El presente recurso plantea la cuestión de si resulta inscribible como complejo inmobiliario privado, como sostiene el notario autorizante, un conjunto edificatorio constituido por nueve viviendas adosadas sobre un único solar, que cuenta como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso, y en el que se ha asignado a cada una de las viviendas el uso de una porción determinada de terreno destinada a patio y jardín, o si, por el contrario, no resulta inscribible como tal, por ser su verdadera naturaleza la de una propiedad horizontal tumbada, exigiéndose una previa rectificación del título para su inscripción, como sostiene el registrador de la propiedad.

En el recurso interpuesto por el Notario de Girona don Enrique Brancós Núñez contra la negativa de don Javier Guiñales del Real, titular del Registro de la Propiedad de Palamós, a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.

El día 24 de diciembre de 2004 se presentó en el Registro de la Propiedad de Palamós primera copia de una escritura de obra nueva sobre complejo inmobiliario privado otorgada por la entidad «Inversiones Inmobiliarias Oikia, S.L.», autorizada por el notario de Girona don Enrique Brancós Núñez. En dicha escritura se declaraba la obra nueva de un complejo inmobiliario privado constituido por nueve viviendas adosadas sobre un único solar, describiéndose en la declaración de obra nueva como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso. En la descripción individualizada de cada uno de los nueve elementos independientes se asigna a los mismos una porción determinada de terreno destinada a patio y jardín, y en las normas reguladoras del complejo se establece, entre otras cosas, que cada casa lleva inherente un derecho de copropiedad indivisible, igual y equivalente a la cuota de participación indicada al final de su descripción sobre el resto de elementos comunes del complejo, viales, instalaciones y servicios.

Dicha escritura fue calificada con nota del siguiente tenor: «Calificado el precedente documento conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes motivos: Porque resultando del mismo que sobre una sola parcela de terreno la Sociedad propietaria declara la Obra Nueva de nueve viviendas adosadas que se configuran como un complejo inmobiliario, se solicita expresamente su inscripción como tal, debiéndose rechazar esta pretensión porque no existe tal complejo inmobiliario, con los requisitos que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cuya regulación se remite la escritura, exige para considerarlo como tal.-Efectivamente, dos son los requisitos que el citado artículo 24 requiere que se den para hablar de complejo inmobiliario: A) Estar integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí. B) Participar los titulares de este inmueble o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.-Pues bien, ninguno de los dos requisitos se dan en el presente caso: a) Respecto del primero solo hay una parcela, sobre la que se construye una unidad arquitectónica en la que no es posible separar corporalmente cada vivienda del resto de las adosadas a ella, hay por tanto una unidad arquitectónica por naturaleza, no por destino. b) Respecto del segundo, al haber una sola parcela edificada sin referencia alguna en el título a otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios ajenos a la propia parcela, tampoco se cumple el segundo de los requisitos exigidos por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad con otra parcela independiente, que ya ha quedado dicho no existe.-De lo expuesto resulta evidente que no hay ningún complejo inmobiliario, no pudiendo por tanto denominarse así, ni pretender su regulación conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, sencillamente porque carece de sentido jurídico y práctico aplicar la normativa dictada para un complejo inmobiliario a lo que no lo es. En este sentido la resolución de la Dirección General de 21 de noviembre de 2002 dice literalmente que: «La doctrina de este centro ha preconizado la no imposición a los particulares de soluciones jurídicas específicas, si bien la solución elegida no debe desconocer las características físicas de la situación contemplada.» Siendo la realidad físicas del caso, la de una forma especial de propiedad descrita en el artículo 396 del Código Civil, que es la propiedad horizontal, de existencia necesaria para que se pueda hablar en una finca de propiedad separada de los elementos de la misma susceptibles de aprovechamiento independiente y copropiedad sobre los elementos comunes.-No siendo lo mismo la propiedad horizontal que el complejo inmobiliario; así mientras que en la primera lo característico es la comunidad sobre el suelo, manteniéndose la unidad jurídica sobre el mismo; en lo segundo lo definitivo es la creación de espacios de suelo objeto de propiedad totalmente separada.-Esta diferencia fundamental, unida a la existencia de otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios sobre los que establecer otra comunidad aparte de la propia que se establece sobre las edificaciones es lo que lleva a la resolución de la Dirección General de 14 de Junio de 2004 a afirmar la distinta naturaleza de la propiedad horizontal y el complejo inmobiliario, a pesar de que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal extiende la aplicación de la regulación de aquella e este siempre que efectivamente sea tal complejo inmobiliario conforme al propio artículo.-Por todo lo expuesto, «la obligada expresión en la inscripción de la naturaleza del derecho que se inscribe, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, el artículo 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51.5 de su Reglamento como por ser presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la función calificadora en su natural extensión», como dice la Resolución de la Dirección General de 26 de Octubre de 1992, impide la inscripción solicitada del complejo inmobiliario, pues de dicha calificación resulta, como ha quedado reiteradamente expuesto que no hay tal complejo inmobiliario, siendo intrascendente a estos efectos, la denominación que se de en la escritura, prescindiendo de su verdadera naturaleza y caracterización jurídica, como señala la Resolución de la Dirección General de 20 de Febrero de 1992 y las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de Diciembre de 1992 y 18 de Febrero de 1997, según las cuales la naturaleza de un negocio depende de la voluntad de las partes y no de la denominación que le hayan atribuido, siendo el contenido real del mismo el que determina su calificación.-Así pues, no correspondiendo al Registrador, en el ejercicio de su función calificadora, la modificación de los términos del negocio calificado para hacer posible su reflejo registral, sino exclusivamente la decisión sobre si dicho negocio, tal como ha sido configurado reúne todos los requisitos precisos para su inscripción, conforme a las resoluciones de la Dirección General de 6 de Marzo de 1997 y 25 de Junio de 2001, se suspende la inscripción solicitada como complejo inmobiliario por no se (sic) esa su naturaleza.-La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.-El interesado podrá recurrir contra esta calificación ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes a contar desde la notificación de la misma, al amparo de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 324 y siguientes del Reglamento Hipotecario, o bien, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, y Real Decreto 1039/2003, instar la intervención del Registrador sustituto, dentro de los quince días siguiente a la notificación de ésta calificación desestimatoria. Palamós, 28 de Diciembre de 2004. El Registrador (sigue una firma ilegible).

Contra la calificación denegatoria se presentó por el Notario autorizante del título, don Enrique Brancós Núñez, recurso en fecha 27 de enero de 2005, en el propio registro ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. En el escrito de interposición se formulan argumentos por el notario recurrente contra las dos afirmaciones del Registrador en relación al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Con respecto al primer argumento, observa que el artículo 24 LPH exige que se trate de dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, no que deban constituir fincas registrales independientes, bastando con una autonomía funcional desde el punto de vista arquitectónico. No es exacta la alegación del registrador de que no es posible separar corporalmente casas entre medianeras, pues la experiencia demuestra lo contrario, ya que en todos los pueblos de España existen casas de planta baja y piso colindantes y funcionalmente independientes por tener cada una su acceso directo desde la calle. En el supuesto de hecho, todos los accesos son independientes y, a diferencia de la propiedad horizontal, no hay portería y escalera comunes: cada finca podría utilizarse independientemente aunque los restantes edificios no estuvieran construidos. No hay unidad arquitectónica ni por naturaleza ni por destino: lo único unitario es la ejecución simultánea. Con relación al segundo argumento, consistente en que no hay nada accesorio a la propiedad sobre lo que establecer una copropiedad con otra parcela independiente, señala el recurrente que en ningún lugar exige el artículo 24 LPH que los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios deban estar en fincas independientes. Sólo exige participar en una copropiedad indivisible sobre tales elementos independientes, viales, instalaciones o servicios, y ello se da en el conjunto inmobiliario, ya que establece como elementos comunes la rampa de acceso a la planta sótanos y la escalera de emergencia con su paso, asignándose además a cada vivienda una cuota de participación en el complejo. Afirma el recurrente que, en teoría, la situación constructiva de las fincas a que se refiere el recurso admitiría tres distintos tratamientos: propiedad horizontal tumbada, complejo inmobiliario y segregación de viales para constituir una vinculación «ob rem» respecto de las viviendas. En el caso concreto se desechó la tercera opción por razones de claridad y simplicidad, y entre las otras dos optó el recurrente por el complejo inmobiliario ante la artificiosidad de la propiedad horizontal tumbada, solución apoyada, además de por la práctica, por el artículo 24.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite que los complejos inmobiliarios privados se constituyan en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo 2 del artículo 5. Cita al respecto la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de noviembre de 2002, que, refiriéndose a la de 2 de abril de 1980, señala que para la inscripción de una urbanización o complejo inmobiliario privado no se requieren ineludiblemente previas operaciones de división o segregación de terrenos, ya que la llamada «propiedad horizontal tumbada» admite una doble modalidad, según que las edificaciones independientes se construyan sobre parcelas previamente segregadas o constituya su soporte el suelo común. Y finaliza señalando que no existe en la legislación catalana diferencia entre uno y otro supuesto en orden a las licencias precisas, ya que tanto la propiedad horizontal como el complejo inmobiliario quedan sujetos a la misma licencia, ya que el artículo 81.2 del Decreto 287/2003 que aprueba el Reglamento parcial de la Ley 2/2002 de 14 de marzo las trata conjuntamente.

En su informe el Registrador introduce determinadas matizaciones en su argumentación, replicando lo esgrimido por el notario en el recurso. Tales argumentos no han de tenerse en cuenta por no ser el informe, según doctrina reiterada de este Centro Directivo, momento oportuno para formularlos, debiendo ceñirse tal informe a meras cuestiones de trámite.

Vistos los artículos 396 del Código Civil, 2, 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de abril de 1980, 27 de mayo de 1988, 5 de marzo y 21 de noviembre de 2001, 23 de octubre de 2002, 10 de diciembre de 2003 y 14 de junio de 2004.

1. El presente recurso plantea la cuestión de si resulta inscribible como complejo inmobiliario privado, como sostiene el notario autorizante, un conjunto edificatorio constituido por nueve viviendas adosadas sobre un único solar, que cuenta como elementos comunes del mismo, además, una rampa de entrada a los garajes, la zona común de acceso a éstos y una escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso, y en el que se ha asignado a cada una de las viviendas el uso de una porción determinada de terreno destinada a patio y jardín, o si, por el contrario, no resulta inscribible como tal, por ser su verdadera naturaleza la de una propiedad horizontal tumbada, exigiéndose una previa rectificación del título para su inscripción, como sostiene el registrador de la propiedad.

2. La Ley de 6 de abril de 1999, sobre reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ha venido a recoger en el Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo inmobiliario privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas, conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario) era ya conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la jurisprudencia y las resoluciones de este propio centro directivo. La realidad práctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal), entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc. Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos inmobiliarios privados. En efecto, el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal al describirlos exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios (elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento inmaterial: la organización de la que se dota al complejo. En este sentido, el repetido artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé en su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de adoptar otros esquemas. En definitiva, la Ley viene a sancionar lo que ya era habitual en la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias distintas del edificio clásico. En la línea que acaba de expresarse, tal como reconocen el recurrente y el registrador, la postura de la Dirección General ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.

3. Todo lo anterior no debe quedar enturbiado por las afirmaciones realizadas por esta Dirección General en orden a distinguir entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario cuando se ha enfrentado con el problema de exigir o no licencia de parcelación. En efecto, varias resoluciones de este Centro Directivo han marcado la diferencia entre unidad de parcela (propiedad horizontal) o fraccionamiento del terreno (complejo inmobiliario) cuando la decisión a tomar versaba acerca de la exigencia o no de licencia de parcelación para la configuración jurídica adoptada. Así, por una parte, ha mantenido (resolución de 10 de diciembre de 2003, entre otras) la innecesariedad de la licencia de parcelación para constituir un régimen de propiedad horizontal sobre una única parcela en la que hay dos edificaciones unifamiliares de notoria antigüedad con asignaciones de uso en aquellos supuestos en que la legislación urbanística aplicable (la de la Comunidad de Madrid) no exige la licencia para tales asignaciones. Pero, por otra, también ha afirmado que cuando dentro del elenco de actos que según la legislación urbanística aplicable están sujetos a licencia de parcelación se comprenden los supuestos en que existen asignaciones de usos individualizados de terreno, sea por la vía de la propiedad horizontal o por otra (Comunidad Autónoma de Andalucía) tal constitución del régimen de propiedad horizontal precisará de licencia de parcelación, aunque se mantenga formalmente la unidad del solar. Como se aprecia, en estos casos no es la diferente configuración jurídica adoptada (propiedad horizontal o complejo inmobiliario) lo decisivo, sino el hecho de la vía elegida por la legislación urbanística aplicable, mediante el mecanismo de la licencia, para controlar el surgimiento de parcelaciones ilegales. Como señala acertadamente el recurrente en su escrito, tal cuestión no es relevante en el supuesto de la Comunidad Autónoma de Cataluña, ya que el artículo 81.2 del Decreto 287/2003 que aprueba el Reglamento parcial de la Ley 2/2002 de 14 de marzo de Urbanismo trata conjuntamente las situaciones de propiedad horizontal y complejo inmobiliario.

4. Sentado lo anterior, procede analizar el supuesto de hecho concreto. En él, se regula un régimen denominado de complejo inmobiliario privado para una situación en que, si bien se mantiene la unidad del solar, se crean diversas fincas privativas (las nueve edificaciones) que mantienen una independencia física (cuentan con accesos independientes) y que comparten una copropiedad o cotitularidad, organizada por el mecanismo de la cuota, sobre elementos comunes perfectamente definidos en el título (rampa de entrada a los garajes, zona común de acceso a éstos y escalera de emergencia para los garajes con su zona de paso). Es cierto que, como reconoce el recurrente, la situación fáctica podía haberse organizado, además de como complejo inmobiliario, también a través de la figura de la propiedad horizontal, pero ni en uno ni en otro caso se está forzando la naturaleza jurídica de la figura, desconociendo la realidad física sobre la que se opera: es evidente que tal situación fáctica, en este caso, no corresponde exactamente a la propiedad horizontal típica (unidad de solar, unidad de acceso, división vertical), y que la fórmula adoptada tiene encaje en la regulación del artículo 24 de la Ley a través del sistema de comunidad única. Por ello, la imposición de una naturaleza jurídica específica para su acceso al Registro de la Propiedad, como pretende el registrador, resulta de una rigidez no conforme con la doctrina antes aludida de este Centro Directivo acerca de la libertad de configuración que el ordenamiento reconoce en esta sede a los particulares.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 16 de junio de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.