RESOLUCIÓN de 14 de febrero de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don José Antonio Iturría Sierra, como Presidente de la comunidad de propietarios de los edificios sitos en los números 1 y 3 de la policía urbana de la avenida de Cataluña, y del local destinado a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista Almela y Vives, de Valencia, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia número 1, den Luis Orts Herranz, a diligenciar un libro de actas de dicha comunidad de propietarios.
En el recurso gubernativo interpuesto por don José Antonio Iturría Sierra, como Presidente de la comunidad de propietarios de los edificios sitos en los números 1 y 3 de la policía urbana, de la avenida de Cataluña, y del local destinado a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista Almela y Vives, de Valencia, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valencia, número 1, don Luis Orts Herranz, a diligenciar un libro de actas de dicha comunidad de propietarios.
I
La comunidad de propietarios de los edificios sitos en los números 1 y 3 de policía urbana, de la avenida de Cataluña, y del local destinado a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista Almela y Vives, de Valencia, está compuesta por dos edificios gemelos de diecisiete alturas, cada uno de ellos, y por un local intermedio a ambas edificaciones, destinado a garaje. Dichos inmuebles se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad número 1 de Valencia, fincas registrales números 4.658, 4.659 y 33.094, y fueron construidos por el Patronato Municipal de la Vivienda para funcionarios del excelentísimo Ayuntamiento de Valencia, siendo constituida la comunidad de propietarios de los mencionados edificios y garaje, según acuerdo de los copropietarios, reunidos en Asamblea de fecha 12 de noviembre de 1970.
El 24 de septiembre de 1998, el Administrador de la citada comunidad de propietarios dirige escrito al Registrador de la Propiedad de Valencia, número 1, solicitando el diligenciamiento del libro de actas de la comunidad, el cual fue presentado en el Registro, el 7 de octubre del mismo año, y fue calificado con la siguiente nota: “Se deniega la legalización del libro de actas solicitado en la precedente instancia porque las fincas sitas en la avenida de Cataluña, números 1 y 3, y el local destinado a garaje, en calle Cronista Almela y Vives, número 4, fincas registrales 4.658, 4.659 y 33.094, constituyen propiedades horizontales independientes sin ningún vínculo jurídico entre sí, no configurando, por tanto, un conjunto inmobiliario. Todo ello de conformidad con los artículos 8.4º. y 20 de la Ley Hipotecaria, 3, 5, 9.5º., 12, 14 a 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, 415 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de octubre de 1994, 19 y 20 de febrero y 17 de abril de 1997. Valencia, 8 de octubre de 1998. El Registrador. Firma ilegible”.
Don José Antonio Iturría Sierra, como presidente de la comunidad de propietarios de los edificios sitos en los números 1 y 3 de policía urbana de la avenida de Cataluña y del local destinado a garaje, sito en el número 4, de la calle Cronista Almela y Vives, de Valencia, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la comunidad de propietarios citada desde su constitución viene funcionado a todos los efectos como una sola comunidad, contando con una sola junta rectora, con un solo órgano de administración, siendo prorrateados los gastos y/o ingresos del garaje entre los 136 partícipes del citado inmueble. Y que a su vez también son propietarios de las viviendas que componen las dos torres gemelas, diligenciándose en su momento y ante Notario los correspondientes libros de actas, donde vienen reflejados todos sus acuerdos. Que hay que tener en cuenta lo manifestado en el fundamento 2º. de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1988, a consecuencia de una demanda presentada por la comunidad recurrente.
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que en este caso no se da lo establecido en el artículo 415 del Reglamento Hipotecario, y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para legalizar el libro de actas, puesto que no se dan las circunstancias propias de la propiedad horizontal en los tres edificios. Que se está más cerca del llamado conjunto inmobiliario o urbanístico, pero tampoco se da este caso, ya que registralmente no consta la existencia de conexiones entre los edificios. En este caso no se constituyeron las servidumbres de las que surgen obligaciones «propter rem» configuradoras del conjunto inmobiliario a que se refieren las Resoluciones de 21 de octubre de 1980 y 5 de noviembre de 1982; ni se establecieron en su título constitutivo las titularidades «ob rem» a que se refiere la Resolución de 3 de septiembre de 1982, ni se dan las circunstancias contempladas en al Resolución de 20 de julio de 1988; ni tampoco se adoptó la técnica de triple folio de la Resolución de 2 de abril de 1980. Que el recurrente fundamenta la existencia de tal comunidad en un acuerdo de constitución, del cual no existe constancia registral. Que tampoco consta registralmente la existencia de unos estatutos comunes, que la junta inicial no llegó a aprobar, según resulta del acta. Que según la inscripción 4ª. de las fincas 4.658 y 4.659, la propiedad horizontal de los edificios sitos en la avenida de Cataluña, números 1 y 3, se rigen por las normas generales contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Que el penúltimo párrafo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que los estatutos no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, siguiendo el principio publicidad registral. En el caso que se estudia no existe reflejo registral. Conforme a la Resolución de 15 de noviembre de 1994, es imprescindible la constancia registral de los estatutos, que en este caso implican la modificación de los títulos constitutivos. Que de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1988, traída a colación por el recurrente, sólo cabe deducir que se está reconociendo legitimación procesal ala pretendida comunidad, sin entrar en mayores argumentaciones jurídicas, refiriendo dicha sentencia a unos estatutos que carecen de reflejo registral como se ha dicho. Que la alusión que tiene la sentencia de la titularidad compartida de garaje por los 136 copropietarios de las distintas viviendas de los edificios resulta desafortunada, pues opone de que se prescinde de los departamentos de ambas propiedades horizontales destinados a locales comerciales, existen algunos propietarios de viviendas y la totalidad de los propietarios de locales comerciales que no lo son del edificio destinado a garaje y copropietarios de éste que no titulan propiedad alguna de viviendas. Que el edificio destinado a garaje pertenece a una pluralidad de propietarios, sin que pase de ser una comunidad ordinaria sin conexión alguna con las dos propiedades horizontales. Que el recurrente también alega las sucesivas legalizaciones notariales de los libros de actas de dicha comunidad y el funcionamiento en la práctica de ésta. Que el Real Decreto 1368/1992 de 13 de noviembre, da una nueva redacción al artículo 415 del Reglamento Hipotecario y según la exposición de motivos de la Ley 10/1992, de 30 de abril, se pretende eliminar del ámbito de actuación de los Tribunales de Justicia tareas no propiamente jurisdiccionales, y la intención es aprovecharla experiencia de los Registradores. Que, por tanto, es aplicable lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y se debe tener en cuenta lo declarado en las Resoluciones de 19 y 20 de febrero, 17 de abril y 21 de mayo de 1997. Que en el caso que se estudia no se dan los elementos necesarios para proceder a la legalización de los libros de actas. En ningún momento se indica que las fincas formen parte de un conjunto inmobiliario o de una propiedad horizontal compleja; no se asigna una cuota de participación en elementos comunes distintos de los propios de cada propiedad horizontal; ni tampoco se alude siquiera a aquellos elementos comunes; no resulta del título constitutivo la designación de los órganos de representación y de decisión colectiva que regulan los artículos 12 a 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; tampoco hay una propiedad compartida por los titulares de los departamentos de las dos propiedades horizontales respecto al edificio destinado a garaje. Que el recurrente se basa en argumentos de hecho abandonando toda argumentación jurídica, pretendiendo introducir en el Registro una situación fáctica de comunidad de propietarios que no tiene apoyo legal. Que esta pretensión, llevada a cabo mediante el simple diligenciado del libro de actas, obviaría la ineludible adopción de alguna de las variadas soluciones que proporciona nuestro ordenamiento jurídico y daría lugar a una evidente contradicción en los asientos registrales, en los cuales se debe basar el Registrador para calificar y que precisamente deben ser un obstáculo para que se produzca tal contradicción, pues ni siquiera una visión integradora de los mismos permite apreciar la existencia de la pretendida comunidad.
Vistos los artículos 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes 17; 415 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994, 19 y 20 de febrero de 1997, 20 de abril de 1999 y Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1989.
1. Se presenta a diligenciar un libro de actas de una comunidad de propietarios formada por los dueños de dos edificios gemelos y un local garaje situado entre medio de los mismos y que consta inscrito en el Registro como tres fincas independientes (dos matrices y una del local). De los documentos aportados al expediente se desprende que desde que se construyeron los inmuebles por el Patronato Municipal de Viviendas del excelentísimo Ayuntamiento de Valencia han venido funcionando como una sola comunidad que no consta en el Registro. El Registrador deniega el diligenciado al resultar registralmente propiedades horizontales diferentes sin ningún vínculo jurídico entre sí, no configurando un conjunto inmobiliario. Sin embargo, el recurrente alega que el Tribunal Supremo, a pesar de la segregación efectuada en su día del local garaje, confirmó la existencia de una sola comunidad, como sucesor de dicho patronato.
2. Como recientemente tiene declarado este centro directivo, la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales, encomendó a los registradores de la propiedad la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el artículo 415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de proceder del Registrador imponiéndole dos tareas: La práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, o como para las no inscritas [obsérvese el párrafo 3.b) y el último inciso del párrafo 7 del citado precepto legal] mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera inscrita la comunidad.
3. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la redacción del citado precepto -que no fue otra que el desahogo de los jueces de funciones no jurisdiccionales y que, recuérdese, nunca tuvieron a la vista los libros del Registro para diligenciarlos-, hacen necesario que las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan alcanzar todos sus efectos mediante el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la instancia presentada se desprenda que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de los órganos colectivos en las hipótesis de propiedad horizontal, subcomunidad o conjunto inmobiliario o situaciones jurídicas análogas. Lo que ocurrirá en un caso como el presente en el que registralmente existen dos edificios independientes y un local de garaje aparte -segregado en su día del primero de ellos-, es que no cabrá extender la nota marginal a los folios abiertos a las fincas en cuestión, debiendo consignarse entonces los datos en el libro-fichero previsto al efecto, haciéndolo constar así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.
Madrid, 14 de febrero de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Ilmo. Sr. Registrador Mercantil de Valencia, número 1.
