y 8.ª de dicha finca, en fechas 7 de mayo y 11 de julio de 2002, y cedidas nuevamente ambas cuotas o participaciones a la sociedad «Promolópez, S. L.» actual titular, por escritura otorgada ante el notario de Murcia Don Cesar-Carlos Pascual de la parte, el 25 de octubre de 2001, que motivaron la inscripción 9.ª de fecha 11 de julio de 2002. Por la inscripción 10.ª de fecha 9 de septiembre de 2002, consta inscrita la adquisición de dominio de la finca 946, a favor de la mercantil «Pronamur, S. L.» en virtud de compra en subasta mediante escritura otorgada en Murcia el 7 de junio de 2002 ante el Notario de Murcia don Carlos Peñafiel del Río, y por la inscripción 11.º se constituye hipoteca a favor de Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S. A. en escritura otorgada en Murcia el 19 de julio de 2002 ante el Notario último referido, practicándose la inscripción el 25 de septiembre de 2002.
Con posterioridad se han practicado la inscripción 12, 13, 14, 15 y 16, de cancelación parcial, por las cuales se cancela en virtud de los correspondientes títulos, la hipoteca unilateral en cuanto a treinta y tres titulares de cuotas indivisas del crédito hipotecario. Fundamentos de Derecho: 1.º Se debe tener en cuenta que según el artículo 82, párrafo quinto de la Ley Hipotecaria, para proceder a la cancelación de hipotecas, por caducidad de la inscripción, transcurrido el plazo de prescripción del derecho, se ha de contar no desde la fecha de otorgamiento de la escritura de constitución (en este caso el 8 de abril de 1983), como hace el solicitante, sino desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecho en su totalidad según el Registro (en este caso cinco años a partir del 8 de abril de 1983) es decir el 8 de abril de 1988 al que sumados los 20 años (artículo 128 L. H.), más el año siguiente sin renovación, o interrupción de la prescripción o ejecución de la hipoteca, se concluye que por el motivo acogido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no se puede practicar la cancelación solicitada de hipoteca hasta el 8 de abril de 2009. 2.º Igualmente ha de reconocerse en cuanto a las participaciones indivisas de 0,101 % y 0,182 % que pertenecieron a sucesores de Luis Cremades S. A. y Comercial Caravaca, S. L. aceptadas en su día, y posteriormente cedidas hasta llegar al actual titular de ambas participaciones «Promolópez, S. L.», que se encuentran en las hipótesis contempladas en el último inciso del artículo 82, de haber sido renovadas e interrumpida la prescripción a efectos de dicho artículo. Y 3.º En cuanto al solicitante que suscribe la instancia, en nombre de la mercantil propietaria, no acredita con la copia simple aportada la representación en forma legal, dada la falta de garantía, debiendo acreditarse con la copia auténtica de la correspondiente escritura de poder, artículos 1.280. 5 del Código Civil y 221 y 250 Reglamento Notarial y Resolución de la D.G.R.N de 13 de julio de 1999. En virtud de lo cual acuerdo: 1.º Denegar la cancelación de hipoteca solicitada, con carácter general para las cuotas indivisas vigentes por no haberse producido el plazo previsto para la caducidad de la inscripción, según el artículo 82 párrafo último de la Ley Hipotecaria, de 20 años, más uno más sin interrupción de la prescripción o sin renovación, a contar desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecho en su totalidad, según el Registro (cinco años mas a partir del 8 de abril de 1983) que es el de 8 de abril de 2009. 2.º Además, en concreto en cuanto a las dos participaciones indivisas de crédito hipotecario que han sido aceptadas y cedidas, por encontrarse interrumpida la prescripción a los efectos del artículo 82 citado. Y 3.º Por no acreditarse indebidamente la representación o solicitud del titular registral.
Los dos primeros defectos tienen, en este instante, carácter insubsanable. El tercer defecto es de carácter subsanable. Con esta fecha se procede a practicar la notificación al presentante e interesado de la calificación efectuadas, prorrogándose el asiento por 60 días hábiles a contar desde la notificación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra la precedente calificación, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria, se puede interponer potestativamente recurso ante la Dirección General de los Registros y del notariado o ser impugnada directamente ante los Juzgados de la capital de la provincia en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal. El recurso, en el caso en que se opte por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, se presentará en este Registro para su remisión a dicho Centro Directivo, debiéndose acompañar al escrito del recurso el título objeto de la calificación, en original o por testimonio y una copia de la calificación efectuada. El recurso debe interponerse en el plazo de un mes si se opta por iniciarlo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado y de dos meses en el caso de que se interponga ante el Juzgado competente a contar desde la notificación. También podrá el interesado instar al Registrador firmante de la presente calificación, dentro de los quince días siguientes a la notificación de la misma, otra nueva calificación por el Registrador sustituto que rotatoriamente corresponda, conforme a lo dispuesto en el artículo 19 Bis de la Ley Hipotecaria y el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto (BOE de 2 de agosto de 2003). En Murcia, a 22 de enero de 2007. El Registrador. Firma Ilegible.
III
El Letrado don José Luis Flores Bernal, en nombre de la mercantil «Pronamur, S. L.», interpuso recurso contra la anterior calificación, y alegó: 1.-Que se considera que el Sr. Registrador en su calificación interpreta erróneamente las cláusulas II y IV de la escritura de hipoteca de fecha 8 de abril de 1983. Que se ha de tener en cuenta que la hipoteca cuya cancelación se interesa accede al Registro en virtud de la escritura antes citada y otra de 27 de julio de 1983, de subsanación de la primera. Que el Sr. Registrador entiende que las cláusulas II y IV de la primera escritura de hipoteca, se establecido un plazo de duración de cumplimiento de las obligaciones garantizadas y vencimiento, sin embargo se entiende que en las escrituras ha quedado sin fijar, de forma expresa y concreta,, el plazo de duración, el de cumplimiento de las obligaciones reconocidas y garantizadas y el de vencimiento y ejecución, a pesar de las referencias que a ello hace la primera escritura. Para una correcta interpretación del plazo de duración señalado en la cláusula II de la primera escritura hay que tener presente que esta escritura aparte de reconocer los créditos existentes, es como una declaración de voluntad cuya intención es constituir también una hipoteca de máximo, a fin de garantizar operaciones comerciales futuras, sin perjuicio de garantizar operaciones ya realizadas. En la segunda escritura que se realiza la subsanación se recoge una certificación de los acuerdos del Consejo Rector de la mercantil hipotecante y se contiene la relación de los créditos reconocidos y la porción matemática que a cada uno de los acreedores le corresponde en la cantidad máxima de principal y costas y gastos. (Anexos I y II). Por la segunda escritura el deudor hipotecario reconoce una deuda existente de 201.596.798 pesetas de principal, garantizando con la hipoteca solamente la cantidad de 150.000.000 pesetas por principal. Que ya no cabe hablar de hipoteca de máximo ni de garantizar operaciones futuras, la garantía hipotecaria de un máximo de 150.000.000 pesetas se ha consumido, se encuentra agotada en su totalidad. Por otra parte, lo que se garantiza con la segunda hipoteca son créditos existente y, por tanto, vencidos. Que interpretando la cláusula II de la primera escritura, se entiende que la hipoteca unilateral cuya cancelación se interesa, se constituyó para garantizar única y exclusivamente los créditos que se relacionan en el anexo que va unido a la segunda escritura de subsanación, sin posibilidad de garantizar operaciones futuras, y que en la misma no se ha establecido plazo de duración, ni de satisfacción de los créditos ni de vencimiento. Por lo que los créditos por ella garantizados, siendo existentes y reconocidos a la fecha de su reconocimiento, son exigibles desde el momento de su constitución. 2.-Que la mentada cláusula II no pasa de ser una mera declaración de intenciones desvirtuada por la escritura de subsanación posterior, con la que se contradice, en la que ya se señalan los créditos existentes y vencidos, sin especificar el plazo concreto y determinado para su vencimiento, como sería exigible, en virtud de los Principios de Especialidad y Determinación Hipotecaria (artículos 9 de la Ley Hipotecaria, 51 del Reglamento Hipotecario y concordantes). Es una cláusula que carece de trascendencia, no sólo por su indeterminación, sino por que se contradice con las actuaciones posteriores. 3.-Que hay que tener presente que la mercantil que constituyó la hipoteca fue declarada en estado legal de quiebra necesaria, lo que supone la imposibilidad de contraer nuevas obligaciones y el vencimiento anticipado de las garantizadas, según indica la cláusula VII, d) de la primera escritura.
IV
El Registrador de la Propiedad con fecha de 9 de marzo de 2007 informó y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1964 del Código Civil, 2.1.º, 79.2.ª, 82 y 128 de la Ley Hipotecaria, así como la resolución de esta Dirección General de 7 de julio de 2005.
1. Figura inscrita en el registro una hipoteca unilateral constituida en 1983. En una primera inscripción se constituye la hipoteca a favor de diversos acreedores en garantía de deudas contraídas por «operaciones realizadas hasta ahora y de las que nacen los créditos existentes en la actualidad y ... las... que en el futuro se puedan concertar entre las partes hasta un máximo...». Se establece también que «el plazo de duración de todas las operaciones hasta ahora concertadas y las que en el futuro se puedan concertar no podrá nunca exceder de cinco años a partir de esta fecha.» Por una ulterior inscripción accede al Registro una escritura de rectificación de la primera por la que se reconocen los créditos garantizados.
Se presenta en el Registro instancia por la que se solicita la cancelación de la hipoteca por haber transcurrido el plazo de preinscripción señalado por la legislación civil, y de conformidad con lo que establece el párrafo 5.º del artículo 892 de la Ley Hipotecaria.
El Registrador deniega la cancelación por entender que el «dies a quo» del plazo de prescripción es el día en que la prestación pactada debió ser satisfecha, según el Registro, es decir, trascurrido el plazo máximo cinco años desde la constitución de la hipoteca.
El interesado recurre alegando que todos los créditos garantizados estaban vencidos, por lo que el plazo ha de empezar a contarse desde la fecha de la escritura de constitución de la hipoteca.
2. El recurso ha de ser desestimado. De la inscripción se deduce con claridad que el plazo de cinco años no era sólo para las nuevas obligaciones, que luego no se contrajeron, sino también para las existentes, porque, si no fuera así, al aclarar la escritura rectificatoria que no existen más obligaciones que las inicialmente relacionadas, se hubiera modificado el plazo, lo que no se hizo.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de septiembre de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
