RESOLUCIÓN de 22 de septiembre 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por los cónyuges don Francisco Rodríguez Ortega y doña Francisca Calvo López contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Aranjuez, doña María Victoria Tenajas López a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca en virtud de apelación de los recurrentes.
En el recurso gubernativo interpuesto por los cónyuges don Francisco Rodríguez Ortega y doña Francisca Calvo López contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Aranjuez, doña María Victoria Tenajas López a inscribir un testimonio de auto recaído en expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de una finca en virtud de apelación de los recurrentes.
I
En el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Aranjuez se tramitó expediente de dominio número 375/89, a instancia de los cónyuges don Francisco Rodríguez Ortega y doña Francisca Calvo López para reanudar el tracto sucesivo interrumpido de la finca registral número 1.381 del Registro de la Propiedad de Aranjuez, en el que recayó Auto el día 10 de abril de 1991 que declaró justificado el dominio a favor de los promotores sobre la referida finca, la cual aparece con la siguiente descripción: “Dos habitaciones bajas en la población de Aranjuez, en la casa denominada de "don Juan Reina", calle de las Infantas, señalada con el número 18 antiguo, 28 moderno, con vuelta a la de Montesinos, número 13, moderno número 15, lindando, dichas habitaciones: Por su frente, dicha calle Montesinos; por la derecha, entrando, en ellas con medianería de la casa del excelentísimo señor Conde de Gálvez; por la izquierda, con habitaciones de don Ambrosio Gómez, y por la espalda, con patio general de la casa (se ignora la extensión superficial)". En la certificación registral expedida para la tramitación del expediente de dominio se hizo costar: “De la finca número 1.381, antes fotocopiada, se han segregado dos viviendas en la planta baja, siendo por consiguiente lo que queda inscrito a favor de don José García Helveticaegundo, el resto de dicha finca, resto que no figura descrito en el Registro".
Presentado testimonio del mencionado Auto en el Registro de la Propiedad de Aranjuez fue calificado con la siguiente nota: “Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse en el mismo los siguientes defectos: 1. No se expresa la extensión superficial de la finca (artículo 9.1.° de la Ley Hipotecaria y artículo 51 - 4.° del Reglamento Hipotecario). 2. No se indica cuál es la extensión arrendaticia de la finca (artículo 25 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos). 3. No es posible, según el Registro (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) reanudar el tracto sucesivo interrumpido sobre la finca descrita, por cuanto la misma, que se describe como "dos habitaciones bajas" ha sido agotada por la segregación de "dos habitaciones o viviendas bajas" según se acredita por sendas notas al margen de la inscripción cuarta, que es la última de dominio. Contra la presente calificación se puede interponer recurso ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en la forma prevista en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario y, en apelación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Aranjuez, 30 de enero de 1997. La Registradora, María Victoria Tenajas López.”
Los cónyuges don Francisco Rodríguez Ortega y doña Francisca Calvo López interpusieron recurso gubernativo contra la anterior nota de calificación y alegaron: Que en cuanto al primer defecto, hay que tener en cuenta que según el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria, 41.4 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 9 de febrero de 1993, la constancia de la extensión superficial de la finca sólo es exigible si constase en el título, y aunque no es costoso aportar una medición del inmueble cuya inscripción se pretende, ésta no sólo no es necesaria sino improcedente por no figurar en el título. Que en relación al segundo defecto, se declara dónde y cuándo sea preciso que las viviendas cuya inscripción se ha solicitado se hallan libres de arrendatario. Que respecto al tercer defecto, el expediente de dominio se tramitó en base a la certificación de dominio y cargas de la finca en cuestión expedida por el Registro, y si hay una incongruencia con lo inscrito, ésta ha surgido de la propia certificación registral. Así, en dicha certificación se reconocía que quedaba un resto de finca matriz, si bien no figuraba descrito. En las notas al margen de la inscripción cuarta se refleja la segregación de dos viviendas y en ellas se dice «de esta finca y de las cuatro viviendas de que se compone...»; por tanto, la finca matriz constaba de cuatro viviendas de las que se han segregado dos, quedando como resto otras dos. Estas dos viviendas no constan inscritas tras las segregaciones, pero no quiere decir que no existan, siendo su falta de descripción registral un defecto no imputable al recurrente y al que no puede perjudicar.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que en cuanto a la necesidad de expresar la extensión superficial de la finca, tal exigencia viene impuesta por el artículo 51.4.° del Reglamento Hipotecario (”... la medida superficial se expresará en todo caso..”) y también por los artículos 21 y 30 de la Ley Hipotecaria y por el principio de especialidad, sin que sea aplicable el precepto alegado por el recurrente, artículo 61.4 del Reglamento de 1915 (aunque se habla del artículo 41.4) ya derogado, ni la Resolución de 9 de febrero de 1993, muy anterior a la redacción actual del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, reformado por Real Decreto de 12 de noviembre de 1982. Que respecto a la no indicación de la situación arrendaticia de la finca, el artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo exige para inscribir en el Registro los títulos de venta de fincas urbanas y el expediente de dominio es un título que suple la falta de otros títulos de adquisición, si bien, de las manifestaciones de los recurrentes, que no parecen discutir este defecto, se desprende que la finca en cuestión está libre de arrendatarios, y, por lo tanto, este defecto se considera subsanado. Que en relación al tercer defecto apuntado, y conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, de los libros del Registro resulta un obstáculo que impide la inscripción, ya que la finca registral sobre la cual se pretende reanudar el tracto está compuesta por dos habitaciones en planta baja, y precisamente se han segregado dos habitaciones en planta baja, por lo cual es evidente que en estos momentos la finca está agotada como consecuencia de las segregaciones efectuadas. El elemento distorsionador está en la mención que figura en la primera nota al margen de la inscripción cuarta («de las cuatro viviendas de que se compone esta finca se ha segregado una vivienda en planta baja») ignorándose de donde procede la referencia a las cuatro viviendas, pero en todo caso se trata tan solo de una mención que no implica inscripción de las cuatro viviendas. Únicamente están inscritas dos y después segregadas, con lo que actualmente no hay finca sobre la que reanudar el tracto. Parece inducir a la idea de que la finca matriz pudiese ser mayor el hecho de que segregada una de las dos viviendas la segunda también fuese segregada, ya que siempre que hay una segregación formalmente debe haber un resto. Puede que las dos habitaciones que faltan existan, pero no pueden ser las que se describen en el Auto porque ya están segregadas y vendidas, de modo que lo que procedería es haber instado un expediente de inmatriculación de las dos habitaciones que faltan y no de reanudación del tracto ya que las dos habitaciones sobre las que pretende recaer están a nombre de terceros.
El Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Aranjuez, don Santos Honorio de Castro García, informó: Que respecto a la no expresión de la extensión superficial de la finca, hay que recordar que se trata de una reanudación del tracto sobre una finca ya existente en lo que se dice que se ignora la extensión superficial, y el mecanismo establecido lo es para reanudar el tracto y no para describir la finca. Que en cuanto a la cuestión de si la finca cuyo tracto se trata pretende reanudar se ha agotado en virtud de la segregación, se pueden sacar las siguientes conclusiones: Por la sola descripción de las fincas segregadas números 3.194 y 3.195 como vivienda segregada no cabe entender agotada la finca matriz que describe la finca como “dos habitaciones bajas"; la descripción de la finca contenida en la solicitud del expediente y en el Auto no puede acceder al Registro ya que alude a la finca matriz número 1.381 en su totalidad y sin descontar la segregación; sí cabría la inscripción si se subsanara este defecto y se desvanecen las dudas sobre si las fincas segregadas han agotado la finca matriz, ya que la inscripción nunca puede ser superior al resto y desde luego no puede ser de la propia finca matriz.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota de la Registradora fundándose en las alegaciones contenidas en el informe de ésta.
Los recurrentes apelaron el Auto Presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadieron que para comprobar la existencia de la finca cuya inscripción se pretende basta con leer las descripciones de las dos ya segregadas: éstas son colindantes, pero, a su vez, cada una de ellas linda con otra del mismo inmueble, por lo que está claro que inicialmente existían cuatro viviendas, y si dos han sido segregadas quedan otras dos que son las que se pretende inscribir y que han dado lugar al resto de la finca matriz.
La Dirección General de los Registros y del Notariado, en diligencia para mejor proveer, solicitó del Registro de la Propiedad de Aranjuez certificación literal de la finca 1.381 y de las dos segregadas de ella de lo que resultó lo siguiente: a) La finca 1.381 aparece descrita en el Registro como se expresa en el testimonio del Auto presentado a inscribir y al margen de su inscripción cuarta, última de dominio a favor de don José García Helveticaegundo, constan las siguientes notas: 1. De esta finca y de las cuatro viviendas de que se compone se segrega una vivienda en la planta baja que forma la inscrita con el número 3.194. 2. De esta finca se segrega una vivienda en planta baja que forma la inscrita con el número 3.195. b) La finca 3.194 se describe como vivienda en la planta baja de la casa titulada de «don Juan Reina», calle de las Infantas, número 18 antiguo y 28 moderno de Aranjuez, cuya vivienda linda: Por su frente, con la calle Montesinos por donde está señalada con el número 15; por la derecha, entrando, con otra vivienda vendida a don Ruperto Tizón; por la izquierda, con finca de la cual se segrega, y por el fondo, con el patio común al cual tiene puerta accesoria. Ocupa una superficie de 49 metros 98 decímetros cuadrados. Se inscribió a favor de doña Ascensión García Montalvo por título de compra según escritura otorgada el 17 de agosto de 1957. c) La finca 3.195 aparece descrita como vivienda en la planta baja de la casa en Aranjuez, titulada de «don Juan Reina», en la calle de las Infantas, número 18 antiguo y 28 moderno, cuya vivienda linda: Por su frente, con la calle Montesinos por donde está señalada con el número 15; por la derecha, entrando, casa de los hermanos Martín Ortega, antes del señor Conde de Gálvez; por la izquierda, otra del vendedor señor García Helveticaegundo, y por el fondo, con patio general de la casa, al cual tiene puerta accesoria. Ocupa una superficie de 49 metros 98 decímetros cuadrados. Por la inscripción primera se inscribió a favor de don Ruperto Tizón Albert por título de compra, según escritura otorgada el 10 de agosto de 1957.
Vistos los artículos 8, 9 y 201 de la Ley Hipotecaria, 46, 47, 51, 117 y 127 del Reglamento Hipotecario:
1. Por lo que se refiere a la necesidad de expresar la superficie de la finca que se pretende inscribir, debe confirmarse la nota de calificación, ya que la superficie es un dato imprescindible para la identificación de las fincas, y así lo exige «en todo caso» la regla 4.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
2. En cuanto al segundo defecto recurrido, tal y como ha sido planteado no puede mantenerse. El hecho de que una finca registral haya sido sustituida por otras dos «segregadas» de ella que la agotan, según se desprende de sus respectivas descripciones y sin que al Registrador le queda duda de este extremo, no es obstáculo para la reanudación del tracto sucesivo en virtud de Auto recaído en el expediente previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por el que el Juez declara justificado el dominio por parte de los promotores de una finca que se describe de forma totalmente coincidente con la descripción registral de la finca matriz, sin que quepa ahora prejuzgar los asientos concretos que debe practicar el Registrador para reflejar registralmente la declaración contenida en dicho Auto, así como los requisitos y exigencias que debieron observarse en dicho procedimiento en virtud de las circunstancias antes referidas (artículos 117 y 127 del Reglamento Hipotecario),
Esta Dirección General ha acordado confirmar el primer defecto y revocar el segundo.
Madrid, 22 de septiembre de 2000.- La Directora general, Ana López-Monís Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
