En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Yolanda Fernández Rey, en nombre de don Juan P.C. y doña Rosalina-F. C.C., contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Cistierna, doña Marta Gozalbes Fernández de Palencia, a inmatricular determinada finca.
HECHOS
I
Por medio de Auto de 27 de octubre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Cistierna, se resuelve el expediente de dominio 236/2002 instado el 11 de julio de dicho año 2002 por don Juan P.C. y doña Rosalina-F. C.C. para la inmatriculación de dos fincas urbanas sitas en Caín de Valdeón (León): 1.ª Un local comercial, cuya adquisición dominical se tiene por acreditada con 58,62 m² de superficie de solar y 74,88 m² de superficie construida -según la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, en el Catastro figura con 53 m² de superficie del suelo y 82 m² de superficie construida-; y 2.ª Una casa, cuya superficie de solar, según los promotores del expediente y según la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada, es de 139 m².
En el escrito por el que promueven el expediente, los promotores, declaran: 1.º Que la casa linda al Este con José-Antonio y Eliseo C.S.; 2.º Que cuenta con un patio-corral de 55,20 m²; y 3º. Que dicho patio-corral está gravado con una servidumbre de 2 metros de ancho, sita al Este del mismo, separado dicho paso del resto por muro de un metro de altura y a favor de la finca situada al fondo propiedad de don Leoncio C.C., con quien los promotores determinaron la existencia de la servidumbre en el Acto de Conciliación celebrado el 20 de marzo de 1975 ante el Juzgado de Paz de Posada de Valdeón (León).
Don Leoncio C.C., por medio de escrito de 26 de octubre de 2002, se opone al expediente alegando ser, no titular de una mera servidumbre de paso, sino propietario del citado paso, pues, bajo velo de servidumbre, lo que, en realidad, vinieron a hacer las partes en la transacción habida en el citado Acto de Conciliación, según el opositor, fue dividir-deslindar el patio-corral en dos partes: el paso -propiedad de don Leoncio C.C.- y el resto del patio -propiedad de su hermana doña Rosalina-F. C.C.- Y, también según el opositor, la transacción fue entendida como división del patio por Sentencia de 25 de febrero de 1985 del Juzgado de Cistierna y por la Sentencia de 19 de junio de 1985 de la Audiencia Provincial de León -que confirmó la del Juzgado, desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la misma-, ambas resoluciones judiciales recaídas en los autos 99/84 de menor cuantía por los que doña Rosalina-F. C.C. y su esposo demandaron a don Leoncio C.C. para que se declarase no haber lugar a Servidumbre de Luces y Vistas ni a la de Acueducto sobre el paso. La acción fue desestimada declarándose que los actores no probaron que el patio -entero- fuera de su propiedad.
Ante la oposición, los promotores del expediente, por medio de escrito de 1 de marzo de 2003, contestan al opositor e interesan al Juez con carácter subsidiario para que, en el caso de no estimar íntegramente la solicitud, se inscriba la casa con 109,92 m² de superficie de solar, de los cuales 32,20 m² están destinados a patio-corral, lindando al Este, en parte, con otro patio-corral de 2 metros de ancho por 11,50 metros de largo, separados ambos patios-corrales por un muro de un metro de altura.
El Auto que resuelve el expediente declara justificada la adquisición del dominio por los promotores sobre la casa, ordenando su inscripción 1.ª con la superficie menor -de 109,92 m²- antedicha, dejando indeterminada la titularidad dominical de la indicada parte del lindero Este, esto es, del patio-corral de 2 metros de ancho por 11,50 metros de largo, separado por un muro.
El Auto fue apelado ante la Audiencia Provincial de León por medio de recurso, interpuesto por don Leoncio C.C., desestimado íntegramente por Auto de 16 de enero de 2004. En el mismo, se declara que los promotores del expediente, en su antes mencionado escrito de 1 de marzo de 2003, contestado a la oposición, se conformaron con que se tuviera por justificado el dominio de la casa excluyendo de la misma la zona del patio separada por el muro, con lo que evitaron discusiones reivindicativas que hubieran llevado a acordar el sobreseimiento del expediente de dominio. El objeto del expediente quedó así restringido a la superficie menor de 109,92 m², por lo que consideró la Audiencia improcedente pronunciarse sobre la propiedad de la zona excluida, como pretendía se hiciese a su favor la parte apelante.
II
Presentado el Auto dictado en el expediente de dominio referido, la Registradora de la Propiedad de Cistierna, doña Marta Gozalbes Fernández de Palencia, según calificación de fechada el 4 de junio de 2004, resuelve, por un lado, inscribir el local comercial a favor de los promotores con los 58,62 m² de superficie de solar y los 74,88 m² de superficie construida; y añade que «...se suspende la inmatriculación de la otra finca, por observarse que la certificación catastral descriptiva y gráfica no es coincidente con la descripción de dicha finca en cuanto a su superficie (201 L.H., 272 ss R.H.)...».
III
Por medio de escrito fechado el 21 de julio de 2004, presentado el 27 del mismo mes de julio, alegando haberle sido notificada la calificación el 22 de junio, doña Yolanda Fernández Rey, en nombre de don Juan P.C. y doña Rosalina-F. C.C., interpuso recurso gubernativo contra dicha calificación, en el que alegó: 1.º Que no coincide la superficie de suelo catastrada de la casa -139 m²- con la que en los Autos consta -109,92 m²- debido a que se excluyó superficie sometida a discusiones reivindicativas por colindantes opuestos, la de un terreno de paso, sobre el cual el colindante ponía en duda si tenía servidumbre o propiedad, terreno cuyo dominio ha quedado pendiente de determinar; 2.º Que, no obstante, debidamente descrita la casa, conforme a los artículos 9 de la Ley y 51 del Reglamento Hipotecarios; 3.º Que lo que entiende la recurrente que exigen es la referencia catastral, porque, en caso de que produzca alteración catastral, ésta deberá ser notificada a la Gerencia Territorial del Catastro, y así se comprometió a hacer la recurrente, sin perjuicio de que se acuerde de oficio, sin que ello impida la inmatriculación, al primar la realidad extrarregistral sobre la registral, o, en el caso, la realidad física a que las Resoluciones se refieren sobre la que consta en el Catastro.
IV
La Registradora de la Propiedad emitió su preceptivo informe el 6 de agosto de 2004.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 201 y 205 de la Ley Hipotecaria; 272 y siguientes y 298 del Reglamento Hipotecario; 53 de Ley 30/1996, de 30 de diciembre; el artículo 44.3 y la disposición derogatoria única del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; y las Resoluciones de 26 de abril y 26 de junio de 2003.
1. En este expediente se ha de determinar si es o no conforme a Derecho la calificación de la Registradora de la Propiedad por la que suspende la inmatriculación de una finca urbana porque, según expresa en dicha calificación, lo impide la falta de coincidencia entre la superficie del solar acreditada en el expediente de dominio y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada.
2. El recurso no puede ser estimado. El vigente artículo 53, apartado Siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, exige en toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta»; coincidencia que, por la razón que fuere, no se da en el presente caso.
Por lo demás, el defecto expresado en la calificación impugnada será fácilmente subsanable por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro -ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario- la modificación de la descripción del inmueble -respecto de la superficie y del lindero Este de la casa, conforme al Auto del expediente de dominio.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 5 de enero de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sra. Registradora de la Propiedad de Cistierna.
