RESOLUCIÓN de 31 de marzo de 2000, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por “Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima, Entidad de Financiación”, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá la Real, doña Concepción Rodríguez Gil a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Pablo Campos López, en nombre de «Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima, Entidad de Financiación», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcalá la Real, doña Concepción Rodríguez Gil, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en virtud de apelación del recurrente.
I
El 27 de octubre de 1995, mediante escritura otorgada ante el Notario de Jaén, don Alfonso Luis Sánchez Herrera, «Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima, Entidad de Financiación», concedió un préstamo de 5.000.000 de pesetas a don Juan Bravo Cano, constituyéndose simultáneamente garantía hipotecaria sobre un inmueble propiedad del mismo, cuya descripción se realiza mediante remisión a la nota simple del Registro de la Propiedad de Alcalá la Real, que se unió a la escritura, en la que se hace constar que el referido señor es el actual y único titular de la finca, quien la adquirió por sí y para sí el 15 de abril de 1986, fecha anterior a la de su matrimonio. En la escritura citada el señor Bravo manifiesta, que la finca es de su propiedad, la inexistencia de cargas, gravámenes, arrendamientos y de limitaciones de dominio, o de cualquier otra condición que afecte a la plena propiedad de la finca y que su estado civil es “separado judicialmente”.
Presentada copia en el Registro de la Propiedad de Alcalá la Real, fue calificado con la siguiente nota: “Suspendida la inscripción solicitada, por el defecto subsanable de que la finca hipotecada es vivienda y no consta el consentimiento de la mujer o en su defecto autorización judicial, artículo 96, último párrafo del Código Civil y 144 apartado 5 del Reglamento Hipotecario. No obstante en el título consta que es separado judicialmente, si bien no se acredita el uso de la misma, a quien corresponde y en el caso de que corresponda al otro cónyuge son necesario los mismos requisitos mencionados anteriormente. No se toma anotación preventiva de suspensión por no solicitarse expresamente. Contra esta calificación pude interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses en la forma que consta en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario, para su ejecución. Alcalá la Real, 25 de septiembre de 1996. El Registrador”. Firma ilegible.
El Letrado don Pablo Campos López, en representación de «Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima, Entidad de Financiación», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: I. Que en los fundamentos de la nota de calificación el señor Registrador cita el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario, se considera que hay un error en la transcripción, pues el precepto aplicable es el artículo 91 de dicho Reglamento, al ser éste la concreción registral del artículo 96.4 del Código Civil. Que no se está conforme con la conclusión del señor Registrador. II. Sobre si la Ley exige o no el doble consentimiento en este caso, o si se cumplen los requisitos legales necesarios. A) Si es aplicable la limitación legal de dominio del artículo 96 del Código Civil a la situación del disponente.- Que en el título consta que el disponente es separado judicialmente, lo que se acreditó al Notario y a la entidad prestamista por exhibición de certificado del Registro Civil. Por tanto, al señor Registrador le consta que existe sentencia de separación. Que hay dos teorías en la doctrina científica sobre la posible aplicación de la limitación legal de dominio del artículo 96.4 del Código Civil a las situaciones de crisis matrimonial en las que ya existe sentencia. Un sector doctrinal entiende que en esta fase de ruptura matrimonial, no es aplicable el artículo 96 del Código Civil, porque el mismo opera sólo cuando se trata de actos dispositivos sobre la vivienda familiar cuyo uso corresponde al cónyuge no titular, mientras no exista resolución judicial. Otro sector, entiende que la sentencia no crea un verdadero derecho real de uso, sino que crearía una mera situación posesoria a favor del cónyuge no titular, completada con la necesidad de su intervención en los actos dispositivos realizados por el titular del bien, “necesidad de intervención” del cónyuge no titular que supondría una mera limitación de dominio, eficaz frente a todos conforme al artículo 26 de la Ley Hipotecaria, pero sin alcanzar la naturaleza de verdadero derecho real. Pero incluso este sector doctrinal admite que, en ese caso, la limitación debe su existencia directamente al pronunciamiento judicial. El artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria establece que para que una limitación que tenga su origen inmediato en alguna resolución judicial produzca efecto, ha de ser objeto de anotación preventiva en el Registro. Por tanto, como le consta al Registrador que el disponente es separado por sentencia, nunca podrá operar el artículo 96 del Código Civil, sino que tendrá o no derecho según disponga la sentencia, la objeción del Registrador es improcedente, ya que tampoco existe anotación preventiva según se ha expuesto anteriormente. B) Suficiencia del título conforme al artículo 91 del Reglamento Hipotecario. Que según dicho precepto, la manifestación del señor Bravo hecha en la escritura es suficiente, ya que a pesar de no usar los propios términos del precepto legal, y sabiendo que está separado, el declarante niega claramente la existencia de ninguna condición que afecte a su plena propiedad y poder de disposición sobre la finca, negando de este modo la existencia de cualquier derecho de uso y negando también que su derecho esté limitado por la condición de vivienda habitual de la finca sobre la que se dispone. Que se considera que el Notario entendió que esta manifestación era suficiente en cualquier caso y, por tanto, el título no contenía ninguna omisión que pudiera impedir su inscripción, pues de otro modo no hubiera extendido escritura pública (artículo 22 de la Ley Hipotecaria). En este sentido se señala lo que dice la Resolución de 11 de enero de 1994, y, por tanto, se entiende que la declaración del señor Bravo cumple con el requisito del artículo 91 del Reglamento Hipotecario. III. En cuanto a la segunda causa expresada por el Registrador: La necesidad de acreditar que no existe un derecho de uso atribuido por sentencia al cónyuge no titular del bien. Que de darse tal situación, será el Registro quien tendrá que informar de su existencia y no al revés. Pues el derecho de uso concedido por sentencia es un derecho real inscribible (artículos 2.2 y 3 de la Ley Hipotecaria) y sujeto a la legalidad registral, cuya inscripción incumbe solamente a su titular. Que hay que señalar lo que establecen los artículos 606 del Código Civil y 13 y 32 de la Ley Hipotecaria. Que al no existir noticia registral alguna a este respecto, se considera que en la calificación el Registrador no se puede oponer su posible e incierta existencia a la inscripción del título de que se trata. IV. Buena fe del adquirente. Que la entidad prestamista ha contratado en el conocimiento de que el señor Bravo es, según afirma y como aparece en el Registro, pleno propietario y que su poder de disposición de la casa no está sujeto a ninguna limitación de ningún tipo. V. Inexistencia real de perjuicio a terceros. Que todo lo expuesto no obsta para señalar que si realmente existiera un derecho de la esposa o de quien sea, que vicie realmente el acto dispositivo, ese derecho supuestamente transgredido sería defendible por los medios y las vías válidas para ello, sin que quepa olvidar que, en su caso, según el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de actos nulos no convalida los vicios que contengan, por lo que su protección frente a una nulidad del acto inscrito será siempre plena.
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que partiendo de la normativa vigente artículos 96 y 1.320, párrafo primero del Código Civil, se extendió la nota de calificación recurrida. En la escritura que fue calificada no están acreditadas las cuestiones siguientes: Si se trata o no de vivienda habitual, si con motivo de la separación judicial el otro cónyuge, al tratarse de vivienda, ha adquirido algún derecho oponible a terceros, consentimientos de ambos cónyuges y autorización judicial. Que conforme al artículo 91, apartado primero del Reglamento Hipotecario y en base a los artículos reseñados, sería necesaria su acreditación respecto al repetido derecho de uso, pues si tal extremo no se acredita no podrá gozar de las garantías del sistema registral previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que, por idéntica razón, se evitaría que el cónyuge del hipotecante pueda después impugnar una inscripción. Que la seguridad jurídica preventiva del tráfico inmobiliario y los principios de legitimación y de fe pública registral en coordinación con el de calificación registral no permite otra solución que atender a los intereses de ambos cónyuges. De esto se deduce que es necesario acreditar a quién corresponde el derecho de uso. Que, a mayor ahondamiento, la propia escritura calificada en su cláusula octava de constitución de hipoteca, dice literalmente: “que la parte prestataria constituye primera hipoteca de conformidad con el artículo 217 del Reglamento Hipotecario, a favor de "Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima", que acepta, sobre la finca indicada de su propiedad”. El artículo 217 invocado hace referencia a varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca. Que excluido el pro indiviso, parece obvio la existencia de varios integrantes del dominio lo que corroboraría la necesidad de la presencia del cónyuge en la escritura. La historia registral hace referencia al estado de soltería del prestatario en el momento de adquisición, en tanto que el documento presentado hace referencia a un estado de separación judicial. Las distintas etapas acaecidas han podido alterar la facultad de dominio y es, por lo que, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se ha extendido la nota de calificación suspendiendo la inscripción.
El Notario autorizante de la escritura informó: 1. Que se adhiere a la argumentación formulada por el recurrente. 2. Que, a mayor abundamiento hace constar: a) La regla 9ª. del artículo 51 del Reglamento Hipotecario, concordante con el 159 del Reglamento Notarial, exige la expresión en el cuerpo del asiento y, por tanto, en la escritura pública origen del mismo, «... si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado ... » sin exigir la justificación de tales extremos. b) En cuanto a la necesidad de consentimiento de ambos cónyuges, no procede cuando no existe vivienda familiar por haber cesado la vida en común, como sucede en los casos de separación judicial de los esposos; por tanto no es precisa la declaración expresa negativa de que la finca urbana de que se trate no constituye vivienda familiar habitual, por la sencilla razón de que no puede existir. e) La propiedad se presume libre de cargas y limitaciones. Cualquier alteración de su régimen normal debe ser objeto de publicidad y advertencia a posibles terceros; tratándose de bienes inmuebles, estos fines se consiguen a través del Registro de la Propiedad. En este caso no existe ninguna advertencia en dicho sentido. d) Que la calificación del Registrador, en ningún caso, puede basarse en meras presunciones de daños o de perjuicios futuros, cuando el origen de los mismos no resulte de ambos medios de calificación; mucho menos cuando la posible causa de futuros perjuicios sea un acto con posibilidad de acceso, por sí, al Registro de la Propiedad.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, confirmó la nota de la Registrador fundándose en que deberían determinarse con exactitud los términos de la situación a fin de aplicar el precepto correspondiente (artículos 96 y 1.320 del Código Civil) y no es de recibo decir que el artículo 96, párrafo último del Código Civil no es aplicable cuando existe separación judicial.
El Procurador recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que el auto justifica la aplicación del artículo 96.4 del Código Civil, asimilando a estos efectos tres situaciones de hecho diferentes: la situación de separación con sentencia firme y las contempladas en los artículos 96 y 1.320 del Código Civil. Las tres situaciones son muy distintas, ya que en el caso de matrimonio constante, como el de crisis matrimonial sin sentencia, el derecho de uso de la vivienda del cónyuge no propietario no está constituido todavía como un verdadero derecho real y una vez que existe sentencia, ese derecho de uso sólo existe si la sentencia concreta de cada caso así lo dispone y entonces se constituye un verdadero derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad. Que a efectos de calificación registral, sí consta que el disponente está separado judicialmente y no está registrado ningún derecho real de ninguna otra persona, no hay nada que pueda oponerse a la disposición que hace del bien su titular registral.
Vistos los artículos 96 del Código Civil; 1, 2, 13, 18 y 38 de la Ley Hipotecaria; 7, 117 y 144-5º. del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 1 de septiembre de 1998 y 25 de octubre de 1999.
1. Se debate en el presente recurso sobre la inscripción de un préstamo contraído por persona separada judicialmente y garantizado con hipoteca constituida sobre vivienda que aparece inscrita a su nombre, con carácter privativo, inscripción que es suspendida por el Registrador al no constar ni el consentimiento del consorte ni, en su defecto, la autorización judicial supletorio, todo ello conforme al artículo 96 del Código Civil y 144-5º.del Reglamento Hipotecario.
Dada la concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directamente relacionadas con la nota impugnada (artículo 117 del Reglamento Hipotecario) sólo ha de discutirse ahora, sobre el alcance del artículo 96 del Código Civil, una vez producida la separación judicial.
2. El defecto no puede ser estimado; una atenta lectura del artículo 96 del Código Civil, determina que la exigencia del consentimiento o autorización judicial para disponer de una vivienda privativa de un cónyuge sólo tiene aplicación cuando sobre la misma se ha constituido a favor del consorte el derecho de uso que la norma contempla, y en modo alguno se establece una exigencia a observar en todo supuesto de disposición de vivienda privativa de un cónyuge separado judicialmente, en previsión de que pueda estar afecta a aquel gravamen y como garantía del mismo; si a ello se añade: a) Que este derecho de uso es inscribible en el Registro de la Propiedad (cfr. artículos 1, 2 de la Ley Hipotecaria, 7 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de septiembre de 1998 y 25 de octubre de 1999); b) Que dicho derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (cfr. artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) Que se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria); habrá de concluirse que el Registrador -que conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria deberá atenerse en su calificación a lo que resulte del documento presentado y de los libros a su cargo-, sólo puede exigir aquel consentimiento o autorización judicial cuando este derecho de uso de la vivienda de que se va a disponer constare en aquéllos, pues, en otro caso, habrá de estar al pronunciamiento registral de un dominio pleno y libre a favor del cónyuge disponente, pronunciamiento que tampoco es contradicho, sino presupuesto por el documento calificado.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 31 de marzo de 2000. El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
