En el recurso gubernativo interpuesto por don Rafael Gallardo Domínguez contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 4 de Alcalá de Henares, don Enrique Rajoy Brey, a inscribir una escritura de compraventa.
Hechos
I
Mediante escritura de 17 de septiembre de 2004, autorizada por don José Periel García, entonces Notario de Madrid, bajo el número 3.571 de su protocolo, don Francisco Javier de Lizarza Inda, actuando en representación de la sociedad «Terrenos de España, S. A.», vendió a don Rafael Ramón Gallardo Domínguez y don Francisco Rodríguez García una parcela de terreno.
La representación de la sociedad vendedora resultaba del apoderamiento conferido al compareciente señor Lizarza por dicha compañía a través de una comisión nombrada judicialmente en el marco de aprobación de un convenio de suspensión de pagos. Dicho apoderamiento derivaba, en suma, de cuatro escrituras públicas, cuyas respectivas copias autorizadas fueron exhibidas por el apoderado, afirmando su vigencia, al Notario autorizante de la compraventa, quien, dando reflejo de todo ello, formuló entonces de modo explícito su juicio de suficiencia acerca de la representación invocada.
II
Presentada copia de la escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente (que causó el 4 de octubre de 2004, asiento de presentación número 1222, Diario 50), fue objeto de calificación registral del siguiente tenor:
«Suspendida la inscripción del precedente documento porque el compareciente don Javier Lizarza Indra no tiene facultades suficientes para actuar en nombre de la comisión de acreedores nombrada por el juzgado de primera instancia e instrucción número 12 de Madrid por auto de fecha 11 de diciembre de 1976 que es quien, según él, ostenta la representación legal de la entidad titular del derecho que se transmite, porque, como consta en numerosos asientos de este registro, dicha comisión fue disuelta en virtud de escritura otorgada por tres de los cuatro miembros que la integraban -don Antonio Roldán Garrido, don Manuel Vila Vila y don Eduardo Campos Benavente-, no habiendo comparecido el cuarto, don Luis F. García Mauriño por haber fallecido con anterioridad (art. 1.732, apartado C del CC).
En dicha escritura, que, como ya se ha dicho, consta relacionada en numerosos asientos de este registro, los citados comparecientes dieron por finalizados los trabajos que les habían sido encomendados y, en consecuencia, disolvieron la comisión que, al objeto de ejecutar los acuerdos alcanzados en el convenio, se había constituido. Seguidamente, señalaron que los únicos contratos de compraventa celebrados y documentados con anterioridad a la fecha de 23 de julio de 1975 por la entidad sujeta al convenio de acreedores que reconocían como otorgados por ella eran los que quedaron unidos a la escritura en cuestión al objeto de facilitar su elevación a públicos cuando así fuere menester. En cuanto al resto de los actos, se dijo expresamente que ''cualquier incidencia ajena a los mismos, a los contratos privados que se protocolizaron, o relativa a otras propiedades deberá ser incumbencia de la sociedad o de su representación legal''.
En consecuencia, este último régimen es el que hay que aplicar para llevar a cabo el contrato de que aquí se trata. Ahora bien, dado que no consta que la sociedad vendedora haya adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de diciembre de 1989 y, al ser su capital inferior a diez millones de pesetas, según resulta de su inscripción primera, la misma ha quedado disuelta de pleno derecho y cesado la representación de los administradores, por lo que ha de procederse al nombramiento de liquidadores y a su inscripción en el RM. Otra posibilidad para inscribir la compraventa de parcelas inscritas a nombre de la citada sociedad sería la tramitación del oportuno procedimiento judicial.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que fija el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra la nota del Registrador que suspenda o deniegue total o parcialmente un asiento, el interesado podrá instar en el plazo de quince días siguientes a la notificación de la calificación, la aplicación del cuadro de sustituciones, previsto en el artículo 275-bis de la Ley Hipotecaria, en la forma que determina el artículo 19-bis de dicha Ley (redactados ambos por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social), determinado dicho cuadro por Real Decreto de 31 de julio de 2003; o recurrir ante la Dirección General del Registro y del Notariado, en el plazo de un mes desde la notificación de la calificación, recurso que deberá presentarse en el Registro que calificó el documento, directamente o en la forma prevista en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, con sujeción a lo previsto en los artículos 324 y siguientes de dicha Ley (todos ellos redactados con arreglo a la Ley 24/2001 antes citada). Alcalá de Henares a 6 de octubre de 2004. Fdo. Enrique Rajoy Brey. (Hay una firma ilegible. Está el sello del Registro de la Propiedad N.º 4 de Alcalá de Henares).»
III
Ante la anterior calificación, los compradores, don Rafael Gallado y don Francisco Rodríguez, interpusieron recurso el veinticinco de octubre de 2004 en el que alegaron: 1.º Que la sociedad «Terrenos de España S.A.», era propietaria incuestionable de la parcela objeto de compraventa; 2.º Que el apoderado compareciente era el único y exclusivo liquidador de los flecos patrimoniales que restan a la sociedad vendedora, por estar facultado expresamente mediante autorización, ni revocada ni renunciada, concedida por la Comisión Liquidadora de la misma antes de disolverse, el cual es un pacto entre particulares que no precisa de refrendo judicial, según escrito del Juzgado número 12 de Madrid, que aprobó el convenio de acreedores; y 3.º Que el apoderado liquidador, con el poder que ostenta, ha firmado cientos de escrituras de compraventa en representación de la reseñada sociedad, todas las cuales han sido inscritas en el mismo Registro de la Propiedad.
IV
Mediante escrito de 8 de noviembre de 2004, el Registrador de la Propiedad elevó el expediente, que incluye su informe, a este Centro Directivo. En dicho informe manifiesta que el 2 de noviembre de 2004, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se efectuó la notificación correspondiente al Notario autorizante del título y a la sociedad representada, sin que hasta la fecha se hubiera recibido ninguna comunicación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.732, 1.733, 1.737 y 1.738 del Código civil; 20 y 22.2 del Código de Comercio; 18 de la Ley Hipotecaria; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre; 17 bis de la Ley del Notariado; la Disposición Transitoria 6.ª de la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de diciembre de 1989; y las Resoluciones de esta Dirección General de 17 de diciembre de 1997, 3 de febrero y 23 de mayo de 2001, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 6 de marzo y 14 de diciembre de 2004, 2 de enero, 5 de marzo y 30 de noviembre (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de 2005.
1. El recurso interpuesto plantea el problema de definición del objeto de la calificación registral, su alcance y sus medios, una vez más, ante el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del otorgante de una escritura.
En este caso, la sociedad vendedora, a través de una comisión nombrada judicialmente en el marco de aprobación de un convenio de suspensión de pagos, había dado poderes para proceder a la transmisión de unos terrenos. El apoderado, afirmando su vigencia, exhibe los títulos de su apoderamiento al notario, quien los juzga suficientes, reflejándolo así en la escritura que autoriza.
Presentada a inscripción, el registrador, sin embargo, inadmite el juicio del notario acerca de la suficiencia de la representación, aduciendo en su nota calificatoria que, según consta, por referencia a otra escritura pública, en numerosos asientos del Registro, la comisión en el seno de la sociedad vendedora concedente del poder había quedado tiempo atrás disuelta, tras haber modalizado el apoderamiento conferido, dejándolo subsistente sólo en relación con otras operaciones pendientes distintas de la ahora concernida e implícitamente revocado, por tanto, en relación con el presente caso. También funda el registrador su inadmisión del juicio notarial sobre la suficiencia de la representación, en este caso, en que la sociedad, al no haber adaptado sus estatutos a la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de diciembre de 1989 y tener un capital inferior a diez millones de las antiguas pesetas, según consta en diligencia extendida en el folio de dicha sociedad obrante en el Registro Mercantil, ha quedado disuelta de pleno derecho, con cancelación de sus asientos y cese de la representación de los administradores.
2. A tenor de la nota recurrida, la inadmisión registral del juicio notarial sobre la suficiencia de la representación pretende fundarse, en este caso, en consideraciones de distinto orden.
Toda calificación jurídica -como la que compete al registrador o al notario respecto a los títulos o los actos cuya inscripción o cuya documentación pública se pretende- supone un enjuiciamiento de adecuación a la legalidad del hecho objeto de calificación, mediante su subsunción dentro del supuesto normativo. Aunque esa adecuación al ordenamiento jurídico sea inexcusable, en cada caso, como valoración tanto por el notario como por el registrador (artículo 17 bis de la Ley del Notariado, redactado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y artículo 18 de la Ley Hipotecaria), sin embargo, el hecho objeto de calificación por uno y otro nunca es coincidente y no debe confundirse, pues al registrador no compete calificar, como al notario, el hecho objeto de la escritura, sino la escritura objeto de la inscripción, con la consiguiente variabilidad de la legalidad considerable en uno y otro caso. En efecto, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria limita el objeto de la calificación registral a los actos «contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro». Las circunstancias del acto documentado que debió valorar el notario, bajo su responsabilidad, al autorizar la escritura, si no resultan de ella, cuando se presenta a inscripción, son ajenas a la responsabilidad del registrador y también a su calificación. En este sentido, la eventual disolución «ope legis» de la sociedad representada (por aplicación de la Disposición Transitoria 6.ª de la Ley de Sociedades Anónimas de 27 de diciembre de 1989) o la eventual extinción (oponible erga omnes) del apoderamiento del compareciente, si no resultan de la escritura autorizada, quedan fuera del alcance de la calificación registral, sin perjuicio de la responsabilidad, en su caso, del notario que prestara su intervención sin la necesaria adecuación al ordenamiento jurídico, a él exigible.
Por otra parte, cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria obliga a tomar en cuenta, en la calificación registral, «los asientos del Registro», resulta claro que se refiere exclusivamente al Registro que está a cargo del propio funcionario calificador, no a otros Registros ajenos a su competencia y a su responsabilidad, a los que no se extiende, por consiguiente, tampoco su calificación. La publicidad del Registro Mercantil no condiciona la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad, como ha declarado en reiteradas ocasiones esta Dirección General (cfr., por todas, las Resoluciones de 17 de diciembre de 1997 y 3 de febrero de 2001).
Dentro del propio Registro a cargo del funcionario calificador, tampoco todos los datos contenidos en el mismo deben ser elementos condicionantes de su calificación, sino sólo los que, en el folio de la finca objeto del derecho o acto cuya inscripción se pretende, como asientos vigentes, bajo la salvaguarda de los Tribunales, impidan algún otro que resulte incompatible. En este sentido, los datos sin trascendencia jurídico-real que no son objeto de publicidad registral y no están amparados, en consecuencia, por el principio de legitimación registral -como ha indicado esta Dirección General en resolución de 6 de marzo de 2004- no son oponibles en la calificación registral.
No existiendo, por tanto, en el folio abierto a la finca objeto de la escritura calificada, en el momento de su presentación en el Registro, ningún otro asiento anterior que impida su inscripción, la calificación de la escritura presentada habrá de atenerse, pues, a lo que resulte de ella, a la hora de enjuiciar si la representación de la parte vendedora ha quedado o no debidamente acreditada. Esa representación se acredita, en el caso de la escritura calificada, de modo suficiente, a juicio del notario autorizante, mediante la exhibición por el representante de varios documentos auténticos, quedando constancia de todo ello en la propia escritura. La tenencia por el representante del título representativo permite presumir, en principio, su vigencia. No hay, en este caso, elementos, patentes u omitidos, resultantes de la propia escritura de compraventa, contrarios a la presunción de legalidad que su autorización comporta en cuanto a la representación de quien la otorga. Si hubo, no obstante, una previa pérdida de eficacia de la representación, ello no necesariamente debe trascender en perjuicio de los terceros que con ese representante, aunque sólo fuera aparente, hubiesen contratado de buena fe (artículo 1738 del Código civil). Esa buena fe cognoscitiva de la representación devenida ineficaz, como actitud intelectual referida en todo caso al momento de su ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podrá ser cuestionable ante los tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral, conforme a doctrina reiterada de esta Dirección General (Resoluciones de 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, 2 de enero y 5 de marzo de 2005): el difícil problema de si el hecho de constar en el Registro Mercantil alguna circunstancia o acto de la sociedad representada determinante de la pérdida de eficacia de la representación, cuando el apoderado continuaba en posesión del título representativo al ejercitarlo, excluye o no la buena fe del apoderado o su contratante (incluso la diligencia exigible al notario autorizante de la escritura), modalizando o no la oponibilidad registral, es materia a resolver por los Tribunales de justicia, ponderadas las circunstancias del caso, pero ajena al presente recurso, dentro de cuyo reducido ámbito no cabe sino presumir la buena fe de los otorgantes, sin menoscabo de la correspondiente eficacia e inscribibilidad de la escritura, al no darse ni haberse omitido en ella nada que induzca a lo contrario, según lo que de la misma resulta, todo ello sin perjuicio de la posible revisión judicial (incluso en cuanto a la diligencia exigible, en su caso, al notario autorizante).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 14 de diciembre de 2005.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Alcalá de Henares número 4.
