En el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña Elke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós, doña María Rosario Marín Padilla, a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».
Hechos
I
Mediante Mandamiento de fecha 7 de septiembre de 2005, por el Juzgado de Primera Instancia de Vinarós, en el procedimiento, medida cautelar coetánea 00022 1/2005, se ordena al Registro de la Propiedad de Vinarós la prohibición de inscripción de la finca inscrita en el Registro, al tomo 741, libro 192 de Peñíscola, folio 218, finca 1273, a favor de la mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S. L.».
II
Presentado el indicado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Peñíscola fue calificado de la siguiente manera:«Examinado el precedente mandamiento, presentado a las nueve horas y treinta minutos del día 14 de Septiembre de 2005, con el número 911 del Diario 100 retirado por el presentante y devuelto, por lo que resulta del mismo y del contenido del Registro a mi cargo, se observa que la finca cuya anotación se pretende, consta inscrita a favor de distintas personas de los demandados, es decir consta inscrita a favor de la entidad mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L»., en virtud de escritura otorgada en Vinaros el quince de Junio de dos mil cinco, ante el Notario don Manuel Manzanares, presentada prioritariamente al Registro con fecha 25 de Julio de 2.005, con el asiento 696 del Diario 99. Dicho mandamiento originó informe suscrito por la Registradora que suscribe con fecha 26 de Septiembre del corriente, debidamente notificado al presentante y Juzgado. Fundamentos de Derecho.-Los asientos practicados en los Libros del Registro, en cuanto se refieren a los derechos inscritos, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Legislación Hipotecaria (artículo 1° de la Hipotecaria). El principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (Artículo 24 de la Constitución Española) y los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo (artículos. 38 y 20 de la Ley Hipotecaria, 140 del Reglamento Hipotecario y sus concordantes), exigen para que las anotaciones -en este caso la de prohibición de inscribir se practiquen en el Registro, que el titular reqistral de las fincas afectadas, haya sido parte, con carácter directo y personal, en el procedimiento correspondiente. Así lo ha declarado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado, (entre otras, Resoluciones de 5 de Febrero de 1992, 24 de Agosto de 1993, 23 de Septiembre de 1998 y 25 de Febrero de 2000). Por todo ello, en razón del obstáculo registral señalado (Artículos 18, 26,2 y 42.4 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento, R.D,G.R.N. 12-02-98, 19-07, 18-05-01, 19-06-02, 2-10-02, 24-06-03,14-11-02 y 5-03-04 entre otras). Acuerdo: Denegar la anotación preventiva de prohibición de inscribir, por observarse el defecto de figurar inscrita a nombre de distinta persona contra la que se dirige el procedimiento. No cabe anotación de suspensión. Se prorroga el asiento de presentación conforme al Art.323 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente calificación se puede instar la aplicación del cuadro de sustituciones del artículo 275 bis de la Ley Hipotecaria ampliado por el Real Decreto 1039/2003 de 1 de Agosto, dentro de los quince día siguientes a esta notificación, o recurrir en el plazo de un mes, a contar desde dicha notificación de la calificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en los términos previstos en los Artículos 19 bis, 66, 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, modificados por la Ley de 27 de Diciembre de dos mil uno. Archivo un duplicado con el número 385. Los asientos practicados quedan bajo la salvaguardia de los tribunales. Vinarós a 16 de noviembre de 2005. Fdo. M.ª Rosario Marín Padilla».
III
Con fecha 19 de diciembre de 2005, doña Alicia Ballester Ferreres, en nombre y representación de doña Elke Hensel, interpuso recurso, exponiendo: «Primero.-Que en fecha 27.04.2005 la que suscribe presentó demanda solicitando medidas cautelares consistentes en el embrago preventivo de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad de Vinaros, Tomo 741, Libro 192 Peñíscola, Folio 218, Finca 1273 propiedad del matrimonio formado por el Sr. Dieter Schick y la Sra Silke Schick. Documento número uno: Copia del escrito de la demanda presentada por esta parte el 27.04.2005. Como se puede apreciar de la redacción de la demanda, esta tiene su razón en el hecho de que el matrimonio Schick realizó una doble venta del inmueble antes referenciado. Una de las compradoras del inmueble era la Sra. Hensel, quien estaba interesada en escriturar el contrato de compraventa. Al percatarse la Sra. Hensel del hecho de que el matrimonio Schick había vendido la misma finca a terceras personas, interpuso la demanda antes mencionada. Segundo: En el mes de mayo de 2005 la Sra. Hensel a su vez también interpuso una denuncia contra el matrimonio Schick por un presunto delito de estafa, que ha recaído en el Juzgado de Instrucción número dos de Vinarós bajo el número de Autos Diligencias Previas 663/05. Documento número dos: Copia de la denuncia presentada. Tercero.-Interpuesta la denuncia, la Policía de Vinaros se puso en contacto con el Sr. Grifo, persona a la que el matrimonio Schick había vendido mediante documento privado la finca que anteriormente ya había vendido a la Sra. Hensel. La policía indicó al Sr. Grifo que la finca objeto del contrato de compraventa privado que suscribió con el matrimonio Schik, ya había sido vendido anteriormente mediante un contrato de compraventa privado previo a la Sra. Hensel y que ésta había interpuesto una demanda de medidas cautelares. Cuarto.-En fecha 15.06.2005 el matrimonio Schick escrituró la compraventa de la finca antes referida vendiéndola a la entidad mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.» pudiéndose tratar perfectamente de una entidad compradora designada por el Sr. Grifo, ya que en el contrato que suscribió éste con el matrimonio Schick, se estableció que el Sr. Grifo podía designar a una tercera persona como compradora en el momento de la escritura. El hecho de que el Sr. Grifo no haya entablado los pasos legales oportunos con el fin de defender sus legítimos intereses, refuerza esta teoría. Quinto.-En fecha 13.07.2005 el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Vinaroz, dictó Auto mediante el que se acordaba expedir mandamiento al Registro de Propiedad de Vinaros ordenando la prohibición de inscripción de la finca inscrita en el registro de Vinaros, tomo 741, libro 192 Peñíscola, folio 218, finca 1273 a favor de la mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.». Documento número tres: Copia de/Auto de fecha 13.07.2005. Sexto.-El 25.07.2005 se presentó en el Registro de la Propiedad de Vinarós la escritura de compraventa de la mencionada finca con el fin de proceder a la inscripción de la nueva titularidad a nombre de la antes referida mercantil, que tuvo lugar el 14.11.2005. Séptimo.-Por lo que respecta al mandamiento judicial, éste fue expedido el 7.09.2005 y fue calificado negativamente mediante resolución de fecha 16.11.2005, alegando que no consta como titular la demandada en el procedimiento. Documento número cuatro: Resolución del Registro de la Propiedad de Vinaros de 16.11.2005. A estos hechos le son de aplicación los siguientes Fundamentos de Derecho: 1.-Naturaleza jurídica del mandamiento.-El mandamiento es el medio establecido por la Ley para que los Jueces puedan ordenar la práctica de cualquier diligencia judicial, cuya ejecución corresponda, ya sea, a los notarios, registradores mercantiles o registradores de la propiedad, etc. Establece la Constitución Española en su artículo 117.3 que el ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales determinados por las leyes. Así pues, el mandamiento de prohibición de inscripción no puede ser desatendida así a la «ligera». En el mismo sentido interesa alegar el contenido del artículo 118 del mismo cuerpo legal, en el que se establece que es obligado prestar la colaboración requerida por los Jueces y Tribunales en el curso de los procesos y en la ejecución de lo resuelto. En el asunto que nos ocupa, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 el 7.09.2005 dictó mandamiento mediante el cual se prohibió la inscripción de la finca a favor de mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.», inscripción que se efectuó el 14.11.2005, desobedeciendo por completo el mandamiento antes referido. En la resolución de fecha 26.09.2005 fundamenta la Sra. Registradora que no anota la prohibición de inscripción ordenada en el mandamiento en virtud del principio de prioridad. Esta parte cree que en el caso que nos ocupa, este principio no afecta al mandamiento judicial, ya que no se trata de una simple solicitud de inscripción de titularidad, sino que de una orden de prohibición de la inscripción a favor de la «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.». Habiéndose inscrito la titularidad de la mencionada mercantil en desobediencia del mandamiento antes referido, interesa a esta parte se decrete la nulidad de la inscripción. Documento número cinco: Copia de la resolución de fecha 26.09.2005. 2.-Efectos de los embargos y por analogía al resto de mandamientos.-Establece el articulo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por resolución judicial o se reseñe la descripción de un bien el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba. Asimismo establece que lo dispuesto en el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban de ser aplicadas. En el mismo sentido de pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16.06.1998: El acceso al registro del embargo de inmueble no tiene naturaleza constitutiva, esto es, nace de la decisión judicial válidamente tomada y no de su acceso al registro; Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 23.10.2003 por cuanto la anotación no es obligatoria no tiene carácter constitutivo de embargo. Existe y puede desenvolverse plenamente fuera del Registro. Así lo admite la propia Dirección General de los Registros y del Notariado en resolución de 12.06.1989, que cita distintas sentencias del TS. Si bien en este supuesto no estamos ante un mandamiento de embargo, se puede aplicar también este precepto por analogía al mandamiento de prohibición que nos ocupa, ya que se trata de una resolución judicial con efectos en el Registro de la Propiedad. Así, la resolución judicial que decretó la prohibición de inscripción es de fecha 14.07.2005, es decir anterior a la presentación de la solicitud de inscripción de la titularidad de la mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.», que se presentó el 25.07.2005, 3.-Inexistencia del tercero de buena fe: El artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece asimismo en su punto dos, que lo dispuesto en el párrafo anterior (el embargo se entenderá hecho desde que se decrete por resolución judicial o se reseñe la descripción de un bien el acta de la diligencia de embargo, aunque no se hayan adoptado aún medidas de garantía o publicidad de la traba) se entenderá sin perjuicio de las normas de protección del tercero de buena fe que deban ser aplicadas. Como se ha mencionado anteriormente, tras la denuncia efectuada por la Sra. Hensel, la Policía Judicial efectuó las investigaciones pertinentes con el fin de comprobar los hechos alegados en la denuncia. Una de las gestiones que efectuó la Policía Judicial consistió en avisar al Sr. Grifo de la posible estafa cometida por el matrimonio Schick con el fin de que no efectuase la compra de la finca en cuestión. Si bien en el Registro de la Propiedad consta como actual titular la mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.», esta parte sospecha que el Sr. Grifo actuó como intermediario en la compraventa, ya que en el contrato de opción de compra que suscribió, se estableció que la firma de la escritura pública de la compraventa, la podría efectuar cualquier tercer persona designada por el Sr. Grifo. El hecho es que esta parte no tiene constancia de que el Sr. Grifo haya iniciado procedimiento judicial alguno contra el matrimonio Schick, por lo que la sospecha anteriormente mencionada está más fundamentada. A su vez ello significa, que el tercero de buena fe no existe, ya que el Sr. Grifo, a través de la Policía tenía conocimiento de los procedimientos iniciados contra el matrimonio Schick en relación al inmueble en cuestión. Es por ello que los nuevos titulares no pueden gozar de la protección del tercero que actúa de buena fe y el mandamiento de prohibición de inscripción debería de tener efecto desde 14.07.2005. En virtud de todo lo expuesto, Solicito, se anule la inscripción de la titularidad de la mercantil «Urbanización Norte Peñíscola, S.L.» en cumplimiento del mandamiento del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Vinarós de fecha 7.09.2005 y se inscriba el mandamiento de prohibición de inscripción».
IV
Con fecha 2 de enero de 2006 la Registradora de la Propiedad de Vinarós, doña M.ª Rosario Marín Padilla, emitió informe, siendo de destacar: Que se notificó la interposición del recurso al Juzgado de Primera Instancia de Vinarós así como a los titulares registrales; Que con anterioridad a la presentación del mandamiento que motiva el presente recurso, constaba presentados un mandamiento de embargo y la escritura de compraventa a favor del actual titular registral. Que caducada la prórroga del asiento de presentación del primer documento, sin que se hubieran subsanado los defectos apreciados, se procedió a la práctica de la inscripción de la escritura de compraventa que gozaba de prioridad en relación con el mandamiento cuya nota de calificación se recurre.
Fundamentos de Derecho
Vistos el artículo 24 de la Constitución; los artículos 1, 17, 18, 20, 24, 25, 32, 34, 38, 40 y 248 de la Ley Hipotecaria; 222 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 99, 100, 145 del Reglamento Hipotecario; Resoluciones de esta Dirección General de 17 de marzo de 1986, 25 de junio de 1990,2 de enero de 1992,6 de junio de 1994,23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001,20 de marzo, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 10 de febrero, 5 de marzo y 15 de octubre de 2005.
1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Alicia Ballester Ferreres, Procuradora de los tribunales, en representación de doña EIke Hensel, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Vinarós a practicar una anotación preventiva de prohibición de «inscribir».
Justifica la negativa a practicar dicha anotación preventiva en el hecho de constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del demandado.
La recurrente fundamenta su recurso en los siguientes motivos: 1.-Naturaleza jurídica del mandamiento; 2.-Efectos de los embargos y por analogía del resto de mandamientos; 3.-Inexistencia de tercero de buena fe. Concluye solicitando se cancele la inscripción practicada a favor del titular registral y se anote el mandamiento ordenando la prohibición de «inscribir».
En el orden cronológico debe tenerse en cuenta la presentación en el Registro de la Propiedad prioritaria de la escritura de compraventa frente a la posterior presentación del mandamiento que contiene la prohibición de «inscribir».
Es de señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador.
2. Alega la recurrente, en el primer fundamento de su recurso, la obligación que tienen los registradores de cumplir lo ordenado por Jueces y Tribunales.
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
No obstante, como también ha sostenido esta Dirección General en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así la salvaguarda de la autonomía privada (y, con ello, el propio tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de ella), impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, aparte de a las formalidades extrínsecas del documento presentado.
Ese principio de tutela de la autonomía privada e interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.
Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.
Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Presumiéndose que los derechos reales inscritos pertenecen al titular registral se deduce el principio de tracto sucesivo, estableciendo expresamente el artículo 20.7 de la misma Ley hipotecaria que no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. Ciertamente el inciso segundo de este mismo artículo 20.7 de la Ley Hipotecaria contiene una excepción, pero limitada a los procedimientos criminales cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar en el mandamiento, supuesto que no es el contemplado en el presente expediente.
3. Respecto del segundo motivo alegado por la recurrente, relativo a la equiparación analógica de las anotaciones preventivas de embargo y las demás anotaciones preventivas hay que decir que dicha equiparación analógica no puede admitirse, al menos, en orden a sus efectos.
Debe aclararse la cuestión relativa a la relación entre el principio registral de prioridad (recogido en la máxima prior tempore potior iure) y los documentos que deben tenerse en cuenta en la calificación registral.
Esta cuestión ha sido abordada con frecuencia por esta Dirección General, dando lugar a una doctrina en ocasiones mal interpretada y que, recientemente, ha sido necesario precisar. Sobre la base de la Resolución de 17 de marzo de 1986, dictada como la mayoría de las que abordan el problema -25 de junio de 1990, 2 de enero de 1992 o 6 de junio de 1994- a propósito de calificaciones de los Registradores Mercantiles en un ámbito donde el juego del principio de prioridad tiene escasa relevancia, se generalizó cierta opinión en el sentido de que en la calificación no sólo podía sino que debía tomarse en cuenta el contenido de cualquier documento obrante en el Registro al tiempo de practicarla, fuese cual fuese la fecha de su presentación. Como ya precisaron las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad (Cfr. Resolución 5 de marzo de 2005).
En consecuencia, no puede tomarse en consideración la posterior presentación de mandamiento para la anotación de prohibición de «inscribir» debiendo solicitarse y decretarse, en su caso, anotación preventiva de demanda, en procedimiento seguido contra el actual titular registral, como acertadamente señala la Sra. Registradora.
4. Alega como tercer motivo la recurrente la falta de buena fe del titular registral.
Sin embargo la mala fe del titular registral no es una cuestión que pueda apreciar el Registrador dados los medios de que dispone en su función calificadora (títulos presentados y asientos del Registro, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria), debiendo quedar reservada dicha declaración al orden jurisdiccional, en procedimiento seguido contra el mismo, no debiéndose olvidar que de conformidad con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro (cfr. Resoluciones de 20 de marzo, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 10 de febrero de 2005 entre otras).
5. Respecto de la solicitud final que realiza la recurrente de que se anule la inscripción practicada, ha de señalarse que una vez practicado un asiento en el Registro de la Propiedad, éste se presume exacto y válido y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales (Cfr. Artículo 1 y 38 de la Ley Hipotecaria), procediendo su rectificación sólo en la forma prevista en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, habiendo declarado esta Dirección General que el recurso gubernativo se contrae a resolver frente a la calificación negativa sin que sea la vía adecuada para lograr la anulación del asiento practicado (Cfr. entre otras Resolución de 15 de octubre de 2005).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de febrero de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Vinaròs.
