Es doctrina reiterada de este Centro, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores que la caducidad de las anotaciones preventivas «opera ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento, y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad.

En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada, D.ª María-Dolores Monsonís Chordá, en nombre del «Banco Santander Central Hispano, S. A.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Vila-Real, número 1, D. Joaquín Beunza Vázquez, a practicar determinadas cancelaciones.

El 28 de abril de 2004, el Juzgado de Primera Instrucción, n.º 1 de Castellón, en autos de juicio ejecutivo n.º 137/90, a instancia del Banco Hispano Americano, S. A. contra Miguel P. y Josefa E., expide mandamiento al Registro de la Propiedad, n.º 1 de Vila-Real ordenando la cancelación de las anotaciones e inscripciones efectuadas con posterioridad a la anotación preventiva de embargo y se proceda a la inscripción de la transmisión efectuada el 28 de mayo de 1996 de las fincas 57.801 y 35.225 del referido Registro de la Propiedad, a favor de dicha entidad bancaria, mediante escritura autorizada por el Notario de Castellón de la Plana, D. Enrique Ferrero María.

Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Vila-Real, fue calificado con la siguiente nota: «Previa la calificación registral, conforme al art. 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, quedan denegadas las cancelaciones e inscripciones ordenadas en el mandamiento precedente, en orden a los siguientes hechos: Con fecha 13 de mayo del 2004, se presenta en este Registro bajo el asiento número 1.193 del Diario 103, un mandamiento expedido por el Juzgado de Instrucción número uno de Castellón, antes Primera Instancia número seis, en fecha 28 de Abri1 de 2.004, en el que se ordena la cancelación de las anotaciones e inscripciones efectuadas con posterioridad a la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad correspondiente y se proceda a la inscripción de la trasmisión efectuada a favor de la actora en fecha 28 de Mayo de 1.966, respecto a las fincas registrales inscritas respectivamente al libro 664, folio 28, finca 57.801, inscripción 4.ª y al libro 355, folio 109, finca 35.225, inscripción 6.ª. Dicho mandamiento dimana, según el Registro, del procedimiento ejecutivo 137/90 del mismo Juzgado, y había dado lugar en su día a la extensión de las anotaciones A, sobre las fincas 35.225 y 57.801, de fecha 27 de Julio de 1.990. Ambas anotaciones están caducadas y la recayente sobre la finca 57.801, está además cancelada en virtud de mandamiento de fecha 20 de Julio de 1.995, como consecuencia de la ejecución de una hipoteca preferente. Asimismo ambas fincas aparecen inscritas a favor de terceras personas. Fundamentos de derecho: No cumpliéndose lo dispuesto en los arts. 20, 131 y 135 de la Ley Hipotecaria por estar las fincas inscritas a favor de terceras personas y careciendo de virtua1idad canceladora dichas anotaciones por estar caducadas conforme a los arts. 77 y 86 de la Ley Hipotecaria y no haberse prorrogado, art. 199 del Reglamento Hipotecario, todos ellos de la legislación vigente al tiempo de la ejecución; deniego las inscripciones y cancelaciones ordenadas, siendo los defectos insubsanables. Contra la precedente calificación, se podrá interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde la notificación de la misma, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 324 y s.s. del Reglamento Hipotecario. Vila-Real, 25 de mayo de 2004. El Registrador, Fdo. Joaquín Beunza Vázquez.»

La Letrada, D.ª María-Dolores Monsonís Chordá, en representación del Banco Santander Central Hispano, S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.º Que no puede afectar al recurrente las inscripciones efectuadas después de estar anotado dicho embargo. Aparte este punto hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 71 de la Ley Hipotecaria y lo establecido por las Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de septiembre y 22 de diciembre de 2000 y 24 de febrero de 1995, así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 24 de enero de 2002.

El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General.

Vistos: Los artículos 1,20,38,40,82,86 de la Ley Hipotecaria, 175 párrafo 2.° del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de Marzo de 1999, 15 de Julio y 9 de Diciembre del mismo año, 13 de Julio de 2000, 28 de Noviembre de 2001 y 16 de Septiembre de 2002.

1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del año 1990 acompañado de escritura de venta del año 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeldía del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que causó el procedimiento e inscribir la transmisión a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotación antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su día y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas.

2. La negativa del Registrador debe ser confirmada. Es doctrina reiterada de este Centro, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores que la caducidad de las anotaciones preventivas «opera ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento, y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad.

3. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicación cuando al presentarse al Registro la anotación de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar también su inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 14 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad n.º 1 de Vila-Real.