- En el recurso gubernativo interpuesto por doña Piedad de Juan Roldán, en nombre y representación de don Norberto Redondo González, frente a la negativa del registrador de la propiedad de Arganda del Rey, don Joaquín Cortés Sánchez, a inscribir dos escrituras, una de compraventa y otra de subsanación de la anterior.
I
Por escritura autorizada el 18 de marzo de 2003 por el notario de Madrid don Agustín Pérez-Bustamante de Monasterio, don Norberto Redondo González separado judicialmente, compró al Ayuntamiento de Tielmes, que invocaba su titularidad como bien patrimonial desde tiempo inmemorial y sin título justificativo de la adquisición, la que se describía como «Parcela de terreno número 155 del Plano Topográfico de la Zona La Perdiz, hoy demarcada con el número cincuenta y tres de la calle Llano, en Tielmes, que ocupa una superficie de ciento setenta y un metros cuadrados». Aparece testimoniada en la copia de la escritura un documento que resulta prácticamente ilegible del que parece deducirse la existencia de un acuerdo de la Corporación Municipal de Tielmes de fecha 30 de diciembre de 1986 acordando la venta directa a don Norberto Redondo González, que así lo había solicitado, de un terreno, parte de otro, y colindante con propiedad del adquirente, de 197 metros cuadrados que es superficie que ampara la parcela número 155 del Plano topográfico al efecto redactado por el Ayuntamiento.
En otra escritura posterior de igual fecha y número inmediatamente posterior de protocolo, del mismo don Norberto Redondo González, interviniendo además de en su propio nombre en representación, como mandatario verbal, de doña Magdalena Martínez Corao, procedió a subsanar la escritura autorizada el 17 de mayo de 2001 por el notario de Madrid don Antonio Rivero Morales en el sentido de incluir en el inventario de bienes de la sociedad conyugal de los otorgantes que por aquella se liquidó la finca objeto de compraventa en la escritura anterior.
Presentadas copias de ambas escrituras en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey fueron objeto de sendas calificaciones: 1. Escritura de compraventa: «El Registrador que suscribe ha calificado conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el documento precedente, suspendiendo su inscripción en base a los siguientes: Antecedentes de hecho: El documento autorizado por el Notario de Madrid, Agustín Pérez Bustamante Monasterio, el 18 de marzo dé 2003, número 2003/884 de su protocolo, fue presentado en este Registro el día 14/05/2003, número de asiento 22/2331, y ha sido suspendido por carecer el transmitente de título de previa adquisición fehaciente. Fundamentos de derecho: Artículo 298.1.° del Reglamento Hipotecario. Contra esta calificación puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes, a contar desde la fecha de la notificación, sin perjuicio de que el interesado ejercite cualquier otro que entienda procedente. Arganda del Rey, 26 de mayo de 2003. El Registrador. Fdo.: Joaquín Cortés Sánchez.». 2. Escritura de subsanación: «El Registrador que suscribe ha calificado conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el documento precedente, suspendiendo su inscripción en base a los siguientes: Antecedentes de hecho: El documento autorizado por el Notario de Madrid, Agustín Pérez Bustamante Monasterio, el 18 de marzo de 2003, número 2003/885 de su protocolo, fue presentado en este Registro el día 14/05/2003, número de asiento 22/2332, y ha sido suspendido por no constar la ratificación de Magdalena Martínez Corao. Fundamentos de derecho: Artículo 1259 del Código Civil. Contra esta calificación puede interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado dentro del plazo de un mes, a contar desde la fecha de la notificación, sin perjuicio de que el interesado ejercite cualquier otro que entienda procedente. Arganda del Rey, 26 de mayo de 2003. El Registrador. Fdo.: Joaquín Cortés Sánchez».
La Letrada D.ª Piedad de Juan Roldán, en nombre de D. Norberto Redondo González, interpuso recurso gubernativo contra las anteriores calificaciones, y alegó: 1.-Que con fecha 17 de mayo de 2001 se firmó ante el Notario de Madrid, D. José Antonio Rivero Morales, escritura de liquidación de sociedad de gananciales de los cónyuges D. Norberto Redondo González y su esposa W Magdalena M. C. II.-Que en la referida escritura se hace constar que a D. Norberto se le adjudica, entre otras, finca rústica sita en el término municipal de Tielmes de Tajuña, titulada «Dehesa de la Perdiz» de trescientos setenta y cinco m2 de extensión al pasaje conocido por el nombre de La Perdiz, cuyos herederos son: Norte, Román M. P.; Sur, Mercedes B.; Este, la calle y Oeste, Conde de la Concepción. III.-Que es necesario hacer un inciso para aclarar la situación previa a la firma de la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales: 1.º Que con fecha 16 de febrero de 2000 el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arganda del Rey dictó Sentencia de separación de mutuo acuerdo del matrimonio formado por D. Norberto Redondo González y D.ª Magdalena M. C., aprobando el convenido regulador firmado por los esposos el 14 de diciembre de 1999, en cuya estipulación séptima se hace referencia al régimen económico matrimonial, haciendo una relación de bienes integrantes en el mismo, entre los que se encuentra la parcela referida. 2.º Que el 7 de febrero de 2001 se procedió a presentar ante el Juzgado de Primera Instancia, número 3, de Arganda del Rey, demanda de liquidación de bienes gananciales de ambos cónyuges, donde se levantó acta y se hizo constar que los cónyuges se muestran de acuerdo respecto a la liquidación propuesta por la parte actora, salvo lo referente al ajuar doméstico. 3.° Que D. Norberto y D.ª Magdalena estaban conformes en que los bienes inmuebles se adjudicara a D. Norberto, abonando en metálico a la esposa la cantidad que corresponda. IV.-Que volviendo a la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales en la que se hace constar que a D. Norberto Redondo González se le adjudica, entre otros, finca rústica sita en el término municipal de Tielmes de Tajufia, titulada «Dehesa de la Perdiz» con la descripción que se ha expuesto anteriormente. En la escritura se cometió el error material de decir que la finca rústica tiene 375 m2, porque tenía que haber dicho que son 572 m2, según datos obrantes en el Excmo. Ayuntamiento de Tielmes de Tajuña. Que los 572 m2 los forman dos fincas colindantes, la primera fue comprada a los herederos del Sr. P. y la segunda la Excmo. Ayuntamiento de Tielmes de Tajuña. Que finalmente hay que manifestar que está clara la voluntad de ambos cónyuges de que todos los bienes inmuebles que formaban parte de la sociedad de gananciales (incluida la totalidad de metros cuadrados de la finca rústica) se adjudicaran al esposo, luego la ratificación de la esposa huelga en este caso, debiéndose proceder a la inscripción de la finca que fue segregada y que tiene una cabida de 171 m2 según certificado del catastro y 197 m2 según el Excmo. Ayuntamiento de Tielmes de Tajuña. V.- Que si el Ayuntamiento antes citado vendió por documento privado una finca, D. Norberto Redondo González, deberá ser el Ayuntamiento quien pruebe el origen de su propiedad.
El Notario autorizante de las escrituras informó: a) En cuanto a la primera escritura parece que si la finca no está inscrita a favor del transmitente, debe ser éste quien proporcione los documentos fehacientes que acrediten su previa adquisición y de no ser así, seguir los trámites necesarios para la inmatriculación de la finca; b) En lo referente a la segundo escritura, no es competencia del Notario interpretar que no sea necesaria dicha ratificación, por cuando pudiera infringir el artículo 1259 del Código Civil.
El Registrador de la Propiedad informó: 1.° Que en lo referente a la primera escritura, se hace constar que se trata de una inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento. Que conforme al artículo 298 citado, para poder inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad, se exige, entre otros requisitos, que el transmitente acredite la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente y en su defecto, se sustituya por acta de notoriedad justificativa de dicho dominio. Es evidente que aquí falta uno u otro, con lo que falta también un requisito esencial para proceder ala inmatriculación. 2.° Que en cuanto a la escritura de subsanación se hace constar lo siguiente: se trata simplemente de que en dicha escritura compareció D. Norberto Redondo González y lo hace en su propio nombre y derecho, y además, en representación y como mandatario verbal de D.ª Magdalena M. C. y sin que exista con posterioridad ratificación por dicha señora en escritura pública. Que aquí se trata de aplicar el artículo 1259 del Código Civil. Que la ratificación debería hacerse en documento público conforme al número 5.° del artículo 1280 del Código Civil.
Vistos los artículos 3, 199 b), 205 y 206 de la Ley Hipotecaria, 1259 del Código Civil; 85 del Texto Refundido de las Disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local y 36 y 113 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
1. Al margen del problema procedimental que pueda plantear la interposición de un único recurso frente a dos calificaciones independientes, referida cada una de ellas a un documento distinto, la interrelación existente entre éstos que, extrañamente, no se traslada a aquellas, unido a razones de economía procesal permiten abordar en un único expediente el examen de las dos cuestiones planteadas.
2. Aun cuando el recurrente se centre esencialmente en la segunda de tales cuestiones, la que plantea la calificación de la escritura llamada de subsanación, parece necesario abordar ante todo la otra, la posibilidad de inmatricular la finca vendida, que viene a ser el objetivo perseguido con el primero de los títulos calificados.
Y la calificación que rechaza esa inmatriculación ha de confirmarse. La peculiar condición del transmitente no supone una excepción a la exigencia de los artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria en lo tocante a la necesidad, para inmatricular una finca en virtud de un título público de su adquisición, de acreditar fehacientemente la previa adquisición por el transmitente. Cierto que por éste se han infringido las obligaciones que le imponía la normativa de régimen local (cfr. artículo 85 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales en materia de Régimen Local aprobado por RD Leg. 781/1986, de 18 de abril y 36 y 113 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales) en orden a la obligatoria inscripción registral de sus bienes inmuebles de carácter patrimonial y, en todo caso, la depuración de su situación física y jurídica como trámite previo al inicio de un expediente para su enajenación, y tal parece que es esa la infracción que alega el recurrente en el sentido de que corresponde al Ayuntamiento vendedor probar el origen de su adquisición. Pero es esa omisión la que obliga a tratar el supuesto como de inmatriculación en virtud de título público de adquisición.
Podría plantearse si dada la posibilidad de que gozaba el transmitente de obtener la inmatriculación de la finca por la vía del artículo 206 de la Ley Hipotecaria no sería suficiente a los efectos de los artículos 199 b) y 205, como medio de acreditar fehacientemente su previa adquisición, la misma certificación que contempla aquella norma, incluso la del expediente administrativo tramitado con ocasión de la enajenación si contuviera las circunstancias que a esa certificación le son exigibles, al menos descripción y expresión del título o modo de adquisición de la misma.
Pero en el presente caso tales circunstancias no concurren pues el documento incorporado a la escritura con la que se pretende la inmatriculación se limita a constatar el acuerdo municipal de enajenar la finca sin expresar el título de su adquisición y ni tan siquiera describirla. Es más, del mismo resulta que la que ha sido objeto de venta es parte que se segrega de otra que tampoco se describe, con la consiguiente imposibilidad de llevar a cabo la busca que garantice que no estaba previamente inmatriculada, evitando el riesgo de una doble inmatriculación.
3. Y en cuanto a la segunda de las notas de calificación, limitándonos al único defecto en ella señalado, igualmente ha de ratificarse. A efectos registrales la representación derivada de la invocación de un mandato verbal exige, o bien justificar de forma auténtica su existencia (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), algo realmente difícil aunque no imposible dada la forma en que se confirió, o la ratificación en tiempo oportuno del representado que elimine el vicio de invalidez de que adolecería el negocio caso de no existir la representación (artículo 1259 del Código Civil).
Frente a tales exigencias no pueden prevalecer las razones aducidas por la recurrente por cuanto: a) Se basan en una serie de consideraciones y documentos que no forman parte del título ni se aportaron al tiempo de la calificación; b) De tales documentos, carentes por lo general de la autenticidad que les permitiría tener el consiguiente valor probatorio, no resulta la existencia de una previa adjudicación de la finca en el pretendido convenio liquidatorio de la sociedad conyugal por lo que se trataría de un supuesto de aparición de un nuevo bien que obligaría, como impone el artículo 1079 del Código civil, aplicable por la remisión del artículo 1410, a adicionar o completar aquél, lo que en modo alguno compete de forma unilateral a uno de los participes; c) Y es que aunque se tratase, como se pretende, de configurarlo como un negocio simplemente aclaratorio de otro ya existente es tal el confusionismo que crea sobre la identidad y título de adquisición de la finca -se viene a reconocer que está integrada por dos porciones adquiridas de forma independiente- que, de tomarse en consideración, difícilmente permitiría, ni con el concurso del consentimiento de ambas partes, la inscripción pretendida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 8 de febrero de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Arganda del Rey.
