En el recurso gubernativo interpuesto por D. Francesco Maria Pedante, actuando en nombre y representación de «El Tucumanao Servicios y Construcciones, S. L.» frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Puerto de Arrecife, Don Sergio Regulez Díaz a inscribir un acta de manifestaciones solicitando se levante la condición suspensiva a que se ha sometido una permuta de solar a cambio de pisos en edificio futuro.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada el 13 de junio de 2000 ante la Notario de Arrecife e inscrita en el Registro de la Propiedad se permuta un solar a cambio de pisos en edificio de construcción futura bajo la condición suspensiva de que la entidad cesionaria cumpla indistintamente o bien la obligación de entregar al matrimonio cedente una póliza de seguro garantizando la construcción y entrega de las fincas conforme al proyecto y con la documentación técnica necesaria o bien la obligación de entregar las fincas objeto de la contraprestación totalmente terminadas conforme al proyecto y con la documentación técnica necesaria en el plazo acordado o, si no fuera posible, con el pago de la indemnización que se pacta en la estipulación sexta del citado contrato de permuta.
En virtud de acta de manifestaciones otorgada por don Francesco María Pedante, como administrador de la entidad mercantil «El Tucumanao Servicios y Construcciones, S.L.» ante el notario de Granada don Andrés Tortosa Muñoz, el 3 de septiembre de 2003, número de protocolo 3226, se solicita que se levante la condición suspensiva de las fincas a que se refiere la escritura de permuta por haberse cumplido la condición pactada.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de Puerto de Arrecife fue calificada con la siguiente nota: En relación al expresado documento presentado en esta Oficina, se notifica que previa su calificación jurídica y consultados los antecedentes del Registro, he procedido a la extensión de Nota de calificación negativa del mismo, suspendiendo la inscripción solicitada en base a los siguientes. Fundamentos de hecho: Por el antedicho documento, «El Tucumanao Servicios y Construccio-nes, S. L., representado por don Francesco Maria Pedante, solicita la cancelación de una condición suspensiva alegando el cumplimiento de la misma. Fundamentos de Derecho (defecto/s observado/s): 1.º) No se justifican las facultades de don Francesco Maria Pedante como representante de la mercantil «El Tucumanao Servicios y Construcciones, S.L.» artículos 1.259 del Código Civil, 18 de la Ley Hipotecaria, 51, regla 9.ª c) del Reglamento Hipotecario y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre. 2.º) No queda acreditado, con la documentación que se inserta en el título que se califica, que hayan quedado cumplidas, en el plazo pactado en la estipulación sexta de aquél (ocho meses a partir de la fecha de la escritura de permuta) las condiciones suspensivas pactadas, pues no resulta entregado en dicho plazo ni la póliza de seguro, ni las fincas objeto de la contraprestación, ni la indemnización alternativa pactada (artículos 143 de la Ley Hipotecaria y 238 de su Reglamento). Los defectos son subsanables. Por virtud de la suspensión de la inscripción del documento queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación arriba indicado por plazo de sesenta días a contar desde que se tenga en este Registro constancia de la recepción de la última de las notificaciones pertinentes, de acuerdo con lo prevenido en los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente calificación registral se podrá interponer Recurso Gubernativo, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la fecha de su notificación, conforme a lo establecido en los artículos 66 y 322 a 329 de la Ley Hipotecaria, y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario; todo ello, sin perjuicio del derecho de los interesados a instar la aplicación del cuadro de sustituciones conforme a lo establecido en el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto. Arrecife, siete de octubre del año dos mil tres. El Registrador. Firma ilegible.
III
Don Francesco Maria Pedante, en nombre y representación de la entidad «El Tucumanao Servicios y Construcciones, S. L.» interpuso recurso gubernativo contra la nota de calificación con apoyo en los siguientes argumentos: Que el recurrente ostenta la suficiente representación de la entidad «El Tucumanao Servicios y Construcciones, S. L.» al resultar totalmente acreditado con los documentos adjuntos que el representante de dicha empresa es el que comparece como tal y que se dan los requisitos necesarios para acreditar sus facultades. Que la entidad representada ha cumplido totalmente con la condición suspensiva, conforme resulta de los documentos adjuntos al acta de manifestaciones, independientemente de que los cónyuges cedentes hayan interpuesto procedimiento judicial en reclamación de cantidad contra dicha entidad.
IV
El Registrador informó manteniendo la nota de calificación y elevó su informe a la Dirección General de Registros y Notariado, mediante escritos de 9 y 11 de diciembre de 2003.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1259 del Código Civil, 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, 23 y 143 de la Ley Hipotecaria y 51, 9.ª C y 238 de su Reglamento.
1. Figura inscrita en el Registro una permuta de solar a cambio de piso en el edificio futuro sometida a la condición suspensiva de que la entidad cesionaria cumpla alguna de las siguientes obligaciones: «1.-Entregue a don José Luis B. M. y esposa póliza de seguro, en la que éstos aparezcan como beneficiarios, mediante la que se garantice las construcciones y entrega de las fincas objeto de la contraprestación, totalmente terminadas conforme al proyecto con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria.-Que, por parte de la mercantil E. T. S. C., S. L. (la cesionaria) entrega a don José Luis B. M. y esposa las fincas objeto de contraprestación totalmente terminadas conforme al proyecto, con los boletines de agua, luz y toda la documentación técnica necesaria para que en el plazo acordado o si ello no fuera posible con el pago de la indemnización pactada en la estipulación sexta. D. José Luis y esposa apoderan a la mercantil E. T. S. C., S. L., levante la condición suspensiva mediante exhibición a la Notaria de la póliza de seguro antes citada o el acta de entrega de las viviendas, siempre que dicha póliza cumpla con los requisitos anteriormente descritos».
Se presenta copia del Acta de manifestaciones en la que don Francesco M. P., interviniendo, según manifiesta, en representación de la entidad cesionaria, afirma haber cumplido, como dice acreditar con la documentación que acompaña, con la condición pactada, y, haciendo uso del apoderamiento concedido, solicita del Registrador «levante» la expresada condición suspensiva. El acta se realiza cuando ha transcurrido con exceso el plazo pactado.
El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) No justificarse las facultades del requirente como representante de la entidad cesionaria: 2) No acreditarse que las construcciones hayan sido terminadas en el plazo pactado ni que se haya pactado la póliza de seguro, ni la indemnización alternativa. El interesado recurre.
2. El primero de los defectos ha de ser confirmado pues, si bien los datos de la sociedad no es preciso sean reiterados, por figurar los mismos en el Registro, el requirente del Acta ni siquiera alega ante el Notario los acuerdos societarios por los que se le concedió la representación en que actúa, ni, en consecuencia, la acredita.
3. Igual camino he de seguir el segundo de los defectos; al acreditar la terminación de las obras en una fecha claramente posterior a la pactada, la condición, para ser cumplida, debería acompañarse de la indemnización igualmente pactada, la cual se omite.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 27 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Puerto de Arrecife.
