En el recurso gubernativo interpuesto por doña Juana Torra Miquel, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sabadell N.º 2, don Fernando de la Puente Alfaro, a practicar una nota marginal haciendo constar un derecho de retorno.
Hechos
I
Mediante instancia de fecha 15 de julio de 2003, doña Juana Torra Miquel, en calidad de arrendataria de la vivienda que se corresponde con la finca registral número 24398, señala que en Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Sabadell, se ha declarado resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda, por aplicación de los artículos 62 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Sentencia que si bien no es firme sí es ejecutable provisionalmente, y de esta forma, al amparo del artículo 68 de la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, la solicitante es titular de un derecho de retorno a la vivienda referida, cuya constancia en el Registro solicita al amparo del artículo 15 del Reglamento Hipotecario. Se acompaña copia del contrato de arrendamiento y testimonio de la sentencia recaída.
II
Con fecha de 13 de enero de 2005, fue extendida la siguiente nota de calificación: «1. Dicho documento fue presentado en este Registro por primera vez en fecha 17 de julio de 2003, habiéndose devuelto al presentante en fecha 18 del mismo mes y año por no figurar debidamente liquidada del impuesto y no poder procederse a la calificación de la misma de conformidad con el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. En el escrito en el que se le comunicaba dicho hecho se le avanzaba asimismo la posible calificación negativa que recaería si se devolvía el documento debidamente autoliquidado del impuesto en los términos que después se dirán. 2. Caducado el asiento de presentación anterior, fue presentado nuevamente el documento en fecha 10 de octubre de 2003 bajo el asiento 841 del diario 86. Por parte de quien suscribe fue extendido al pie del mismo nota de calificación negativa en fecha 14 de octubre de 2003, la cual fue debidamente notificada al presentante. Transcurrido el plazo reglamentario de vigencia del asiento de presentación y la de su prórroga en virtud de la indicada notificación, dicho asiento fue cancelado por caducidad. 3. Nuevamente presentada la instancia en fecha 12 de enero de 2005, causando el asiento de presentación indicado en el encabezamiento, acompañándose un testimonio de una Sentencia dictada el 25 de abril de 2003, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número tres de Sabadell y una simple fotocopia de determinado contrato de arrendamiento, deniego la inscripción solicitada de la constancia del derecho de retorno, por los mismos defectos insubsanables que se manifestaron en la nota de calificación de 14 de octubre de 2003 extendida al pie de la instancia. Y observando que dicha nota de calificación negativa -figuraba extendida en una hoja por quien suscribe al pie de la instancia-, ha sido extraída de la misma, reitero a continuación los Hechos y los Fundamentos de derecho en que se basaba dicha nota de calificación negativa y en que se basa ahora la presente nota de calificación denegatoria que impide la inscripción en este Registro de la indicada instancia: «Hechos: Nuevamente presentada instancia en la que se solicita la extensión de la nota marginal prevista por el artículo 15 del Reglamento Hipotecario para hacer constar determinado derecho de retorno al que se dice tiene derecho la solicitante, junto con fotocopia de determinado contrato de arrendamiento, suscrito entre el titular registral de la finca relacionada en dicha instancia y la solicitante de la nota marginal, así como testimonio de una Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número tres de Sabadell declarando resuelto dicho contrato de arrendamiento dictada en autos seguidos por personas distintas del titular registral contra la arrendataria. Fundamentos de derecho: El derecho de retorno viene regulado en la actualidad por la disposición adicional 8.ª de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos, disposición adicional cuarta, 3.ª de la Ley /1992, de 26 de Junio, texto refundido de la Ley sobre el régimen del Suelo y Ordenación Urbana, artículos 81 a 94 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y por el artículo 15 de la Ley Hipotecaria. El principio de tracto sucesivo, artículo 20 de la Ley Hipotecaria. De la regulación legal resulta que para que exista retorno arrendaticio (incluso para arrendamientos concertados antes de la entrada en vigor de la Ley) es preciso que concurran los siguientes requisitos: Que se trate de arrendamiento recayente sobre vivienda, que la finca objeto de arrendamiento sea objeto de demolición, que se produzca a consecuencia de una actuación urbanística aislada. A falta de los anteriores requisitos que su existencia derive de un previo pacto entre arrendados y arrendatario. De la documentación aportada resulta que no existe pacto de constitución de derecho de retorno (derecho voluntario cuya constancia en el Registro de la Propiedad ya no seguiría los pasos del artículo 15 del Reglamento Hipotecario sino los genéricos de la Ley Hipotecaria) ni existe causa legal de su existencia pues ni resulta acreditada la existencia de demolición de la finca arrendada ni que esta sea consecuencia de una actuación urbanística aislada. Bien al contrario de la documentación resulta que la pretensión de la instante no es ejercitar un pretendido derecho de retorno sino una acción de restitución a la situación anterior a la demanda de resolución de su derecho arrendaticio. Como se puso de manifiesto en la anterior presentación de la documentación, el artículo 68 del Texto Refundido de la Ley de 1964 no sirve de base para la pretendida existencia de un derecho de retorno pues referido dicho precepto a la primera causa de excepción a la prórroga forzosa del contrato no existe, para la misma, previsión alguna de la existencia de tal derecho. Es en el ámbito de la causa segunda de la denegación de prórroga cuando se prevé y se regula. En este ámbito del artículo 68 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 alegado en la instancia, y aplicable, según se dice a dicho contrato de arrendamiento, no reconoce derecho de retorno alguno a favor del arrendatario sino simplemente un derecho de éste a reclamar el uso de la vivienda para sí, en los casos previstos en dicho artículo. Dicha pretensión debe hacerse valer en el procedimiento correspondiente y, si se reúnen los requisitos precisos, tal circunstancia puede hacerse constar en el Registro de la Propiedad mediante la oportuna anotación preventiva de demanda. Pero no acompañándose el contrato de inquilinato -no es suficiente la mera fotocopia, artículo 3 de la Ley Hipotecaria-, y no acreditándose tampoco la existencia de convenio entre arrendatario y arrendador -y titular registral-, reconociendo la existencia del derecho de retorno, ni existiendo disposición legal que reconozca dicho derecho (requisitos impuestos por el artículo 15 del Reglamento Hipotecario), no puede practicarse la nota marginal solicitada. En suma, no existiendo convenio voluntario entre el titular registral y quien reclama el derecho de retorno, ni existiendo sentencia firme o documento administrativo del que se derive el reconocimiento del derecho de retorno en procedimiento en el que el titular registral haya tenido la posición prevista por el ordenamiento, no se da ninguno de los requisitos para proceder a su inscripción. Documentos complementarios que se han acompañado para su inscripción y que deberán nuevamente acompañarse posteriormente, en caso de que proceda: El testimonio de la indicada Sentencia. Contra esta calificación cabe imponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el órgano jurisdiccional competente, en su caso -según lo dispuesto en la Disposición Adicional Séptima de la Ley Orgánica 6/1985 del Poder Judicial en su redacción dada por la Ley Orgánica 19/2003-, en el plazo de un mes desde su notificación mediante escrito que deberá presentarse en este Registro de la Propiedad, o bien en cualquiera de los Registros u Oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, o bien en cualquier otro Registro de la Propiedad, conforme lo prevenido en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria; todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la intervención del Registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el plazo de los quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas de los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y en el R.D. 1093/2003 de 1 de agosto. Sabadell, 13 de enero de 2005. El Registrador de la Propiedad, firma ilegible».
III
Doña Juana Torra Miquel interpone recurso gubernativo frente a la nota de calificación alegando los siguientes argumentos:
1. Que el derecho de retorno al que se refiere la recurrente viene regulado en el artículo 68 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y no en los artículos 81-94 de la misma.
2. Que no se pretende ejercitar ninguna acción de restitución a la situación anterior como entiende el Registrador, sino simplemente que se extienda una nota marginal a la inscripción de dominio de la finca en la que estuvo la arrendataria, con el fin de que se haga constar a su favor el derecho de retornar a la finca, en el supuesto de que la propietaria no ocupase la vivienda en el plazo de tres meses previsto en la Ley, para de este modo evitar el efecto de la fe pública registral de los futuros adquirentes. De la redacción dada al artículo 68 se deduce si bien no literalmente un derecho de retorno, sí se faculta al arrendatario para «retornar» a la vivienda.
3. Si se espera a que surja la situación de poder volver a ocupar la vivienda e insta entonces la anotación preventiva de la demanda, un tercero puede haber adquirido la misma.
Por todo ello, existiendo un derecho o facultad establecido por la Ley, si en un futuro se diesen las circunstancias que permiten ejercitarlo, no procede la calificación negativa del ejercicio de este derecho.
IV
Don Fernando de la Puente Alfaro, Registrador de la Propiedad de Sabadell N.º 2, emitió informe de fecha 25 de febrero de 2005, y elevó el expediente a esta Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1 y 18 de la Ley Hipotecaria; el artículo 15 del Reglamento Hipotecario; el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de abril de 2002.
Se centra el presente recurso en la negativa del Registrador a hacer constar por nota marginal en el Registro un supuesto derecho de retorno alegado por la recurrente.
1. A tenor del artículo 68 del texto refundido de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -aplicable en el supuesto de hecho de este recurso por razón de la fecha de su constitución-, «si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistente el contrato primitivo (.)». En este caso se reconoce al inquilino que se había visto privado de su derecho, en base a la causa primera de excepción a la prórroga forzosa reconocida en la legislación anterior, una facultad de instar el restablecimiento de la relación jurídica arrendaticia extinguida. Sin embargo, esta facultad no puede confundirse con el derecho de retorno regulado en los artículos 80 y siguientes de la Ley de 1964, previsto para el supuesto de la segunda causa de excepción a la prórroga forzosa, eso es, en caso de demolición de la finca para construir una nueva. El derecho de retorno se basa en una situación fáctica de derribo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento vigente, en tanto que la facultad contemplada en el artículo 68 de la Ley de 1964 está dirigida al restablecimiento de una relación arrendaticia extinguida, restablecimiento que tendría su origen en el incumplimiento de las premisas que determinaron la extinción de la relación jurídica.
2. Esta misma consideración del derecho de retorno como derecho derivado de un contrato de arrendamiento vigente y vinculado a la demolición o rehabilitación del edificio, es la que sigue también la vigente ley de arrendamientos urbanos (disposición adicional octava de la Ley 29/1994), que no hace sino desarrollar lo previsto en el texto refundido de la Ley del Suelo de 1992, disposición adicional 4.ª, regla tercera, a cuyo tenor, «en las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrán el derecho de retorno regulado en la legislación arrendaticia, ejercitable frente al dueño de la nueva edificación, cualquiera que sea éste», derecho que en consecuencia daría lugar a la práctica de la nota marginal prevista en el citado artículo 15 del Reglamento Hipotecario. El fundamento de la publicidad registral del derecho de retorno es evitar los posibles perjuicios que durante la reconstrucción de la finca se puedan ocasionar al antiguo arrendatario.
3. El artículo 15 del Reglamento Hipotecario, dispone que «los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por convenio con el arrendador, podrán hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca que se reedifique». Tiene por lo tanto el derecho de retorno un doble origen, legal y convencional. En el supuesto que motiva este expediente, ni existe convenio al respecto, ni tampoco reconocimiento legal de un verdadero derecho de retorno. El artículo 68 de la Ley de 1964, invocado por la recurrente, reconoce la facultad de instar el restablecimiento del arrendamiento, bien convencional bien judicialmente (demanda que sería susceptible de anotación preventiva al amparo del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria), en el supuesto de que no se ocupe por el propietario, por ser ésta la causa que motivó la denegación de la prórroga forzosa, pero ello no constituye el derecho de retorno arrendaticio cuya constancia registral recoge el artículo 15 del Reglamento Hipotecario.
En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 3 de octubre de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Sabadell número 2.
