Si lo que se solicita es una anotación de demanda, debe negarse, pues a lo más que puede llegar el Registro es a admitir una pretensión que pueda tener alguna trascendencia registral, pero no puede extenderse su ámbito a aquéllas que sólo pueden desembocar en el pago de una cantidad de dinero, las cuales pueden ser objeto de una anotación de embargo, si se dan los requisitos para ello. Si, por el contrario, lo que se pretende es una anotación de crédito refaccionario debe seguirse el procedimiento específico legalmente señalado.

Por mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número cinco de los de Alicante, de fecha 7 de febrero de 2003, se ordena la anotación preventiva de la demanda, según lo acordado en Auto dictado por el mismo Juzgado el 6 de febrero de 2003, (autos de Pieza Separada de Medida Cautelar Dimanante del Juicio Ordinario número 119/03), seguido a instancias de la entidad Ecisa, Estudio y Construcción de Interiores, S.A., contra la entidad P. S. de A, S.A., en reclamación de 125.394,29 euros. Las fincas registrales sobre las que se ordena tomar anotación preventiva de la demanda son las del Ayuntamiento de Callosa d'En Sarriá números 9.852 a 9.559, 9.562, 9.865 a 9.569, 9.874 a 9.878, y 9.880 a 9.885, todas ellas inclusive.

Presentado testimonio del anterior mandamiento en el Registro de la Propiedad de Callosa d'En Sarriá fue calificado con la siguiente nota: «En relación al título de referencia, previa la calificación del mismo, se acuerda la suspensión de la anotación preventiva de demanda, por no concretarse en el mandamiento la trascendencia real de la acción ejercitada, toda vez que en la demanda que se pretende anotar se ejercita una acción meramente personal, que no persigue una alteración en la situación registral, de manera que no tiene cabida en ninguno de los supuestos del artículo 42 de la Ley Hipotecaria. Esta calificación se basa en los siguientes hechos y fundamentos de derecho. Hechos: I. El pasado día 10 de febrero de 2003, bajo el asiento de presentación 900 del Diario 90, se presenta mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número cinco de los de Alicante, de fecha 7 de febrero de 2003, autos de Pieza Separada de Medida Cautelar Dimanante del Juicio Ordinario número 119/03, seguido a instancias de ECISA, Estudio y Construcción de Interiores, S.A., contra Promociones Sur de Altea SA., en reclamación de 125.394,29 euros, por el que se ordena la anotación preventiva de la demanda, según lo acordado en Auto dictado por el mismo Juzgado el día 6 de febrero de 2003. II. Se compaña (sic) testimonio de del escrito de interposición de la Demanda de Juicio Ordinario, en cuyo suplico al Juzgado se pide Sentencia por la que se condene a la Entidad demandada al pago de determinadas cantidades. Fundamentos de derecho: 1. Según lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción. 2. La anotación de demanda a lo más que puede llegar es a abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral (artículos 42.1..° de la Ley Hipotecaria y 725 de la Ley 1/2000 de 7 Enero, de Enjuiciamiento Civil). Aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y por la de la Dirección General de los Registros y del Notariado, señalándose que en el artículo 42.1..°, no sólo se comprenden las demandas sobre acciones reales, sino que permite también acciones personales que implican vocación o «llamada al derecho real» (ius ad cera), ello no permite extender su ámbito a aquellas que sólo pueden desembocar en el derecho al cobro de una cantidad de dinero (v. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Julio de 1998, 11 de Noviembre de 1998, 19 y 20 de Mayo de 1999, 4 Abril 2000 y 2 de Octubre de 2002). 3. Aunque el Juez puede señalar las medidas que crea convenientes, no puede desconocerla función propia del Registro. En el ámbito de su función calificadora, el Registrador debe comprobar que la acción ejercitada tiene trascendencia real y que ésta queda suficientemente precisada en su alcance, tal apreciación no es posible por cuanto la afección cuyo reconocimiento judicial se pretende ni es de las específicamente previstas en la Ley, ni aparece definida en su contenido y efectos que permitan deducir que este mas ante una afección de alcance real. Se advierte del derecho a recurrir la calificación negativa ante la Dirección de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes contado desde la fecha de la notificación de la misma, conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Asimismo, podrá solicitarla calificación del título al Registrador del cuadro de sustituciones, conforme al artículo 275 bis de la Ley, en los quince días siguientes a la notificación de esta calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación. Quedará prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la notificación de la calificación, lo que constará por nota marginal a dicho asiento. Dentro de dicho plazo, vigente del asiento de presentación, se podrán solicitar, en su caso, la anotación preventiva por defecto subsanable prevista en el artículo 42.9 de la ley Hipotecaria. Callosa d'En Sarriá, a 25 de febrero de 2003. El Registrador. Fdo.: Manuel Ortiz Reina».

Notificados los defectos y retirado el título, se reporta nuevamente el mandamiento, el 24 de marzo de 2003, con diligencia de adición que suscribe la Secretaria del mismo Juzgado, el 6 de marzo de 2003, en la que se hace constar que la anotación preventiva de demanda se ha decretado por tratarse de la reclamación de un crédito refaccionario del artículo 1923, 5.° del Código Civil. Dicho mandamiento fue nuevamente calificado, mediante la siguiente nota de calificación de 2 de abril de 2003: «En relación al título de referencia, previa la calificación del mismo, se acuerda la denegación de la anotación preventiva de demanda, por carecer de trascendencia real la acción ejercitada, toda vez que en la demanda que se pretende anotar se ejercita una acción meramente personal, que no persigue una alteración en la situación registral, de manera que no tiene cabida en los supuestos del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. Esta calificación se basa en los siguientes hechos y fundamentos de derecho. Hechos: I. El pasado día 10 de febrero de 2003, bajo el asiento de presentación 900 del Diario 90, se presenta mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número cinco de los de Alicante, de fecha 7 de febrero de 2003, autos de Pieza Separada de Medida Cautelar Dimanante del Juicio Ordinario número 119/03, seguido a instancias de ECISA, Estudio y Construcción de Interiores, S.A., contra Promociones Sur de Altea S.A., en reclamación de 125.394,29 euros, por el que se ordena la anotación preventiva de la demanda, según lo acordado en Auto dictado por el mismo Juzgado el día 6 de febrero de 2003. II. Se compaña testimonio del escrito de interposición de la Demanda de Juicio Ordinario, en cuyo suplico al Juzgado se pide Sentencia por la que se condene a la Entidad demandada al pago de determinadas cantidades. III. Calificado el título, con fecha 25 de febrero de 2003, se acuerda la suspensión de la anotación preventiva de demanda, por no concretarse en el mandamiento la trascendencia real de la acción ejercitada. IV. Retirado el título, se reporta el 24 de marzo de 2003, acompañado de diligencia de adición suscrita el 6 de marzo de 2003 por la Secretaria Judicial del citado Juzgado, por la que se hace constar que la anotación preventiva de demanda «se ha decretado por tratarse de la reclamación de un crédito refaccionario del artículo 1.923, 5.° del Código Civil. Se compaña un escrito, firmado en Alicante el día 24 de marzo de 2003 por la Letrada doña Sofía C. Estañ Garrido, en el que se argumenta sobre la procedencia de la anotación de demanda acordada por Auto del Juzgado, conforme a lo que dispone el artículo 42,8 de la Ley Hipotecaria y preceptos concordantes. Fundamentos de derecho: 1. Según lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción. 2. Conforme al artículo 42,1 de la Ley Hipotecaria, podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: «El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real. Esta artículo ha sido interpretado por la doctrina y la jurisprudencia en el sentido de que la anotación preventiva de demanda procederá cuando se ejercite una acción real, o cuando, ejercitándose una acción personal, sea susceptible, en caso de ser estimada, de dar lugar a una sentencia que pueda originar una inscripción en el registro. Aunque el ámbito de la anotación preventiva de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y por la de la Dirección General de los Registros y del Notariado, señalándose que en el artículo 42.1.°, no sólo se comprenden las demandas sobre acciones reales, sino que permite también acciones personales que implican vocación o llamada al derecho real» (ius ad rem), ello no permite extender su ámbito a aquellas que sólo pueden desembocar en el derecho al cobro de una cantidad de dinero (v. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de Julio de 1995, 11 de Noviembre de 1995, 19 y 20 de Mayo de 1999, 4 Abril 2000 y 2 de Octubre de 2002). En definitiva, la anotación de demanda a lo más que puede llegar es a abarcar aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral (artículos 42.1.° de la Ley Hipotecaria y 725 de la Ley 1/2000 de 7 Enero, de Enjuiciamiento Civil). En este caso, no ha quedado acreditado que una sentencia estimatoria de la demanda interpuesta pueda dar lugar a una alteración de la situación registral. 3. Aunque el Juez puede señalar las medidas que crea convenientes, no puede desconocer la función propia del Registro. En el ámbito de su función calificadora, el Registrador debe comprobar que la acción ejercitada tiene trascendencia real y que ésta queda suficientemente precisada en su alcance, tal apreciación no es posible por cuanto la afección de las fincas al crédito cuyo reconocimiento judicial se pretende ni es de las específicamente previstas en la Ley, ni aparece definida en su contenido y efectos que permitan deducir que estemos ante una afección de alcance real. 4. Por último, se hace constar expresamente la improcedencia de la anotación preventiva de crédito refaccionario prevista en el artículo 42,8 de la Ley Hipotecaria, pues la práctica de esta anotación se desarrolla por cauces totalmente distintos, según lo dispuesto en los artículos 155 a 160 del Reglamento Hipotecario. Se advierte del derecho a recurrir la calificación negativa ante la Dirección de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes contado desde la fecha de la notificación de la misma, conforme a lo dispuesto en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Asimismo, podrá solicitar la calificación del título al Registrador del cuadro de sustituciones, conforme al artículo 275 bis de la Ley, en los quince días siguientes a la notificación de esta calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación. Quedará prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la notificación de la calificación, lo que constará por nota marginal a dicho asiento. Dentro de dicho plazo, vigente del asiento de presentación, se podrán solicitar, en su caso, la anotación preventiva por defecto subsanable prevista en el artículo 42.9 de la ley Hipotecaria. Callosa d'En Sarriá, a 2 de abril de 2003. El Registrador. Fdo.: Manuel Ortiz Reina».

Solicitada calificación sustitutoria al Registrador de Calpe, este extendió nota calificatoria reiterando la calificación del Registrador de Callosa d'En Sarriá.

La Letrada doña Sofía C. Estañ Garrido, en nombre y representación de la entidad Ecisa, Estudio y Construcción de Interiores, S.A., interpuso contra la anterior calificación, recurso gubernativo y alegó: Que el litigio de los Autos de Juicio Ordinario, n.° 119/2003 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Alicante tienen por objeto la reclamación de un derecho de crédito que trae causa directa de un concreto y determinado bien inmueble, y aunque se ejercita una acción personal, la misma tiene una eminente e incontrovertible trascendencia real la cual justifica la medida cautelar cuya efectividad se insta. Que la Anotación Preventiva de Demanda acordada por medio de Auto de fecha 6 de febrero de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia n.° 5 de Alicante, procede de conformidad con los artículos 42.1 y 8, 60, 64, 92 de la Ley Hipotecaria y con el artículo 166.7 del Reglamento Hipotecario. Que la reiterada aplicación e interpretación que del n.° 1 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria han hecho la Jurisprudencia y la Doctrina Científica ha puesto de manifiesto la conclusión unánime y generalizada de que el párrafo 1.° del mencionado artículo debe entenderse e interpretarse en sentido amplio pues abarca toda Demanda que se interponga en el ejercicio de una acción o pretensión, real o personal (Resoluciones de 9 de agosto de 1943 y 29 de marzo de 1954). Que el límite que permite la anotación preventiva de una Demanda se encuentra en el hecho de que en el fondo del litigio debe subyacer un bien inmueble (Resolución de 24 de junio de 1991). Que el litigio objeto de la solicitud de Anotación Preventiva de Demanda encaja perfectamente en la hipótesis legal y en la construcción científica (Resoluciones de 14 de junio de 1949, y 29 de marzo de 1954). Que históricamente, ya desde la época romana, los créditos nacidos como contra obligación recíproca de una prestación consistente cola reparación o construcción de un edificio siempre han tenido naturaleza privilegiada, gozando de una especial y preferente protección frente alas otras deudas del dueño de la obra. Que en el presente caso a la recurrente le fue encargada la construcción de un edificio, y concretamente de su estructura, y el suministro de materiales a tal efecto, a cambio de un precio. Que el fundamento de tal posición de privilegio radica en que el contratista, con su esfuerzo y trabajo y con el suministro de materiales, ha contribuido de manera directa a incrementar el valor del edificio, ha añadido un «plus valor» que repercute directamente en el edificio y, por lo tanto, también en su dueño. Que es justo que el crédito nacido de esas obras de construcción se vea fuertemente garantizado de forma especial y preferente, debiendo responder, el deudor con el bien objeto del beneficio, es decir, con el propio inmueble (Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 1987). Que el caso objeto de recurso es un supuesto claro de crédito refaccionario, que da lugar al ejercicio de una clara acción personal con eminente e incontrovertible trascendencia real. Que aunque no existieran los artículos 42 de la Ley Hipotecaria y el artículo 1.428 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la pretensión de aseguramiento del acreedor tendría su apoyo directo en el artículo 24 de la Constitución y en el artículo 11.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Que la Dirección General de los Registros y del Notariado ha establecido en diversas ocasiones que las Resoluciones Judiciales obligan a los Registradores a cumplir lo establecido en el Mandamiento que es instrumental a las mismas (Resolución de 23 de junio de 1960), por ello no tan sólo porque la acción ejercitada tiene trascendencia real, encontrando pleno acomodo en lo que dispone el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria y preceptos concordantes, sino, además, porque dicha Anotación ha sido acordada por Resolución Judicial, el Registrador de la Propiedad, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, está obligado a cumplir lo ordenado por la Resolución Judicial con carácter firme. Que la Anotación Preventiva es un instrumento jurídico que permitirá el aseguramiento del legítimo y acreditado derecho de crédito, fijando anticipadamente los límites dentro de los cuales pueden ser desenvueltos, con efectos retroactivos, los pronunciamientos del ulterior fallo judicial, y sentando las bases para que en un futuro puedan realizarse efectivamente los derechos que se declaren en la correspondiente Sentencia, «a fin de que sea posible la ejecución del fallo y no resulte ilusoria la acción entablada» (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado 6 de julio de 1962).

La Magistrada Juez, titular del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alicante, emitió informe en el sentido de hacer suyos los argumentos del recurrente, mostrando no obstante su disconformidad con el contenido del último fundamento del recurso, por entender que la obligación de los Registradores de cumplir con las resoluciones judiciales es perfectamente compatible con la calificación realizada por el Registrador de la Propiedad en virtud de lo establecido por el artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El Registrador de la Propiedad en defensa de su informe alegó lo siguiente: Que mantenía en todos sus extremos la nota de calificación en base a los fundamentos jurídicos siguientes: 1. En el artículo 18 de la Ley Hipotecaria. 2. En la interpretación que del ámbito de aplicación del artículo 42.1 de la Hipotecaria se viene haciendo por la doctrina científica y por la Dirección General de Registros y del Notariado (Resoluciones de 21 de julio de 1998, 11 noviembre de 1998, 19 y 20 de mayo de 1999, 4 abril 2000 y 2 de octubre de 2002), según la cual la anotación de demanda a lo más que puede llegar es a abarcar aquellas cuya estimación pudiera producir una alteración registral (artículos 42.1.° de la Ley Hipotecaria 725 de Ley 1/2000 de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil). Que aunque el ámbito de la anotación de demanda ha sido ampliado por la doctrina científica y por la de la Dirección General de Registros y del Notariado, señalándose que en el artículo 42.1.° no sólo se comprenden demandas sobre acciones reales, sino que permite también acciones personales que implican vocación o «llamada al derecho real» (ius ad rem), ello no permite extender su ámbito a aquellas que sólo pueden desembocar en el derecho al cobro de una cantidad de dinero. Que en el presente caso ni de la documentación judicial, ni del escrito de interposición del Recurso, resulta qué tipo de alteración registral pueda ocasionarse con la estimación de la demanda. Que en el Recurso interpuesto se fundamenta la posibilidad de anotación de la demanda en el carácter refaccionario del crédito reclamado y tanto el mandamiento como el auto judicial hacen referencia a la anotación preventiva de una demanda en la que se reclama el pago de una cantidad; no se ordena anotación preventiva de una demanda interpuesta para la declaración de la existencia de crédito refaccionario, ni menos aún se ordena la anotación preventiva de crédito refaccionario, por tanto, debería de centrarse la cuestión en el ámbito de aplicación del número 1.° del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, descartando la posibilidad de aplicación del número 8.° de mismo artículo. Que por lo demás, tampoco sería posible tomar la anotación preventiva de crédito refaccionario al margen del procedimiento que para ello se establece en los artículos 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria, máxime si se tiene en cuenta que las fincas están previamente gravadas, además de con otras cargas por razón de procedencia, con hipoteca a favor de una Caja de Ahorros, sin que exista el convenio o la resolución judicial que preceptúa el artículo, 61 de la Ley Hipotecaria.

Que aunque el Juez puede señalar las medidas que crea convenientes, no puede desconocer la función propia del Registro. Así se reconoce en el propio escrito de alegaciones suscrito por la Magistrada Juez. En el ámbito de su función calificadora, el Registrador debe comprobar que la acción ejercitada tiene trascendencia real y que ésta queda suficientemente precisada en su alcance. Tal apreciación no es posible por cuanto la afección cuyo reconocimiento judicial se pretende ni es de las específicamente previstas en la Ley, ni aparece definida en su contenido y efectos que permitan deducir que estemos ante una afección de alcance real.

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1923, 5.° del Código Civil, 725 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 42 1.° y 8.°, 59 a 64 y 92 a 95 de la Ley Hipotecaria y 155 a 160, 166, 7.a , 197,5.ª y 206.8 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 14 de junio de 1949 y 29 de marzo de 1954, 21 de julio y 11 de noviembre de 1998, 19 y 20 de mayo de 1999, 4 de abril de 2000 y 28 de septiembre y 2 de octubre de 2002.



1. Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de demanda en la cual lo que se reclama es una cantidad de dinero. Suspendida la anotación por el Registrador por carecer la demanda de trascendencia real, se vuelve a presentar el mismo mandamiento con una adición en la que el Secretario judicial hace constar que se ha decretado la anotación por tratarse de un crédito refaccionario. Reiterada la sus pensión de la anotación, el interesado recurre.



2. Alega el recurrente que el Registrador no puede dejar de cumplimentar una orden judicial ignorando que no es así, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. por todas la Resolución de 28 de septiembre de 2002), puesto que el principio constitucional de tutela judicial efectiva (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tomado parte en él (como en este caso serían los terceros que tienen derechos sobre la finca), y, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que tienen la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido, el cual no resulta cumplido según la documentación aportada en el cual deben intervenir los que tengan algún derecho sobre la finca (cfr. artículo 61 de la misma Ley), y que puede convertirse en inscripción de hipoteca en las condiciones legalmente previstas (cfr. artículo 93 de la repetida Ley).



3. Por lo demás, el recurso no puede ser estimado. La naturaleza de refaccionario del crédito no trae como consecuencia que la demanda de dicho crédito pueda ser anotada por el cauce del número 1.° del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, es decir, no es la anotación de crédito refaccionarlo una subespecie de la anotación de demanda, sino una anotación de naturaleza distinta que puede tomarse mientras duren las obras (cfr. artículo 42. 8 de la Ley Hipotecaria), siguiendo un procedimiento especial.



4. En definitiva, si lo que se solicita es una anotación de demanda, debe negarse, pues a lo más que puede llegar el Registro es a admitir una pretensión que pueda tener alguna trascendencia registral, pero no puede extenderse su ámbito a aquéllas que sólo pueden desembocar en el pago de una cantidad de dinero, las cuales pueden ser objeto de una anotación de embargo, si se dan los requisitos para ello. Si, por el contrario, lo que se pretende es una anotación de crédito refaccionario debe seguirse el procedimiento específico legalmente señalado.



Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.



Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.



Madrid, 12 de marzo de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.



Sr. Registrador de la Propiedad de Callosa d'En Sarriá.