En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Villafranca del Cid, don Rafael Ferrer Molina, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Albocasser, doña Cristina Martínez Ruiz, a inscribir una escritura de división de local.
Hechos
I
Por escritura otorgada, ante el Notario de Villafranca del Cid, don Rafael Ferrer Molina, el día 2 de septiembre de 2003, doña R.B.B. dividió en tres, un local comercial en la planta sótano del edificio sito en Benassal, Avenida de Villafranca, n.º 6, finca registral 6323 del Registro de la Propiedad de Albocasser. Dicho local figura inscrito con una superficie útil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados, y la suma de las superficies de los tres locales en que se divide es 9 metros superior a la finca matriz.
En la escritura antes reseñada se acompaña certificación de la Junta de propietarios en la que compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Albocasser fue calificada con la siguiente nota: «El Registrador que suscribe, previo examen y calificación del documento que se dirá, ha resuelto no practicar la inscripción solicitada, conforme a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho: Hechos: Documento presentado: Escritura de división de local n° 334 otorgada el 2 de septiembre de 2003. Funcionario autorizante: D. Rafael Ferrer Molina. Asiento de presentación: n° 1779 del diario 15. Finca (datos registrales): n° 6323, tomo 204, folio 40. Interesados: D.ª Rosa Badal Badal. Fundamentos de Derecho: Se suspende la inscripción del presente documento por adolecer del siguiente defecto subsanable: no coincide la suma de las superficies de los tres locales en los que se ha dividido el local matriz, con la superficie de éste último artículo 46 del Reglamento Hipotecario. El local matriz tiene una superficie útil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados. Los tres locales en los que se divide miden 88,84 metros cuadrados, 50,78 metros cuadrados y 100 metros cuadrados, en total, 239, 62 metros cuadrados. Contra la presente calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes contado desde la fecha de la notificación de aquélla, conforme a los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Asimismo, dentro de los quince días siguientes a la notificación de la calificación desestimatoria, podrá ejercitarse el derecho a la aplicación del cuadro de sustituciones con arreglo a los artículos 18.3 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, el Real Decreto 1039/2003, de 1 de agosto y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de agosto de 2003. De conformidad con el artículo 323 de dicha ley, el asiento de presentación n° 1779 queda prorrogado por un plazo de 60 días a contar desde la fecha de la recepción de la última de las notificaciones a que se refiere el artículo 322 de la Ley Hipotecaria. Albocasser a 16 de septiembre de 2003. La Registradora. Firma Ilegible.»
III
El Notario de Villafranca del Cid, don Rafael Ferrer Molina, interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el artículo 46 del Reglamento Hipotecario no hace referencia a la necesidad de coincidencia de superficies. Que el argumento empleado por la Registradora se entiende en caso de tratarse de fincas rústicas pero en fincas urbanas la solución no es la misma debiendo distinguir entre superficie útil y construida, pues puede suceder que en el local inicial existieran muros divisorios de distintos departamentos no computables en la superficie útil del mismo que hayan desaparecido tras la división, resultando que las superficies útiles de los nuevos locales sean superiores a la del local de origen. Que entre una superficie y otra no excede del 5%, por lo que no se trataría de un exceso de cabida sino de una simple rectificación de superficie.
IV
La Registradora de la Propiedad de Albocasser, doña Cristina Martínez Ruiz, mediante escrito de 24 de octubre de 2003 elevó a este Centro Directivo el expediente con su informe en el que el Notario recurrente con sus alegaciones aprovecha para subsanar y completar la escritura objeto de calificación.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 8, 15 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, 8 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento.
1. Un local comercial que es elemento privativo de una propiedad horizontal figura inscrito con una superficie útil de 230,40 metros cuadrados y construida de 255,92 metros cuadrados. Se presenta escritura por la que la titular registral divide tal local en tres, la suma de cuyas superficies es 9 metros cuadrados superior a la finca matriz. La Registradora suspende la inscripción por la falta de coincidencia de las superficies. Se acompaña certificación de la junta de propietarios en la que, compareciendo todos los partícipes y expresando la superficie de los tres locales resultantes, se acuerda por unanimidad aprobar la división.
2. En principio y como regla general, la inscripción pretendida supone una modificación -quizá por error-del título constitutivo y, por ello, sería necesario que se cumplieran los requisitos para dicha modificación. Ahora bien, si se tiene en cuenta: a) la pequeña entidad cuantitativa de la modificación que se pretende, que es inferior a la vigésima parte (cfr. artículo 298.3 del Reglamento Hipotecario); b) que tal diferencia puede deberse a una distinta configuración interna de los locales; y c) que del acta presentada de la junta celebrada en la que se autoriza la división resulta que a tal junta comparecieron todos los partícipes en la propiedad horizontal, los cuales aparecen nominativamente designados en la misma, y que autorizaron la división por unanimidad, ha de concluirse que, en el caso debatido, puede accederse a la inscripción pretendida.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de febrero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Albocasser.
