No pueden inscribirse modificaciones del título constitutivo si no consta el consentimiento de los que, en el momento de la presentación de dicho título, aparecieren como titulares de todos los elementos privativos, puesto que éstos adquirieron en la forma y con las características que constasen en el Registro en el momento de su adquisición. Ahora bien, si resulta que todos los titulares registrales actuales han consentido la modificación, pues la han aceptado al adquirir sus respectivos pisos o locales, bastará para subsanar el defecto presentar la documentación de la que resulte tal consentimiento.

En el recurso gubernativo interpuesto por la Notario de Vélez-Málaga, Doña María S. Barbe García, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad, número dos de la misma ciudad, Doña Almudena Souviron de la Macorra, a inscribir un acta de finalización de obras.

Mediante escritura otorgada en Vélez-Málaga el día 27 de diciembre de 2.002, ante el Notario Don José Joaquín Jofré Loraque, la entidad mercantil T., S.L., declaró la Obra Nueva en construcción de un edificio, sobre la finca registral 21637 del Registro de la Propiedad, número dos, de Vélez-Málaga, el cual constituyó en Régimen de Propiedad Horizontal. Dicha escritura fue modificada por otra otorgada el 25 de Noviembre de 2.003, ante el Notario de Vélez-Málaga, Don Manuel Nieto Cobo Segundo. Por acta autorizada el 26 de marzo de 2.004, por la Notario Doña María S. Barbe García, la referida entidad declaró el fin de las obras del edificio haciendo contar además: 1) En el Exponen II, la modificación de la superficie de los locales números 1 y 2 de la planta baja del edificio, fincas registrales números 22.344 y 22.345. 2) En el Exponen IV, se hace constar expresamente: «a) que todas las modificaciones hipotecarias recogidas en la escritura reseñada en el expositivo I de este instrumento, relativas a la Ley de Propiedad Horizontal, serán también extensivas a las plazas de aparcamiento, trasteros y demás elementos que integran el edificio. b) Asimismo, que la piscina ubicada en el conjunto urbanístico, será de uso exclusivo de los Propietarios de las viviendas, quedando exento los propietarios de los locales, trasteros y plazas de aparcamiento, de los gastos que ocasione la conservación y mantenimiento de la misma».

Presentada la anterior acta en el Registro de la Propiedad, número dos, de Vélez-Málaga fue calificada con la siguiente nota: «Hechos: El precedente documento, acta de terminación de obras en la que además se modifica la superficie de los locales números 1 y 2 de la planta baja del edificio y se hacen constar en su exponen IV cláusulas relativas a la Propiedad Horizontal, con fecha de hoy ha sido calificado, encontrándose defecto subsanable que impide su inscripción lo que se justificará en el apartado siguiente: Fundamentos de Derecho: 1.º No aportarse copia autorizada de la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal objeto de modificación. 2.º Con relación a lo establecido en la letra a) del exponen IV de la escritura, adolecer de claridad y precisión, no pudiendo determinarse cuales son las modificaciones hipotecarias relativas a la Ley de Propiedad Horizontal, extensivas a las plazas de aparcamiento, trasteros y demás elementos que integran el edificio. 3.º Con relación a las modificaciones en la superficie de los locales, así como en cuanto a lo establecido en la letra b) del exponen IV, y en su caso en la letra a) de dicho exponen, al tratarse de modificaciones del título constitutivo de la Propiedad Horizontal, es necesario el consentimiento de los propietarios de fincas que integran dicho edificio. Como consecuencia de ello y vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria, 98 de su Reglamento, 5 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y, en su caso, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se suspende la inscripción del mismo. Recursos: Contra esta calificación podrá interponer recurso en el plazo de un mes contado desde su notificación, ante este Registro y para la Dirección General de los Registros y del Notariado. Asimismo podrá presentarse el recurso en las oficinas a que se refiere al Artículo 327de la Ley Hipotecaria y podrá hacer uso del derecho a la aplicación del cuadro de sustituciones conforme a lo dispuesto en el Real Decreto 1.093/2003 de 1 de Agosto. Esta notificación se hace conforme al artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Se acompañan los siguientes documentos: l.º un testimonio expedido el día veinticinco de Mayo del dos mil cuatro por el Notario de esta ciudad Don Manuel Nieto Cobo como sustituto de su compañera Doña María S. Barbe García, de una diligencia extendida el día 25 de Mayo de 2.004 por la citada Notario señora Barbe García. 2.º Licencia de Primera Ocupación concedida por Resolución dictada el dos de Abril de dos mil cuatro por el señor Alcalde Presidente de la Gerencia Municipal de Urbanismo del Excelentísimo Ayuntamiento de Vélez-Málaga, y expedida en igual fecha por Doña Susana García Quesada, por delegación del Secretario General de dicha Gerencia. Vélez-Málaga, a 15 de junio de 2004. El Registrador. Firma Ilegible.»

La Notario de Vélez-Málaga, Doña María S. Barbe García, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que no se expresa la motivación jurídica del acto ordenada en hechos y fundamentos de derecho. Que respecto al primero de los defectos, las modificaciones a las que se hace referencia no son otras que las descritas tal y como se especifica anteriormente en la escritura de obra nueva y constitución de propiedad horizontal otorgada por la citada entidad, siendo además recogidas y reiteradas las mismas en todas y cada una de las escrituras de compraventa que se han efectuado, donde se hace constar expresamente la segregación, agrupación tanto de los locales como de las plazas de aparcamiento, así como el cerramiento de estas sin consentimiento de la comunidad de propietarios. Que en relación con las restantes modificaciones establecidas en el fin de obra a que se refiere el segundo de los defectos, estas han sido realizadas por el promotor, único titular y propietario de todo el inmueble de suerte que estaba legalmente facultado para realizar en este momento las rectificaciones que tuviere por conveniente; y el consentimiento de los propietarios de las fincas que exige la Registradora, ha sido efectivamente prestado, porque en todas y cada una de las escrituras de compraventa de las viviendas integrantes del edificio, se hace referencia a la escritura de obra nueva y declaración de propiedad horizontal y al acta de finalización de obras, siendo aceptado libremente su contenido por las partes contratantes al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, no habiendo sido formulado por los adquirentes ningún tipo de oposición a la inequívoca referencia a las modificaciones efectuadas en el acta de finalización de obra, y en este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de Marzo de 2.004.

La Registradora de la Propiedad número dos de Vélez-Málaga, Doña Almudena Souviron de la Macorra, emitió su informe y elevó a este Centro Directivo el expediente mediante escrito de 3 de agosto de 2004.

Vistos los artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 12 de diciembre de 2002 y 18 de marzo de 2003.

1. Se presenta en el Registro Acta de finalización de obras en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal en la que se aclaran determinadas normas inscritas de dicho régimen y se modifican otras. La Registradora suspende la inscripción porque, al haber sido vendidos determinados elementos privativos, es necesario el consentimiento de los propietarios de las fincas vendidas. La Notario recurre alegando que cuando se realizó el Acta todos los elementos privativos eran propiedad del promotor y que en todas las escrituras de venta los compradores aceptaron las modificaciones contenidas en el Acta ahora presentada.

2. Tiene razón la Registradora en el sentido de que no pueden inscribirse modificaciones del título constitutivo si no consta el consentimiento de los que, en el momento de la presentación de dicho título, aparecieren como titulares de todos los elementos privativos, puesto que éstos adquirieron en la forma y con las características que constasen en el Registro en el momento de su adquisición. Ahora bien, si resulta que todos los titulares registrales actuales han consentido la modificación, pues la han aceptado al adquirir sus respectivos pisos o locales, bastará para subsanar el defecto presentar la documentación de la que resulte tal consentimiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 15 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sra. Registradora de la Propiedad n.º 2 de Vélez-Málaga.