En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid don Joaquín M. Rovira Perea, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número cuatro de Madrid, doña María Purificación García Herguedas, a inscribir una escritura de extinción de condominio.
Hechos
I
Mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid don Joaquín M. Rovira Perea, el día 18 de febrero de 2003, número 365 de protocolo, don Hilario Antonio G. M., el cual intervenía como mandatario verbal de don Didier M. S., de nacionalidad francesa, haciéndose constarlas demás circunstancias personales y su número de documento nacional de identidad francés, y don José Juan C. T., que intervenía, además de por sí, en nombre y representación de su esposa, doña María Isabel T. F., los cuales eran dueños por mitades indivisas de la finca registral 24.560, procedieron a la extinción del condominio sobre la citada finca, adjudicándosela los IV cónyuges don José Juan C. T y doña María Isabel T. F. Por escritura otorgada ante el mismo fedatario el día 6 de junio de 2003, haciéndose indicación de las mismas circunstancias personales reseñadas en la escritura antes indicada y con documento nacional de identidad francés, don Didier M. S. ratificó la escritura de extinción de condominio. don Didier M. S. había adquirido su mitad indivisa por compra otorgada ante el mismo Notario el día 4 de junio de 1998, si bien en dicha escritura se hizo contar que era residente en España, haciéndose indicación de sus circunstancias personales y el número de su tarjeta de residencia española.
Presentada copia autorizada de la escritura de extinción de condominio y de ratificación en el Registro de la Propiedad número cuatro de Madrid, fueron calificadas con la siguiente nota: «Hechos. El vendedor don Didier M.S. comparece en la escritura de ratificación que se acompaña con D.N.I. francés número... y en el Registro dicho señor figura con tarjeta de residencia número... Dada la disparidad entre los documentos identificativos, hay que acreditar que la persona que ratifica la escritura de venta, como vendedor, es la misma persona que tiene la finca inscrita a su favor. Puede acreditarse con certificado de la Dirección General de la Policía o del Consulado correspondiente que acredite que dicho señor posee ambos documentos identificativos. También se podría acreditar, dado que el título en virtud del cual adquirió la finca el transmitente fue otorgado ante el mismo Notario que autoriza la escritura de ratificación ahora presentada, mediante diligencia de cotejo de firmas. Fundamentos de Derecho: Art. 20 de la Ley Hipotecaria. Observaciones: Para intentar una rápida solución del problema se ha remitido oficio a la Dirección General de la Policía solicitando que se acrediten los extremos anteriormente consignados, si bien se duda de su efectividad dada la nacionalidad francesa del transmitente. Contra la presente calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de dos meses a contar desde hoy, conforme establecen los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria.-Madrid 12 de julio de 2003.-El Registrador.-Firma ilegible».
III
El Notario de Madrid don Joaquín M. Rovira Perea interpuso contra la nota de calificación recurso gubernativo, y alegó: Que de lo establecido en el artículo 28 de la Ley del Notariado y de su desarrollo reglamentario (artículo 187-3 del Reglamento Notarial) la fe de conocimiento es competencia exclusiva del Notario autorizante, tanto si se trata de otorgantes nacionales o extranjeros (artículo 11.1 Código Civil). Que consecuencia de lo anterior es que el Notario es el que debe escoger el medio que considere más idóneo para identificar al compareciente dentro de los que expresamente previene la Ley (Resoluciones de 27 y 28 de diciembre de 1960). Que no se debe confundir el juicio de identidad con la obligatoria indicación en el instrumento de una serie de circunstancias (artículos 163 y 156-4 del Reglamento Notarial). Que sobre la identidad no debe tener duda el Notario; por ello, el juicio de identidad aunque la identidad no sea en sí un hecho «in rerum natura» es tratada por la Ley como un hecho que queda cubierta por la fe pública (artículos 1.218 del Código Civil 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 390.2 del Código Penal y 143 del Reglamento Notarial). Que no es de aplicación el artículo 20 de la Ley Hipotecaria alegado por la Registradora, pues tal artículo exige, para inscribir un título, que conste previamente inscrito «el derecho» de la «persona» que otorgue o en cuyo nombre sea otorgado tal título, y en la nota no se duda del derecho, sino de la persona. Que las soluciones ofrecidas por la Registradora son incorrectas y ponen de manifiesto que se parte del presupuesto de que el titular registral queda convertido en un simple número. Que con los medios que solicita el Registrador tampoco se advierte como podría considerarse subsanado el defecto, puesto que si se considera que lo que no hay es juicio de identidad, habría que acudir a lo establecido en el artículos 189-2 del Reglamento Notarial. Que siendo el Notario el único competente para dar fe de conocimiento, o hay juicio de identidad o no la hay. Si lo hay, no puede desconocerse, y si no lo hay, debe subsanarse la omisión en los términos indicados, pero sólo por el Notario yen el documento inscribible (artículo 21 de la Ley Hipotecaria), sin que sea posible «identificar al titular registral» por ningún otro medio que no sea el juicio de identidad del Notario autorizante. Que, por último, la nota habla de escritura de venta, cuando es de disolución de comunidad, y que, según la nota, el plazo para interponer recurso es de dos meses a «contar desde hoy», conforme a los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria, aunque, según el artículo 326, el plazo es de un mes a contar desde la fecha de la notificación de la calificación.
La Registradora de la Propiedad doña María Purificación García Herguedas, en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: Que no se trata de juzgar si cada uno de los Notarios ha realizado de forma correcta el juicio de identidad del otorgante, sino de poner en contacto la escritura inscrita, en la que el titular del Registro es identificado según un documento, con la que se presenta, en la que el transmitente es identificado con otro documento distinto, sin que se diga nada sobre la identificación anterior. Que es de aplicación el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pues se duda si la persona del titular registral es la misma que la que comparece en la escritura que se presenta. Que en cuanto a las soluciones consignadas en la nota, no constituyen nota de calificación propiamente dichas, sino soluciones que se ofrecen al interesado, abierta a las que pueda ofrecer.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 18, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria, 23 de la Ley del Notariado, 51.9 del Reglamento Hipotecario y 156 y 187 del Reglamento Notarial, así como la Resolución de esta Dirección General de 2 de octubre de 2003.
1. Aparece en el Registro inscrita una finca, por mitades indivisas, a favor de unos cónyuges españoles y un súbdito francés, vecino de Madrid, con tarjeta de residencia, cuyo número se expresa.
Se presenta escritura por la que los condueños extinguen la comunidad. El súbdito francés aparece representado por un mandatario verbal. Se acompaña de la escritura de ratificación de este último, en la que se dice que es residente en Francia expresándose su número de identidad francés. Ambas escrituras aparecen autorizadas por el mismo Notario que autorizó la adquisición.
La Registradora suspende la inscripción porque entiende que, dada la disparidad entre los documentos identificativos, no está acreditada la identidad entre el titular registral y el ahora compareciente. El Notario recurre.
2. El recurso ha de ser desestimado. Como ha dicho este centro directivo (ver Resolución citada en el «vistos»), en nuestra legislación hipotecaria se encomienda al Notario la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos, acudiendo a los medios de identificación permitidos por las leyes. El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción especialmente en orden a la legitimación y fe pública registral. En este supuesto, es evidente que, al identificar el Notario por los documentos de identidad y ser tales documentos distintos en uno y otro caso, los números deben discrepar, pero queda pendiente la cuestión de si es la misma persona el titular registral y el que otorga el documento ahora presentado, por lo que es necesario que, mediante la documentación oportuna, se llegue a la conclusión que el titular registral y el otorgante son la misma persona.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 26 de marzo de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sra. Registradora de la Propiedad n.º 4 de Madrid.
