- En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bañeres don Carlos Andrés Vázquez Martínez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Villena a inscribir una escritura de obra nueva sobre una finca rústica, en virtud de apelación del recurrente.
I
El día 20 de enero de 1994, mediante escritura pública autorizada por don Carlos Andrés Vázquez Martínez, Notario de Bañeres, don Lorenzo Iñigo Estrela procedió a declarar la obra nueva realizada a cargo de su sociedad conyugal sobre una finca rústica, resto de finca matriz, sita en Benejama, perteneciente a su sociedad conyugal. Dicha obra consiste en el cercado de la parcela y construcción de un almacén agrícola de una altura sobre la rasante del terreno, con una superficie de 151 metros y 14 decímetros cuadrados, distribuido en dos habitaciones más un pequeño cuarto de aseo. Se incorporaron a la matriz de la citada escritura sendas licencias de obra, certificado municipal acreditativo de la calificación del suelo como rústico, de la conclusión de la obra con descripción completa de la misma, y de la adecuación de las obras a la legalidad urbanística vigente, proyecto técnico y licencias municipales concedidas al efecto.
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Villena, fue calificada con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del precedente documento, por el defecto subsanable de no acompañarse certificación del técnico competente de haberse finalizado la obra conforme al proyecto aprobado -artículo 25, número 2, de la Ley 8/1990, de 25 de julio-. Contra esta calificación cabe interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en el plazo de cuatro meses, a contar desde esta fecha, en los términos prevenidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, sin perjuicio de acudir ante los Tribunales de Justicia para que declare la validez e inscribibilidad del presente documento, a tenor de lo previsto en el primero de los preceptos citados. Villena a 22 de febrero de 1994. El Registrador. Fdo. Ventura Márquez Prado Noriega».
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.º a) Que el artículo que se invoca en la nota de calificación ha quedado derogado por el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobada por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, que se hallaba en vigor al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada; b) Pero, es que al supuesto que se refiere la calificación, le es de aplicación directa y en primer lugar, la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre Suelo no Urbanizable, al tener el suelo la calificación de rústico o no urbanizable, lo que resulta acreditado por la certificación administrativa, siendo, por tanto, de aplicación el artículo 15 de dicha Ley, que, para la adquisición del derecho a la edificación resultante, declara aplicable por vía de remisión el artículo 25 de la Ley 8/1990, vigente al tiempo de la promulgación de la citada Ley valenciana, pero ya derogado al tiempo del otorgamiento de la escritura calificada. Por tanto, la remisión hay que entenderla hecha al artículo 37, apartado 2, del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que reproduce la esencia del contenido del anterior artículo 25-2.º de la Ley 8/1990. 2.º Que el cumplimiento de lo establecido en el artículo 37, apartado 2, del Real Decreto legislativo 1/1992 no sólo no resulta incumplido, sino que su cumplimiento resulta debidamente acreditado por el «técnico competente» y por la instancia administrativa (Administración Local Municipal) encargada de autorizar la obra a través de la concesión de la licencia y de vigilar su correcta ejecución y adecuación a la legislación urbanística. 3.ºQue las Resoluciones de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio de 1993, e implícitamente las de 28 de abril y 14 de diciembre de 1992, señalaban que, en una labor hermenéutica debía ponerse en conexión el artículo 25 de la Ley 8/1990, hoy sustituido por el 37 del Real Decreto legislativo 1/1992, con el resto del articulado de su texto legal. Así pues, el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana prevé en numerosos supuestos el documento público administrativo municipal como medio de acreditación del cumplimiento de la legalidad vigente en materia urbanística, unas veces para su incorporación a la escritura pública y otras con acceso directo e inmediato al Registro de la Propiedad (certificación, cédula, declaración municipal, etc.), sobre todo y muy especialmente se ha de citar el artículo 308, en relación con el número 8 del artículo 307 del mismo texto refundido, que específicamente trata de la certificación administrativa que determina que podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por el órgano administrativo actuante, cualquier acto administrativo que modifique el dominio o cualquier derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas, que de conformidad con el artículo 309 del mismo texto legal, se harán constar mediante inscripción. 4.º Que es necesario reflejar, además, que la descripción que para la obra concluida formula la propia autoridad administrativa en la certificación que en la escritura calificada se incorpora, es textualmente la que se recoge en la escritura de declaración de obra, sin que nada haya sido añadido a dicha descripción por el propietario declarante, de modo que queda claramente establecida la concordancia y adecuación entre el proyecto, la licencia, la obra terminada y su descripción en la propia escritura. Que así se cumplen las prevenciones de la Resolución de 4 de febrero de 1992 y también queda acreditada la colaboración del Notario autorizante en el control del planeamiento y acción de las administraciones públicas en evitación de existencia de edificaciones ilegales, a que se refiere la Resolución de 6 de septiembre de 1991 y, por último, destacándose lo establecido en la Resolución de 9 de febrero de 1994.
El Registrador en defensa de su nota, informó: I. Que como dice el Notario recurrente, el defecto observado en la nota de calificación viene recogido en el artículo 37 del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, cuyo número dos es idéntico al mismo número del artículo 25 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, que por error se citó en la nota de calificación. II. Que, en consecuencia, la única cuestión que se debate en el recurso es la de determinar quién debe expedir la certificación del artículo 37. La palabra «técnico competente» que emplea dicho artículo ha sido unánimemente interpretada por la doctrina en el sentido de que el que tiene que expedir la certificación es un arquitecto o un ingeniero y es así, porque la labor certificante versa sobre una cuestión técnica cual es si «la obra se ha finalizado conforme al proyecto aprobado», cuestión que es ajena a la función del Secretario del Ayuntamiento. Que en este punto hay que citar las Resoluciones de 28 de abril de 1992, 25 de junio de 1993 y 9 de febrero de 1994. III. Que las Resoluciones que cita el Notario recurrente no vienen al caso, puesto que se refieren a certificaciones administrativas para declaraciones de obras nuevas concluidas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio. IV. Que, como afirma el recurrente, en algunos casos las certificaciones del Secretario del Ayuntamiento tienen acceso al Registro de la Propiedad, porque la Ley, en esos casos concretos, así lo impone, pero en el supuesto que se estudia, la misma Ley (artículo 37) dice lo que tiene que aportar el interesado y calificar el Registrador es la «certificación del técnico competente». V. Que ni en el caso de que el Secretario del Ayuntamiento hubiese actuado en el ámbito de la fe pública administrativa, sería admisible la certificación aportada porque ni trascribe literalmente, ni testimonia la certificación del técnico competente que debe ser objeto de la calificación registral.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en las alegaciones hechas por éste en su informe.
El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones y añadió: I. A. Que el certificado del Secretario del Ayuntamiento es un documento administrativo que implica a su vez un doble certificado: 1.º El propio administrativo y 2.º el certificado expedido por «técnico competente», que implícitamente hace referencia la disposición transitoria 5.ª del Real Decreto legislativo 1/1992. B. Que las Resoluciones invocadas por el señor Registrador no sólo no desvirtúan el recurso interpuesto, sino que sirven de apoyo al mismo y específicamente la de 25 de junio de 1993. C. Que las Resoluciones citadas en el escrito del recurso, excepto las de 28 de abril y 14 de diciembre de 1992, si bien, se refieren a obras anteriores a la Ley 8/1990, sus declaraciones se verificaron en escrituras otorgadas con posterioridad a la misma, y D. Que no queda burlada la función calificadora del Registrador, por cuanto la certificación final de obra se suele expedir en modelo del Colegio de Arquitectos, en el que se asevera la concordancia de la obra con el proyecto aprobado y licencia concedida, lo que se recoge expresamente en el certificado administrativo incorporado, en el que figura literalmente la descripción que luego se consigne en la escritura. Que el Secretario de la Corporación al expedir el certificado testimonia de los antecedentes e informes pertinentes. Que, en definitiva, la facultad del Secretario para testimoniar resulta del artículo 203 del Reglamento de Organización y Funcionamiento, sin que el mismo se distinga entre testimonios totales y parciales, ni se exija expresamente que todos los testimonios expedidos por el Secretario sean totales. Que, en conclusión, nada queda oculto la calificación del Registrador. II. Que la interpretación del artículo 37 del Real Decreto legislativo 1/1992 debería haberse tenido en cuenta por el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia, que de acuerdo con el artículo 3 del Código Civil, en su examen han de configurarse los criterios interpretativos previstos en el mismo y, asimismo, el resto de las normas del ordenamiento jurídico que inciden en la materia urbanística, sustantiva y registral.
Vistos los artículos 2 y 37 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, 15 y 16 de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre suelo no urbanizable, y la Resolución de este centro directivo de 10 de abril de 1995.
1. En el presente recurso se debate exclusivamente sobre si el certificado prevenido en el artículo 37-2.º de la Ley del Suelo, acreditativo de la finalización de la obra nueva declarada -una nave agrícola de 151 metros con 14 decímetros cuadrados y cercado de la parcela- conforme al proyecto para el que se obtuvo la licencia, puede ser sustituido, al objeto de posibilitar la inscripción registral de la obra nueva, por un certificado expedido por el Secretario del Ayuntamiento con el visto bueno del Alcalde en el que se afirma que «según los antecedentes que obran en este Ayuntamiento y los informes pertinentes... Las edificaciones descritas, existentes sobre dicha parcela, se hallan concluidas y han sido construidas con arreglo a la legalidad urbanística vigente, ajustándose al proyecto técnico y licencias de obra concedidas al efecto».
2. La finalidad de la certificación prevenida en el artículo 37, número 2, de la Ley del Suelo, precepto que tiene el carácter de legislación básica, conforme a la disposición final de la citada Ley a cuyo antecedente legislativo -artículo 25 de la Ley estatal 8/1990, reenvían los artículos 15 y 16 de la Ley 4/1992, de la Generalidad Valenciana, es la de garantizar, mediante aseveración responsable de técnico especializado, que la obra nueva que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especificadas en la licencia preceptiva, pues ello, cuando la licencia se ajustó a su vez a la ordenación urbanística en vigor, supone la incorporación de dicha obra al patrimonio del propietario respectivo (vid artículos 23 y 37-1 de la Ley del Suelo). Y, como ya afirmara la Resolución de 10 de abril de 1995, no hay muchas dificultades en admitir la sustitución de aquella certificación por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos, supuesto en el que claramente ha de entenderse incluida la certificación objeto de discusión en el presente recurso.
En efecto, si consideramos: a) La inclusión en el concepto de «técnico competente» de los Arquitectos municipales (cfr. artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento); b) la preceptiva participación de los técnicos municipales en la tramitación de procedimientos y expedientes urbanísticos (vid artículos 4, 20, 21, 26 y 32, número 2, del Reglamento de Disciplina Urbanística y 172 del Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Jurídico de las Corporaciones Locales; c) las amplias facultades que en cuanto a custodia de documentación y fe pública otorga, en el ámbito municipal, nuestra legislación a los Secretarios de las Corporaciones locales (vid artículos 204 y 205 del Reglamento de Organización citados, y artículo 2 del Reglamento sobre Régimen Jurídico de los Funcionarios de Administración Local con habilitación de carácter nacional; d) la admisión expresa de otros medios alternativos al certificado final de obras al objeto de considerar totalmente terminadas unas obras, como la licencia de ocupación y la certificación administrativa «ad hoc» (vid artículo 32 del Reglamento de Disciplina Urbanística y las Resoluciones de este centro directivo de 4 de febrero de 1992 y 17 de junio de 1993); e) el valor que a la certificación administrativa en materia urbanística como título formal de acceso al Registro de la Propiedad se otorga, como regla general, por el artículo 308 de la Ley del Suelo, lo que ha de entenderse no sólo para la titulación principal, sino también para la complementaria; si a todo ello se añaden los inequívocos términos de la certificación aportada sobre la conclusión y legalidad de la obra precitada se ha de concluir que no existe el obstáculo señalado por el Registrador en su calificación para la obtención de la inscripción solicitada.
Por todo ello, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el auto apelado y la nota de calificación.
Madrid, 26 de febrero de 1996.-El Director general, Julio Burdiel Hernández.
Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Valencia.
