En el supuesto del presente recurso se debate sobre la procedencia de una anotación preventiva de demanda, acordada en procedimiento ordinario, respecto de una finca que, por no haber inscrito determinada transmisión, figura inscrita todavía a nombre de la demandante.

En el recurso gubernativo interpuesto por don Victorino Gil Martín, en representación de doña Carmen Plaza Nuevo, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Segovia -titular del Registro número 2, doña María Ángeles Galto-Durán Rivera, a practicar una anotación preventiva de demanda.

Doña Carmen Plaza Nuevo, el día 23 de Octubre de 1997, otorgó ante el Notario de Alcobendas don Fulgencio A. Sosa Galván escritura de dación en pago y constitución de renta vitalicia, en favor de la compañía mercantil «Vilar Blasco S.L.», sociedad unipersonal, en virtud de la cual, la señora Plaza Nuevo transmitió a dicha entidad once doceavas partes de una finca urbana y la mercantil daba carta de pago de las cantidades a ella adeudadas además de asumir el pago de otras; asimismo, constituía en favor de la señora Plaza Nuevo una renta vitalicia en atención a la diferencia de valor entre el bien transmitido y las deudas extinguidas.

Dicha escritura no fue presentada por la sociedad adquirente, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Producido el impago de la renta vitalicia, don Gabriel de Diego Quevedo, Procurador de los Tribunales, en nombre de doña Carmen Plaza Nuevo, el 28 de Diciembre de 2001, formuló demanda de juicio ordinario sobre resolución de contrato ante el correspondiente Juzgado de Primera Instancia de Madrid, contra la referida sociedad y solicitó anotación preventiva de demanda sobre la finca transmitida en dación en pago, que motivo los Autos 1135/01 del Juzgado de Primera Instancia número 11 de los de Madrid, y el libramiento del correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad con fecha 21 de Diciembre de 2004.

Presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad número 2 de Segovia el día 18 de Enero de 2005, retirado para pago de impuestos y vuelto a presentar el día 7 de Febrero, fue calificado con la suspensión de su inscripción por el defecto subsanable de no figurar inscrita la finca a nombre de la sociedad demandada, señalando la Registradora como fundamentos de Derecho los artículos 20.2 de la Ley Hipotecaria y 105 de su Reglamento. La calificación lleva fecha del 9 de Febrero, y fue comunicada al presentante el día 16 de Febrero de 2005.

Don Victorino Gil Martín, en representación de doña Carmen Plaza Nuevo, interpuso recurso contra la anterior calificación, que fue remitido por correo certificado administrativo el quince de marzo de dos mil cinco, y tuvo entrada en el Registro de la Propiedad el día dieciséis del mismo mes y año, con base en los siguientes argumentos: 1.º Los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión y, paralelamente, en el ámbito registral el de salvaguardia judicial de los asientos registrales; 2.º Lo que exige la Ley Hipotecaria para la anotación preventiva de demanda es que se solicite sobre bienes inscritos a nombre de persona que sea parte en el procedimiento; 3.º Cabe citar diversas resoluciones de este Centro Directivo (25 de junio de 1998, 12 de febrero de 1998, 25 de febrero de 1994 y 19 de Julio de 2000), según las cuales «el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, si no consta el consentimiento del titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento»; o la de 2 de octubre de 2002 que señala que «el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) y paralelamente en el ámbito registral el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) junto con los de tracto sucesivo y legitimación (artículos 20 y 38,3 de la Ley Hipotecaria) impiden la práctica de la anotación solicitada sobre bienes inscritos a favor de persona que no ha sido parte en el procedimiento».

La Registradora de la Propiedad elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo mediante escritos de 16 y 17 de marzo de 2005.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución; 1, 20, 38, 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de esta Dirección General de 13, 14 y 15 de noviembre de 2000, 5 de noviembre de 2001 y 31 de enero, 1 de febrero, 12 de marzo, 25 y 28 de septiembre de 2002, 5 de marzo de 2004 y 7 de junio de 2005.

1. En el supuesto del presente recurso se debate sobre la procedencia de una anotación preventiva de demanda, acordada en procedimiento ordinario, respecto de una finca que, por no haber inscrito determinada transmisión, figura inscrita todavía a nombre de la demandante.

En dicha demanda, interpuesta por quien transmitió a la sociedad demandada, se solicita la resolución del contrato por incumplimiento por parte de la adquirente de una serie de obligaciones que asumió en aquél, entre ellas el pago de una renta vitalicia a la transmitente.

2. En nuestro sistema registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él (cfr. artículos 20 -especialmente el párrafo último, adicionado por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre- y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no es sino desenvolvimiento del principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Por ello, en vía de principio, la anotación preventiva de demanda debe practicarse siempre que dicha demanda se interponga frente al titular registral y suspenderse o denegarse -según los casos-cuando la finca esté inscrita a favor de otra persona.

No obstante, según la doctrina de esta Dirección General (Resolución de 7 de junio de 2005) es distinto el problema que se plantea cuando el titular de la finca es el propio demandante. En ese caso no es lógico, prima facie, que se anote una demanda en la que el titular registral es el propio demandante, y en este sentido, en diferentes ocasiones se ha estimado por este Centro Directivo que en dicho supuesto no cabe la anotación. Sin embargo, si se profundiza en el principio de tutela judicial efectiva, habrá de admitirse tal anotación cuando, de no hacerse, se produciría un supuesto de indefensión para el demandante, caso que ocurre cuando existe un título de transmisión o gravamen referente a la finca objeto de la demanda que aún no se haya sido inscrito, pero cuya inscripción podría traer como consecuencia la adquisición por un tercero de la finca repetida. Ello no es contrario al principio de tracto sucesivo, pues tal principio exige el rechazo del documento sólo cuando el titular de la finca es una tercera persona.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 14 de febrero de 2006.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sra. Registradora de la Propiedad de Segovia número 2.