- En el recurso interpuesto por el Notario de Santa Cruz de Tenerife don Lucas Raya Medina contra la negativa del Registrador de la Propiedad n.º 3 de Badajoz, don Manuel Álvarez Gómez, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario.
I
El día 24 de enero de 2002 don Lucas Raya Medina, Notario de Santa Cruz de Tenerife, autorizó una escritura de préstamo hipotecario por virtud de la cual doña Olga María R. R. actuando en su propio nombre y en nombre y representación de don Richard H. T. y doña Raquel M. L. constituyen hipoteca sobre determinadas fincas en garantía de un préstamo concedido por «Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito».
En dicha escritura de préstamo hipotecario se expresa que «b) Doña Olga María R. R.,..., concurre en su propio nombre y derecho, y, además de por sí, en nombre y representación de: 1. don Richard H. T.,.... 2. doña Raquel M. L.,... Ostenta dicha representación en virtud de la escritura de apoderamiento que don Richard H. T. y doña Raquel M. L. le tienen conferida ante el Notario de Adeje-Playa de las Américas, don Emilio Navarro Moreno, el día 17 de enero de 2002, bajo el número 158 de su protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y juzgo con facultades suficientes para este otorgamiento, aseverándome la compareciente la íntegra vigencia del poder en virtud del cual actúa, y que las circunstancias y capacidad de los representados no han variado. Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente escritura de préstamo con garantía hipotecaria,... ».
La escritura se presentó en el Registro de la Propiedad el día 19 de febrero de 2002, causando el asiento de presentación número 1427 del Diario 39, siendo objeto de la siguiente calificación: «CALIFICADO dicho documento, he decidido SUSPENDER su inscripción por ser necesario acompañar el poder por el que Doña Olga María R. R. representa a Don Richard H. T. y Doña Raquel N. L. y ello aunque el Notario autorizante de la escritura da "juicio de suficiencia" de dicho poder.
En efecto, el mantenimiento del artículo 18 de la Ley Hipotecaria en su redacción original, a la que se añaden tres nuevos párrafos (artículo 110-1 de la Ley de Acompañamiento), sostienen dicha teoría de la calificación de los poderes por parte del Registrador, aunque el Notario de "juicio de suficiencia". El "juicio de suficiencia de la representación o apoderamiento por el notario" (artículo 98 Ley de Acompañamiento) hay que entenderlo en su propio ámbito del valor y eficacia de la escritura pública, conforme a los artículos 1.218 del Código Civil y 17 bis-2 de la Ley del Notariado, introducido por el artículo 115 de la Ley de Acompañamiento, sin que supla la calificación del Registrador. El sentido y finalidad de los artículos 98 y 99 de la Ley de Acompañamiento que conforman, como únicos artículos de la misma, la sección segunda del capítulo undécimo del título quinto de la LA, tienen la finalidad de hacer más rigurosa la autorización de la escritura con el objeto de excluir posibles causas de ineficacia del negocio formalizado, sea por insuficiencia de legitimación indirecta o por vicios del consentimiento; pero, en modo alguno significan, artículo 98, que la dación de fe por el notario excluya la calificación registral de la suficiencia de la representación para los efectos que le son propios según nuestra legislación, como no la excluyen las demás daciones de fe del Notario sobre juicios por él emitidos a diferencia de las que se refieren a los hechos integrantes de la estructura propia del otorgamiento de la escritura. Firma del Registrador. Ilegible».
La calificación es de 20 de febrero de 2002 habiéndose comunicado al Notario mediante correo electrónico el mismo día y siendo objeto de recurso por el citado Notario el día 13 de marzo de 2002.
El Registrador evacuó su informe el día 25 de marzo de 2002, elevando el expediente a esta Dirección General para su resolución.
Vistos los artículos 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis de la Ley del Notariado; 98 y 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, de 28 de abril de 2004 y de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 y las Resoluciones de 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero , 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004.
1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, esto es, un préstamo hipotecario.
El Registrador de la Propiedad calificó del modo expuesto en el hecho segundo el título presentado interponiendo el Notario recurso frente a dicha calificación con base en los siguientes argumentos: primero, que el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, tan sólo exige al Notario que reseñe los datos del documento auténtico del que surgen las facultades representativas y que incluya un juicio de suficiencia acerca de esas facultades y, segundo y último, que ese juicio sea congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura en la que se actúan tales facultades representativas, añadiendo que ambos requisitos se cumplen en el presente caso.
2. Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que el informe del Sr. Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.
Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el registrador asienta su calificación es requisito sine qua non para que el interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda conocer en su totalidad los razonamientos del registrador, permitiéndole de ese modo reaccionar frente a la decisión de éste.
Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, se manifestaba que el contenido del informe del registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir: por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc.
En consecuencia, el informe del Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de calificación a la vista del recurso del Notario, exponiendo nuevos argumentos, pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones del Sr. Registrador contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo y, todo ello, máxime cuando en el presente recurso dicho informe tiene diecisiete páginas, bastando comparar la extensión de éste y la parquedad de los fundamentos de la calificación para apreciar su exceso.
3. La cuestión objeto de este recurso ha sido abordada en innumerables ocasiones por este Centro Directivo, como se pone de manifiesto a la vista de las Resoluciones antes citadas.
De hecho, sosteníamos en el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de este Centro Directivo de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004 que "para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del notario autorizante, la fecha del documento , el número de protocolo y su vigencia.
Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.
Dicho de otro modo, deberá, calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862."
4. Llegados a este punto hemos de analizar si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.
Examinado el título presentado a calificación se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, se manifiesta que el mismo es un poder conferido, mediante escritura pública, autorizada por un Notario que se identifica, añadiendo la fecha del poder, el número de protocolo y que el mismo, según manifiesta el otorgante está vigente. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.
Respecto del juicio de suficiencia se afirma en el título, que "..., cuya copia autorizada me exhibe y juzgo con facultades suficientes para este otorgamiento, aseverándome la compareciente la íntegra vigencia del poder en virtud del cual actúa, y que las circunstancias y capacidad de los representados no han variado. Tienen a mi juicio, según intervienen, capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente escritura de préstamo con garantía hipotecaria". Asimismo, el juicio de suficiencia es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en el título y con el mismo contenido de éste, pues se trata de una escritura de préstamo hipotecario.
Así las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones -reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado-.
Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qué reseñar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en idéntico sentido, no puede el Registrador exigir que se le acompañe documento alguno, pues con tal actuación está infringiendo los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 17 bis de la Ley del Notariado, al tener que ejercer su función calificadora por lo que resulte del título y de los asientos del Registro, sin acudir a medios extrínsecos de calificación; por último, el juicio de suficiencia del Notario está suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jurídico documentado en el título, siendo este aspecto capital el que debería haber calificado el Registrador, esto es, si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del título, examinado el negocio jurídico concluido.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución pueden recurrir los que resulten legitimados de conformidad con los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
Madrid, 14 de octubre de 2004.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad Propiedad número 3 de Badajoz.
