En el recurso interpuesto por don José Luis Choín Torres contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granada (Registro número tres) a inscribir un documento judicial de elevación a público de documento privado de compraventa.
Hechos
I
Con fecha 28 de junio de 2002 se presentó en el Registro de la Propiedad número tres de Granada auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de dicha capital, de fecha 30 de abril de 2002, despachando ejecución de la Sentencia dictada el 15 de octubre de 2001 por la Audiencia Provincial, por la que se condenó a los demandados a que otorguen la correspondiente escritura pública de compraventa del piso o vivienda a que se contrae el contrato privado suscrito por las partes, de fecha 12 de mayo de 1998, con el apercibimiento de que si no se otorga, en el plazo que se les fije, será otorgada de oficio.». En la parte dispositiva del indicado Auto se accede a lo solicitado por la parte ejecutante, librándose testimonio para la inscripción en el Registro de la Propiedad número 3 de Granada.
II
Presentado testimonio del indicado auto en el Registro de la Propiedad número tres de Granada fue objeto de la siguiente calificación:
«Hechos:
Se trata de ejecución de la sentencia citada por la que se condena a los demandados a otorgar escritura pública de de venta a favor del demandante, respecto de la finca urbana 59068, Libro 1046, folio 116, de este Distrito Hipotecario. En el mandamiento se da traslado de auto de la misma fecha, en el que se recoge la resolución judicial de tenerse por emitida declaración de voluntad relativa al otorgamiento de la escritura de venta por parte de los demandados.
Fundamentos de derecho:
El art. 18 de la Ley Hipotecaria, en cuanto fundamenta la obligación de calificar del Registrador. El art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que, sin perjuicio de la facultad judicial de resolver tener por emitida una determinada declaración de voluntad, lo hace a reserva de la observancia de las normas civiles sobre documentación de los actos y negocios jurídicos, y en consecuencia parece preciso el otorgamiento de la correspondiente escritura de venta, contando, por supuesto, con que la manifestación de voluntad del vendedor resulta suplida por la resolución judicial, y sin perjuicio, en su caso, de que dicha escritura deba ser igualmente objeto de calificación.
Por ello, se adopta el siguiente acuerdo: Se suspende la práctica de la inscripción por el defecto, en principio, subsanable, de no ser por sí mismo inscribible el documento presentado, debiendo otorgarse escritura pública, sin perjuicio de que deba entenderse prestado el consentimiento de la parte demandada.
Se notifica esta calificación al Ilmo. Sr. Juez Número Nueve de Granada y al presentante.
Conforme al art. 323 de la Ley Hipotecaria, queda prorrogada la vigencia del asiento de presentación correspondiente hasta sesenta días hábiles siguientes a la práctica de la última de dichas notificaciones.
Contra este acuerdo de calificación podrá interponerse recurso en el plazo de un mes a contar del día siguiente a la recepción de su notificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, mediante escrito que deberá presentarse en esta Oficina, sin perjuicio de que el interesado pueda optar por su presentación en los Registros y Oficina previstos en el art. 38.4 de la Ley 30/1 992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, o en cualquier otro Registro de la Propiedad, si bien se advierte expresamente que, a efectos de prórroga del asiento de presentación sólo se entenderá como fecha de interposición aquella en que tenga entrada en este Registro el escrito correspondiente remitido por la Oficina o Registro receptor, todo ello según los trámites y procedimientos establecidos en los arts. 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Fdo. (Firma ilegible). El Registrador».
III
Con fecha 30 de octubre de 2002, don José Luis Choín Torres interpuso recurso, en el que alega: 1.º Que se trata el presente caso de la ejecución de título judicial (sentencia firme), que condena a los demandados a la emisión de una declaración de voluntad que, en este supuesto concreto, se refiere al otorgamiento de escrituras que posibiliten la inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos dominicales que ostenta sobre determinada finca, supuesto contemplado en el articulo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 2.º Que el titulo cuya inscripción se pretende dimana de un proceso declarativo ordinario de Menor Cuantía, ejercitando acción de cumplimiento de contrato de compraventa, donde en el «Suplico» del escrito de demanda se solicitaba, textualmente, «condena a los demandados a otorgar a. las escrituras que habiliten la inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad bajo apercibimiento, en otro caso, de otorgarlas judicialmente», y ello en razón precisamente a que los vendedores demandados eran causahabientes de los titulares registrales, a excepción de cuatro de ellos que aún viven, según consta en el documento privado de compraventa incorporado al proceso judicial con el escrito de demanda y así se ha acreditado en los autos; 3.º Que, tras la sustanciación legal pertinente, por la Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de Granada, se dictó Sentencia por la cual «...debía condenar y condenaba a los demandados a que otorguen la correspondiente escritura pública de compraventa del piso o viviendo a que se contrae el contrato privado suscrito entre las partes, de fecha 12 de Mayo de 1998, con el apercibimiento de que si no se otorga, en el plazo que se les fije será otorgada de oficio...»; 4.º Que no obstante lo anterior, los demandados en proceso de ejecución de sentencia no han procedido al otorgamiento de la escritura correspondiente, lo que ha provocado que el órgano judicial competente, en uso de las facultades contenidas en el articulo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, haya procedido a la emisión de la declaración de voluntad pertinente, previas las garantías legales exigibles cuya observancia viene impuesta por las normas procesales, y cuya culminación, precisamente, la constituye el auto cuya inscripción se pretende; 5.º Que ha de tenerse en cuenta, entre otras, la resolución emanada de esta Dirección General de 12 de diciembre de 1.994, en la que se establece que, «...pese a que las resoluciones judiciales han de ser calificadas por el registrador antes de ser inscritas, el respeto a la función jurisdiccional impone a éste la obligación de cumplir las que hayan ganado firmeza. Por ello los Registradores no pueden enjuiciar si estaba o no ajustado a Derecho determinado trámite...». Que ello debe ser así, puesto que lo contrario supondría dejar sin contenido la eficacia de determinadas resoluciones judiciales firmes, que han sido adoptadas con todas las garantías legales que el ordenamiento jurídico impone, previa la sustanciación de un proceso orientado a tal finalidad, y no hay que olvidar que el último garante de la legalidad vigente es, precisamente, el poder judicial.
IV
Con fecha 11 de noviembre de 2002, don Francisco García de Viedma Ruiz de Almodóvar, Registrador de la Propiedad interino, emitió informe, en el que se hace constar que se dio traslado del recurso al Juzgado. Posteriormente, se ha solicitado resolución expresa del presente recurso.
Fundamentos de derecho
Vistos los artículos 3 de la Ley Hipotecaria; 1279 y 1280 del Código Civil; 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y las Resoluciones de esta Dirección General de 11 de marzo de 1993, 15 de noviembre de 1996, 25 de marzo de 1997, 10 de septiembre y 8 de octubre de 2001 y 27 de noviembre de 2002.
1. En el supuesto fáctico de este expediente se pretende la inscripción de un auto judicial dictado en ejecución de determinada sentencia por el que, a solicitud del ejecutante, se ordena la inscripción de una compraventa de un piso formalizada en documento privado. La Sentencia objeto de dicha ejecución condenó a los demandados «... a que otorguen la correspondiente escritura pública de compraventa del piso o vivienda a que se contrae el contrato privado... con el apercibimiento de si no se otorga, en el plazo que se les fije, será otorgada de oficio».
A juicio del Registrador de la Propiedad, procede suspender la práctica del asiento solicitado porque no es suficiente el documento judicial para practicar la inscripción registral, sino que de conformidad con el artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y sin perjuicio de la facultad judicial de resolver tener por emitida una determinada declaración de voluntad, lo hace a reserva de la observancia de las normas civiles sobre documentación de los actos y negocios jurídicos, y en consecuencia es necesario el otorgamiento de la correspondiente escritura de venta.
2. Esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 8 de octubre de 2001), respecto del alcance de la calificación de los documentos judiciales, como consecuencia de lo establecido en el artículo 100 del Reglamento hipotecario, ha declarado que, si bien no compete al Registrador entrar en el fondo de las resoluciones, sí puede y debe examinar la competencia del Juzgado o Tribunal, la congruencia del mandato judicial y los obstáculos que surjan del Registro.
En el presente caso, habida cuenta del fallo de la Sentencia que se ejecuta, anteriormente transcrito, debe entenderse que existe incongruencia en el Auto de ejecución de aquella, en el que se ordena librar testimonio del mismo auto para la inscripción correspondiente en el Registro de la Propiedad.
El apartado segundo del artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exceptúa de lo previsto en el apartado primero y exige la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos, siendo el contemplado en el presente expediente uno de los supuestos de aplicación de la excepción prevista, como se deduce de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria, 1280 y 1279 del Código Civil, precepto este último que permite a los contratantes compelerse recíprocamente a otorgar escritura pública desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez, cuando la Ley exige esta forma para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 29 de julio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.
