Siendo criterio reiterado de esta Dirección General que la caducidad de los asientos que nacen con una duración predeterminada se opera de «modo radical y automático» una vez llegado el día prefijado, aun cuando todavía no se haya cancelado el asiento (Resolución de 8 de marzo de 1999). De esta forma la prioridad ganada por la práctica de la anotación preventiva de embargo se pierde, por lo que desaparece su virtualidad cancelatoria.

En el recurso gubernativo interpuesto por don Mariano Luis Poncio Cartón, en nombre y representación de la mercantil «Productos Inmobiliarios Poncio S.L.», contra las notas de calificación extendida por la Registradora de la Propiedad de Palencia N.º 2, doña Paloma Garrido Botella, por la que no se practica la adjudicación de una finca y la cancelación ordenada en un mandamiento judicial, por existir dudas acerca de la identidad de la finca y constar previamente cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo.

El 12 de febrero de 2002 se presentaron en el Registro de Palencia n.º 2, bajo el asiento n.º 1.826 del Diario 12 Auto de adjudicación dictado el 16 de julio de 1999 por el Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Palencia, en el seno del declarativo de menor cuantía n.º 166/1988, por el que se adjudica a la sociedad «Productos Inmobiliarios Poncio S.L.» la registral 7.638, y bajo el n.º 1.827 del mismo diario, mandamiento por duplicado ordenando cancelar las cargas existentes sobre la citada finca. Estos documentos fueron calificados el 1 de marzo de 2002, siendo pertinentemente notificadas, en las que se denegaba la practica de los asientos solicitados por no existir identidad entre la finca inscrita y la finca adjudicada, constar únicamente inscrita una tercera parte de la finca registral a favor del demandado, así como no constar manifestación alguna relativa a los arrendatarios; y por lo que se refiere al mandamiento por haber sido cancelada por caducidad la anotación de embargo.

Con fecha de 1 de marzo de 2002 se extendieron sendas notas de calificación en los siguientes términos: «Registro de la Propiedad n.º 2 de Palencia. Calificado el precedente documento, auto dictado el 16 de julio de 1999, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Palencia, declarativo de menor cuantía n.º 166/198, presentado el 12 de febrero de 2002 bajo el 1826 del Diario 12 el Registrador que suscribe no practica lo en él solicitado por las siguientes causas: -No existir identidad entre la finca registral 7.638 inscrita al tomo 2062 libro 91 folio 38, que tiene una extensión superficial de 7-56-00 Has y la finca adjudicada en el presente auto a Productos Inmobiliarios Poncio S. L. que tiene una extensión superficial de 3-60-60 Has.-Constar solamente inscrita una tercera parte de la finca registral 7.638 con una extensión superficial de 756-00 Has a favor del demandado D. Eliseo García Abarquero, constando las dos terceras partes restantes inscritas a favor de personas distintas del demandado conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.-No acreditarse la inexistencia de arrendatarios de la finca, o en caso de existir, no acreditar haber sido notificado el arrendatario de la misma. Contra la anterior calificación y en el plazo de un mes desde su notificación podrá interponerse recurso en la forma prevista en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de su reglamento. Palencia, 1 de marzo de 2002. El Registrador. Firma ilegible.» Y la segunda de ellas del siguiente tenor «Registro de la Propiedad n.º 2 de Palencia. Calificado el precedente documento, mandamiento duplicado expedido el 5 de octubre de 1999, por el Juzgado de Primero Instancia n.º 1 de Palencia, declarativo de menor cuantía n.º 166/1988, presentado el 12 de febrero de 2002 bajo el n.º 1827 del diario 12 el Registrador que suscribe no practica lo en él solicitado por las siguientes causas: -Constar previamente cancelada pro caducidad la anotación preventiva de embargo con fecha 11 de noviembre de 2000, conforme a lo dispuesto en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Contra la anterior calificación y en el plazo de un mes desde su notificación podrá interponerse recurso en la forma prevista en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de su reglamento. Palencia, 1 de marzo de 2002. El Registrador. Firma ilegible.»

Don Mariano Luis Poncio Cartón, en nombre y representación de la mercantil «Productos Inmobiliarios Poncio S. L.», interpone recurso gubernativo en base de los siguientes argumentos:

1. Que la sociedad compareciente adquirió en pública subasta la finca citada, la registral 7.638, por lo que se dictó auto de adjudicación el 16 de julio de 1999 por el Juzgado de Primera Instancia N.º 1 de Palencia, por lo que dicha entidad es titular dominical de aquella finca.

2. La finca había sido embargada en los autos n.º 166/1988 y constaba la anotación de embargo vigente al momento de dictarse el auto de adjudicación de fecha 16 de julio de 1999.

3. La cancelación de la anotación de embargo acordada por el Registro al amparo del artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

Por lo anterior solicita sea estimado el recurso y practicada la inscripción solicitada.

La Registradora de la Propiedad N.º 2 de Palencia, doña Paloma Garrido Botella, emitió su informe y elevó el expediente a esta Dirección General, el 19 de abril de 2002.

Vistos los artículos 18, 20, 84, 86, y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes del Reglamento hipotecario; el artículo 24 de la Constitución; los artículos 578, 613, 659 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 y 17 de marzo, 16 de abril, 18 de junio, 15 de julio, 30 de octubre y 9 de diciembre de 1999, 26 de mayo y 13 de julio de 2000; 9 de marzo y 29 de octubre de 2004.

La sociedad recurrente es adjudicataria en un procedimiento judicial de la finca registral 7638 del Registro de la Propiedad número 2 de Palencia, que figura inscrita a nombre del demandado en dicho procedimiento, tan sólo en cuanto a una tercera parte indivisa. Las dos terceras partes indivisas figuran inscritas a nombre de los dos hermanos del deudor, que fueron los que instaron la ejecución de la que ha derivado la adjudicación que ahora se pretende inscribir. Aunque en la subasta se anunció como finca registral 7638, no coincide la superficie adjudicada, que es mucho menor.

La primera de las notas de calificación expedida por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Palencia, suspende la inscripción de la adjudicación de la finca practicada por no existir identidad en la finca adjudicada con la inscrita en el Registro, así como por no estar inscrita en su totalidad a favor del demandado; la práctica de la cancelación ordenada en el mandamiento se deniega por estar cancelada la anotación por caducidad.

1. La Registradora ha alegado en su nota la falta de identidad de la finca adjudicada, tal y como se describe en el Auto de adjudicación, frente a su descripción en el Registro, existiendo una notable diferencia en su extensión, lo que justifica la negativa a practicar la inscripción a favor del adjudicatario. Debe confirmarse este extremo, no porque existan dudas de que se trate de la misma finca (la registral 7638, tal como figura en el mandamiento calificado y en el anuncio de la subasta), sino porque no coinciden la superficie registral con la expresada en el mandamiento; de lo que parece deducirse que falta una previa disolución de comunidad y división de la finca entre los tres comuneros, con adjudicación de la porción de 3 hectáreas, 60 áreas, 60 centiáreas al demandado en este procedimiento. Una vez inscrita la disolución nada impediría la inscripción del testimonio del auto de adjudicación.

2. El segundo de los obstáculos, muy relacionado con el anterior, radica en el hecho de que sólo un tercio de la finca adjudicada, está inscrita a nombre del deudor, estando los dos tercios restantes inscritos a nombre de otras personas (sus hermanos), que no han tenido intervención alguna en el proceso como demandados (sino como actores), por lo que el principio de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 de la Constitución y el principio de tracto sucesivo, justifican esta negativa. Criterio que constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo, tal y como se ha señalado entre otras en Resoluciones de 9 de marzo y 29 de octubre de 2004. Nuevamente resulta que el procedimiento se ha articulado como si estuviera dividida la finca registral 7638 entre los comuneros (actores y demandado), cuando tal división o disolución previa no consta registralmente, por lo que existe un obstáculo registral que impide la inscripción de la adjudicación (cfr. artículo 20 Ley Hlipotecaria).

3. En conclusión, sólo si en el mandamiento se aclarase que la finca adjudicada consiste en la tercera parte indivisa de la registral 7638 con la superficie de 7 hectáreas y 56 áreas que consta en el Registro, se podría practicar la inscripción.

4. Por último deniega la Registradora la cancelación de la anotación de embargo practicada, puesto que ésta estaba caducada, extremo que debe asimismo ser confirmado, siendo criterio reiterado de esta Dirección General que la caducidad de los asientos que nacen con una duración predeterminada se opera de «modo radical y automático» una vez llegado el día prefijado, aun cuando todavía no se haya cancelado el asiento (Resolución de 8 de marzo de 1999). De esta forma la prioridad ganada por la práctica de la anotación preventiva de embargo se pierde, por lo que desaparece su virtualidad cancelatoria.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación, considerando subsanable el defecto en los términos resultantes de esta Resolución.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de febrero de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sra. Registradora de la Propiedad de Palencia número 2.