En el recurso gubernativo interpuesto por D. Juan-Luis Cañero Arrese, en representación de la mercantil «Campocierto, S.L.», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, D. Juan Navarro Rodríguez, a inscribir un acta notarial de manifestaciones.
Hechos
I
El 13 de diciembre de 2002, D. Juan-Luis Cañero Arrese, en nombre de «Campocierto, S. L.» comparece ante el Notario de Madrid, D. Angel Benítez-Donoso Cuesta, a fin de instar el levantamiento de acta de manifestaciones sobre exceso de cabida, y expone en dicho acta que Campocierto, S. L., el 25 de septiembre de 1998 ante el Notario de Madrid, D. Ignacio Maldonado Ramos, compró una nave industrial, finca registral n.° 31.962 del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira; que en la citada escritura la superficie del solar sobre la que se levanta la finca que se describe se decía que tenía una superficie de sesenta mil cien metros cuadrados, cuando en realidad y según certificación catastral, descriptiva y gráfica de dicho Ayuntamiento tiene una superficie de sesenta y tres mil cuatrocientos un metros cuadrados; que de acuerdo con lo expuesto solicita del Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira la inscripción del exceso de cabida de acuerdo con la certificación catastral a la que antes se ha hecho referencia.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira copia de la referida acta, fue calificada con la siguiente nota: «Antecedentes de hechos Primero.-Que con fecha 16 de Diciembre de 2.002, ha tenido entrada en este Registro de la Propiedad una escritura otorgada en Madrid, el 13 de Diciembre de 2.002, ante el Notario Don Angel Benítez Donoso Cuesta, que motivó el asiento número 743 del Diario 133. Segundo.-Que en el día de la fecha, el Registrador de la Propiedad que suscribe, ha calificado el precedente documento, en los términos a que se refieren los artículos 18 y 19-bis de la Ley Hipotecaria, apreciando la existencia de defectos que impiden la inscripción solicitada, con arreglo a los siguientes fundamentos jurídicos Primero.-Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Segundo. En el presente caso, no procede la inscripción del exceso de cabida solicitado por la siguiente causa: a) Porque no se da la identificación necesaria entre la descripción registral de la finca y los linderos que se expresan en la certificación descriptiva y gráfica catastral incorporado a la escritura. (Artículos 51-8 de la Ley 13/1996 de 30 de Diciembre y 298 párrafo 3.° del Reglamento Hipotecario). b) Al tratarse de una finca formada por segregación se estima que debe tener una cabida necesariamente determinada, debiendo producirse con suma cautela como así se deduce del propio párrafo 3.° del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, al declarar: «En todos los casos será indispensable que no tenga el Registrador dudas fundadas sobre la identidad de la finca, tales como aparecer inscrito con anterioridad otro exceso de cabida sobre la misma finca o tratarse de finca formada por segregación, división o agrupación en la que se haya expresado con exactitud su superficie». Parte dispositiva Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, Don Juan Navarro Rodríguez, Registrador titular del Registro de la Propiedad de esta Ciudad, acuerda: Primero.-Calificar el documento presentado en los términos que resultan de los Fundamentos Jurídicos antes citados. Segundo-Suspender el despacho del título hasta la subsanación, en su caso, de los defectos observados, desestimando entre tanto la solicitud de la práctica de asientos registrales. Tercero.-Notificar esta calificación negativa en el plazo de diez días hábiles desde su fecha al presentante del documento y al Notario o Autoridad Judicial o Administrativa que lo ha expedido, de conformidad con lo previsto en los artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1.992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Esta nota de calificación negativa, de acuerdo con lo ordenado en el artículo 323 de la Ley Hipotecaria, lleva consigo la prórroga automática del asiento de presentación, por un plazo de sesenta días, contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el párrafo precedente. Contra la presente nota de calificación negativa puede interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de su notificación, por el procedimiento establecido en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Alcalá de Guadaira, 3 de Enero de 2.003. El Registrador. Firma ilegible.»
III
D. Juan Luis Cañero Arrese, en representación de la mercantil «Campocierto, S. L.» interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: que en cuanto a la primera causa que invoca el Registrador para negar el acceso de la mayor cabida al Registro del título que se trata, hay que significar el sentido de la Resolución de 12 de febrero de 1981. Que de una lectura de los linderos de la finca, según el Registro de la Propiedad y los que constan en el certificado catastral, se evidencia que no existe una coincidencia total y absoluta, pero que parte de ellos son coincidentes. Que la identificación que exige el Registrador excede con mucho la exigida por la propia Ley Hipotecaria. Que en lo referente a la segunda de las causas invocadas para denegar la inscripción el Registrador ha ignorado que el exceso de cabida cuya inscripción se pide es de tan solo 3.301 metros cuadrados, que es un 5,49% de exceso, es decir poco más de la vigésima parte que el Reglamento Hipotecario establece en el artículo 298 para la rectificación de la medición superficial; y que el vendedor era propietario de la finca matriz y que la inexactitud de la medición superficial no puede perjudicar al adquirente, que ahora insta la inscripción de mayor cabida. Que en este caso la identificación no plantea problema alguno.
IV
El Registrador de la Propiedad informó: 1.° Que no se da la necesaria identificación entre la descripción registral de la finca 31.962, objeto del exceso de cabida y la certificación catastral que se incorpora al acta, requisito exigido por el artículo 298, párrafo 3, apartado 2.° del Reglamento Hipotecario, y ello porque los linderos de la finca registral no coinciden, en modo alguno, con los que se expresan en el anexo de la certificación catastral. Es por ello que hay que proceder en materia de inscripción de exceso de cabida con mucha prudencia, sobre todo cuando existen procedimientos legales de más garantía, como expresa, entre otras, la Resolución de 2 de junio de 1998. Fuera de este supuesto, la pretensión de modificar la cabida incumbe el intento de incluir en la originaria finca registral una superficie colindante adicional; para ello debe inmatricularse esa extensión y agruparla con la finca originaria (Resolución de 31 de mayo de 1999). Es cierto que el exceso de cabida solicitado no es excesivo, pero en supuesto previsto hay que tener también en cuenta el extraordinario valor que tiene el suelo en la zona donde está ubicada la finca, dado que existe una profunda reorganización del Polígono Industrial. 2.º Que el problema se acentúa, y hace aumentar las dudas acerca de la identidad de la finca como prevé el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, al tratarse de una finca registral formada por segregación de la registral 13.328.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, 199 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 1 y 2 de junio y 19 de noviembre de 1998, 31 de mayo, 21 de octubre y 3 de noviembre de 1999, 2 de febrero y 8 de abril de 2000, 17 de junio de 2002 y 3 de febrero de 2003.
1. Se presenta en el Registro Acta de manifestaciones por la que el representante de una Sociedad declara la mayor cabida de una finca, acompañando una certificación catastral. El Registrador suspende la inscripción por no darse la identificación necesaria entre la descripción de la finca en el Registro y los linderos que se expresan en la certificación catastral descriptiva y gráfica, alegando lo que expresa el párrafo 5.° del número 3 del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por tener duda fundada sobre la identidad de la finca y proceder ésta de una segregación. El interesado recurre.
2. Como ha dicho reiteradamente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día, por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados, pero, fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro, corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que, para la registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda alguna sobre la identidad de la finca.
3. El artículo 53. 8 de la Ley 13/1996 exceptúa de la inscripción del exceso, aunque el mismo se base en datos catastrales, la existencia de esa duda de identidad de la finca, por lo que actúa correctamente el Registrador al suspender la inscripción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 17 de mayo de 2003.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Alcalá de Guadaira.
