En el recurso gubernativo interpuesto por Don Joaquín Tomé Gómez, actuando en representación de la mercantil Pitsburg Trade S.L. frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Solsona, Don Ramiro Subira Pérez, a inscribir una escritura de ejercicio unilateral de derecho de opción.
Hechos
I
Mediante escritura de ejercicio unilateral de opción de compra formalizada el 19 de marzo de 2003 ante Notario de Barcelona con número de protocolo 1017, se trata de hacer efectivo el derecho de opción inscrito en el Registro de la Propiedad. Según los términos de la inscripción, para el ejercicio unilateral se requiere la simple voluntad afirmativa del optante o adquirente de la opción y la entrega del precio al Notario para su depósito bancario a favor del concedente si éste acredita la inexistencia de cargas o derechos reales cuyos titulares puedan tener derecho a él o resultar afectados por el ejercicio de la opción.
En la escritura de ejercicio unilateral de la opción el optante manifiesta que de la cantidad pactada como precio ha deducido parte para atender por cuenta de la sociedad vendedora al pago de un préstamo con garantía hipotecaria sobre la finca constituido con anterioridad a la inscripción de la opción y entrega otra cantidad al Notario autorizante para pagar un embargo también anotado con anterioridad a la opción que se ejercita.
II
Presentada copia de la escritura en el Registro de Solsona fue calificada con la siguiente nota: « Previo examen del precedente documento, ha recaído la siguiente calificación. Hechos: 1. El 28 de marzo de 2003 se presentó en este Registro, asiento 1477 del Libro Diario 51, Primera copia de la Escritura de Ejercicio Unilateral y anticipado de Opción de compra 1017/2002 otorgada en Barcelona ante Don Jesús Luis Jiménez Pérez, acompañada de Segunda copia de la misma. 2. En la referida Escritura, Pittsburg Trade S.L. ejercita un derecho de opción de compra pactado en Escritura otorgada en Barcelona, ante Don José Javier Cuevas Castaño, el 19 de marzo de 2002, 1017/2002. Dicho derecho de opción se pactó e inscribió en este Registro en los siguientes términos: «.para su ejercicio será suficiente la simple voluntad afirmativa de la parte optante o adquirente de la opción expresada en Escritura pública para que quede perfeccionada la compraventa y consumada la tradición. En este supuesto de ejercicio unilateral, el optante debera entregar el precio al Notario, requiriéndole para su depósito bancario a disposición del concedente, si éste acredita la inexistencia de cargos y/o derechos reales cuyos titulares puedan tener derecho a él o resultar afectados por el ejercicio de la opción; o a disposición de éstos, en otro caso. A tales efectos se notificará notarialmente al concedente. habiéndose fijado como precio de la opción el de 1990,85 euros. que se descontaría del precio de la venta, que se fijó en 39817,35 euros. 3. Al ejercitar la opción, Putsburg Trade, en relación al precio, 1) deduce los 1990,85 euros que se pactaron como precio de la opción, 2) manifiesta que 33421,61 euros han sido satisfechos por la optante por cuenta de la sociedad vendedora, para atender al pago de un préstamo hipotecario anterior que pesaba sobre la finca, y 3) entrega 4404,59 euros al Notario autorizante para pagar un embargo que pesa sobre la finca, con anterioridad a la inscripción de la opción que se ejercita. 4. En la misma Escritura, requiere al Notario para que a su vez notifique a la vendedora y le requiera para que ratifique la Escritura y proceda a liquidar las cuentas derivadas de su contrato. 5. En la segunda copia ahora presentada, se incorporan sendas diligencias extendidas para hacer constar la remisión de copia simple de la Escritura y la recepción SIN diligenciar y acompañado del sobre remitido el acuse de recibo previamente dirigido a la vendedora. 6. Se suspende la práctica del asiento solicitado por existir el siguiente defecto, de carácter subsanable: No se cumple estrictamente lo pactado para el ejercicio unilateral de la opción, por lo que será necesario que el concedente de la opción ratifique el contenido de la Escritura en cuestión. Fundamentos de derecho. Artículo 1259 del Código Civil, Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de Febrero de 1997, y Sentencias del mismo Tribunal de 4 de Febrero de 1994 y 1995. anotación preventiva por defecto subsanable. Puede solicitarse al ser de esta naturaleza el defecto señalado. Prórroga del asiento de presentación. Se produce en los términos del artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Recurso. Contra esta calificación cabe recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la calificación, en los términos de artículo 323 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador Sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones. Solsona, 14 de abril de 2003. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don Joaquín Tomé Gómez, en nombre y representación de la mercantil Pittsburg Trade S.L. interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que al perfeccionarse el contrato de opción queda ya prestada la declaración negocial suficiente para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente definitivo por las partes, de modo que no es necesaria una nueva declaración para que el camino negocial desemboque en resultado final, si así lo decide quien está facultado para ello, aunque sea mediante declaración unilateral, por tanto si se pactó el ejercicio unilateral de la opción no se puede pedir la ratificación. Que la exigencia de ratificación iría en contra de la teoría de actos propios. Que para la perfección del contrato de compraventa en ejercicio de opción de compra, no es, como tampoco para la compraventa normal, requisito de perfección el pago.
IV
El Registrador informó manteniendo la nota de calificación y elevó su informe a la Dirección General de Registros y Notariado.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, 23 de la Ley Hipotecaria y 14 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de marzo de 2000, 23 de octubre de 2001, 18 de abril y 11 de junio de 2002 y 23 de abril de 2003.
1. Se halla inscrito en el Registro un derecho de opción de compra con pacto de inscripción por el ejercicio unilateral del optante. Las condiciones de la opción aparecen inscritas en los siguientes términos: «...para su ejercicio será suficiente la simple voluntad afirmativa... para que quede perfeccionada la venta y consumada la tradición. En este supuesto, el optante deberá entregar el precio al Notario para su depósito bancario a favor del concedente, si éste acredita la inexistencia de cargas o derechos reales cuyos titulares puedan tener derecho a él o resultar afectados por el ejercicio de la opción, o a disposición de éstos en otro caso». No aparecen inscritos cargas ni derechos reales posteriores, existiendo inscrita antes que la opción una hipoteca y anotado un embargo.
Al ejercitar unilateralmente la opción, el optante deduce de la cantidad pactada la suma de 33.421, 61 euros que «han sido satisfechos por cuenta de la sociedad vendedora para atender el pago del préstamo con garantía hipotecaria sobre la finca» y entrega al resto, 4.404,59 euros al Notario, en concepto de depósito para pagar el embargo.
El Registrador suspende la inscripción del ejercicio de la opción por entender que no existe identidad entre lo pactado y lo depositado por el optante para el ejercicio de la opción. El optante recurre.
2. La jurisprudencia, la doctrina científica y la de este Centro Directivo han admitido la inscribibilidad y eficacia del pacto de ejercicio unilateral de la opción sin necesidad de la intervención del concedente del derecho; ahora bien: tal innecesariedad de su consentimiento ha de tener su base en el exacto cumplimiento de los requisitos inscritos para la inscripción a favor del optante; y en el presente caso no es así, sino que, por el contrario, lo que deriva de los términos en que se inscribió el derecho es que, si no existieren derechos inscritos con posterioridad a la inscripción del derecho de opción -que son los únicos que pueden tener derecho a cobrar con cargo al dinero entregado por el optante, pues los derechos inscritos con anterioridad no pueden ser afectados por la inscripción posterior de tal opción- el precio debe entregarse al Notario para su puesta a disposición del concedente, y si existen tales titulares, debe ponerse a disposición de éstos; por otro lado, el optante deduce unas cantidades que requieren un acuerdo con el optatario, pero no se pueden deducir unilateralmente. Cuestión distinta constituye el derecho que pueda tener el optante a las cantidades por él satisfechas, pero tal cuestión es ajena al tema que se debate en el presente recurso.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 20 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Solsona.
