Dadas las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, en el que no pueden apreciarse discrepancias relevantes entre la obra autorizada por licencia otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas, edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión en la licencia del discutido lavadero en la azotea, el defecto señalado no puede ser mantenido, pues deben entenderse cumplidos, en este caso, los requisitos exigidos por el artículo 22 de la Ley 6/1998, para la inscripción de las declaraciones de obra nueva, esto es, otorgamiento de licencia y expedición por técnico competente de la certificación que acredita que la edificación que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especiales de aquélla, debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de tal manifestación (cfr. Resolución de 9 de febrero de 1994).

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Arucas, D. José Antonio Riera Álvarez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número dos de Teide, D.ª María Cristina Casado Portilla, a inscribir una declaración de obra nueva en construcción.

Por escritura autorizada ante el Notario de Arucas, D. José Antonio Riera Álvarez, número 1.372 de protocolo, de fecha 27 de Julio de 2002, los cónyuges D. Francisco-José B. R. y D.ª Andrea P. S., procedieron a declarar la obra nueva en construcción realizada sobre la finca registral 19.401 del Registro de la Propiedad número dos de Telde.

Las circunstancias de la escritura constan especificadas en el Fundamento de Derecho 1 de esta resolución.

Presentada la anterior escritura en el Registrador de la Propiedad, número dos de Telde, fue calificada con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento, que lo es de Declaración de Obra Nueva en Construcción, presentado en este Registro bajo el número de asiento 167 del Diario 74, en unión de Licencia de obras autorizada por el Ayuntamiento de Ingenio con fecha 14 de mayo de 2002, el cual fue notificado como defectuoso con fecha 04 de diciembre de 2002, retirándose para subsanar defectos el día 11 de diciembre de 2002, devolviéndose el 23 de Enero de 2003, y habiéndose prorrogado automáticamente la vigencia del referido asiento, por 60 días más, hasta el 18/02/03 -inclusive-; se suspende la inscripción solicitada por adolecer de el/los siguiente/s defecto/s, que se califica/n como subsanable/s: La licencia de Obra que se acompaña no autoriza la construcción de edificación alguna en la cubierta o azotea. (arts. 46 y 52 R.D. 1093/97, de 4 de Jul.).-No se ha tomado anotación preventiva de suspensión por no haber sido solicitada. Esta nota, puede ser recurrida en el plazo de un mes, desde su notificación, ante este Registro para la D.G.R.N., de acuerdo con lo previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes con su Reglamento. Telde, 27 de enero de 2003. La Registradora. Fdo.: Cristina Casado Portilla.»

El Notario de Arucas D. José Antonio Riera Alvarez, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio no resulta aplicable a la Escritura calificada, pues el supuesto de hecho no es el mismo que el contemplado en el referido artículo. Que el requisito de que necesariamente consten las plantas que componen el edificio lo exige el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997 para las declaraciones de obra nueva. Que se pretende con ello controlar la adecuación de lo edificado a la legislación urbanística y evitar que una indeterminación de las mismas permitiera, incluso en el futuro, configurar nuevas plantas sin previa declaración de obra nueva y al margen del control urbanístico. Que en la escritura calificada consta claramente que son dos plantas las que componen el edificio y en modo alguno queda indeterminada su configuración presente y futura por el hecho de que en la azotea exista un lavadero y el hueco de la escalera. Que es cierto que la licencia no contempla la existencia del lavadero y de la caja de escalera. Que no existe un modelo reglado de licencia y éstas no entran generalmente en pormenores de las edificaciones, limitándose a la acreditación de que el terreno sobre el que se declara la obra nueva reúnelas condiciones urbanísticas para una construcción cuyas características sólo genéricamente determina. Que el número 2 del artículo 46 del Real Decreto 1093/1997, se remite a la certificación técnica, que no a la licencia, para la descripción de la obra nueva y la verificación de todas las circunstancias previstas en el artículo 45 del mismo, es decir, el número de plantas, la superficie de parcela ocupada y el total de metros cuadrados edificados. Que es el técnico quien debe expresar en su certificación todas esas circunstancias y acreditar que la descripción se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, y esto precisamente es lo que se hace en la certificación incorporada en la escritura.

La Registradora de la Propiedad informó lo siguiente: Que las obras nuevas declaradas deben ajustarse a la legalidad vigente para su acceso al Registro y ello debe acreditarse con dos documentos que deben acompañar al título inscribible a los que debe ajustarse lo declarado: la licencia y el Certificado del técnico. Que en el caso calificado, la declaración de Obra Nueva tiene mayor número de metros cuadrados edificados que los permitidos por la licencia que pretende ampararla, y se declara obra, encima de la segunda planta, cuando la dicha licencia dice claramente que se autorizan sólo dos.

Vistos los artículos 22 de la ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y las Resoluciones de 17 de febrero de 1994, 10 de abril de 1995, 26 de febrero de 1996 y 1 de marzo de 2003.



1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren las siguientes circunstancias: a) Por escritura otorgada ante el Notario de Arucas, don José Antonio Riera Álvarez, se declara la obra nueva en construcción de una edificación con la siguiente descripción: «Vivienda unifamiliar adosada de dos plantas con un lavadero en la azotea. Tiene una superficie construida total de ciento noventa y tres metros, treinta y siete decímetros cuadrados. La superficie útil total es de ciento sesenta y ocho metros cuarenta y un decímetros cuadrados. De la superficie de parcela, la vivienda ocupa noventa y un metros siete decímetros cuadrados. La planta baja de la vivienda tiene una superficie construida de noventa y un metros siete decímetros cuadrados, y una superficie útil de setenta y siete metros diecinueve decímetros cuadrados. La planta alta de la vivienda tiene una superficie construida de ochenta y seis metros cuarenta y tres decímetros cuadrados, y una superficie útil de sesenta y ocho metros setenta decímetros cuadrados. En la cubierta o azotea del edificio se ubican la caja de escalera y un lavadero que ocupa en su conjunto una superficie construida de quince metros ochenta y siete decímetros cuadrados, y una superficie útil de doce metros cincuenta y dos decímetros cuadrados. El terreno no edificado está destinado a zona verde. Linderos: Linda con el terreno sobre el que se está construyendo, cuyos linderos ya se han hecho constar anteriormente». b) A la escritura se incorpora la licencia de obras, concedida para la edificación de una vivienda unifamiliar entre medianeras de dos plantas, y en la que se especifican las superficies construidas, altura, edificabilidad, etc., así como el certificado del arquitecto autor del proyecto en el que se describe la construcción en términos iguales a los de la escritura calificada y se afirma que tal descripción de la obra lo es con arreglo al Proyecto para el que se obtuvo la licencia. c) La Registradora suspende la inscripción solicitada porque la licencia de obra que se acompaña no autoriza la construcción de edificación alguna en la cubierta o lavadero (artículos 4 y 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio».



2. Dadas las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, en el que no pueden apreciarse discrepancias relevantes entre la obra autorizada por licencia otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas, edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión en la licencia del discutido lavadero en la azotea, el defecto señalado no puede ser mantenido, pues deben entenderse cumplidos, en este caso, los requisitos exigidos por el artículo 22 de la Ley 6/1998, para la inscripción de las declaraciones de obra nueva, esto es, otorgamiento de licencia y expedición por técnico competente de la certificación que acredita que la edificación que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especiales de aquélla, debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante la veracidad de tal manifestación (cfr. Resolución de 9 de febrero de 1994).



Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota.



Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 22 de septiembre de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.



Sr. Registrador de la Propiedad de Telde, número 2.