En el recurso gubernativo interpuesto por D. Francisco Borras Planas y D.ª Adelia Castel Masip, contra la negativa del Registrador de Pineda de Mar, D. Antonio García Conesa, a inmatricular una finca.
I
El 19 de septiembre de 2001, mediante escritura pública autorizada por D. Pedro Coca Torrens, Notario de Barcelona, se eleva a público un documento privado suscrito el 2 de agosto de 1979, por el que el difunto D. Manuel F. M. vendió a los cónyuges D. Francisco Borrás Planas y D.ª Adelia Castel Masip la parcela 333 bis de la Urbanización «Las Farreras» en el término municipal de Tordera. En la expresada escritura pública por fallecimiento del vendedor interviene su heredera y se solicita la inmatriculación de la referida parcela.
Presentada copia de la anterior escritura junto con otra escritura de declaración de obra nueva autorizada por el mismo Notario, en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, fueron calificadas con la siguiente nota: «Calificado el precedente documento -consistente en escritura autorizada ante el Notario de Barcelona, don Pedro Coca Torrens, el 19 de septiembre de 2001, protocolo número 1377 de elevación a público de documento privado- se suspende su inscripción, por haberse observado los siguientes DOS únicos defectos que se califican de subsanables: 1.° Falta el título previo, documento d'En Manuel Fraixedes Martínez de donde se deducirá de donde se tiene que verificar la segregación -tal y como se indica en, el contrato de compraventa protocolizado, la parcela de este número le pertenece al señor Fraixedas en virtud de contrato privado de compraventa suscrito por Tordera Residencial. S.A. en fecha 21 de septiembre de 1973, según anexo que no se acompaña a la presente escritura-. Luego al estar dicha entidad "TorderaResidencial, S.A." en situación de quiebra, la Comisión del Convenio de la quiebra deberá ratificar ambos contratos privados y se procederá a su segregación y elevación a público segregar y ratificar. 2.° Falta la relacionada escritura de aceptación de herencia autorizada por el notario de Tordera, don Jesús Gómez Taboada, el 6 de Febrero de 2001, en unión de copia auténtica del referido testamento y de los correspondientes Certificados de defunción y de últimas voluntades del causante don Manuel Fraixedes Martínez. Ambos de conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y complementarios. No se ha tomado anotación preventiva de suspensión, de conformidad con el presentante. Contra esta nota de calificación provisional suspensiva de defecto subsanable, se puede interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, dentro del plazo de un mes desde la fecha de notificación de la calificación, de acuerdo con lo establecido en los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Pineda de Mar, a 18 de Octubre de 2002. El Registrador. Firma Regible».
Los cónyuges D. Francisco Borras Planas y D.ª Adelia Castel Masip, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegaron: 1.° Que el segundo defecto de la nota de calificación se entiende subsanado mediante la aportación de la copia auténtica de la escritura de aceptación de herencia, al que se acompaña copia del testamento abierto, certificado del Registro General de Actos de última Voluntad y documento privado de 21 de septiembre de 1974 por el que Tordera Residencial, vende la finca objeto del recurso al Sr. F. 2.° Innecesariedad de ratificación de los contratos por parte de la entidad «Tordera Residencial, S.A.». Inmatriculación de la finca e inscripción de la obra nueva que se halla en la misma, de conformidad con el artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario. Que la ratificación de los contratos privados de compraventa por «Tordera Residencial S.A.», a través de la comisión del convenido de la quiebra, a los efectos de proceder a su segregación y elevación a público, se considera no necesaria dicha ratificación alas fines de la inmatriculación perseguida, pues en el contrato privado de 2 de agosto de 1979 dicha entidad no tuvo ninguna intervención y en cuanto al contrato privado de compraventa de 21 de septiembre de 1973, tampoco es necesaria dicha ratificación conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario. Que la cadena de transmisiones ha quedado acreditada y se han cumplimentado todos los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria a los efectos de inmatriculación e inscripción solicitadas.
El Registrador de la Propiedad informó: Que la única forma de subsanar los defectos señalados en la nota de calificación de 18 de octubre de 2002 es, a la luz del artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la de segregar de la finca matriz registral número 4 o 5 la subparcela 333 bis, o en su caso, toda la parcela inicial 327-333 bis 334, de la Urbanización «Las Farreras» y estando las relacionadas fincas actualmente inscritas a nombre de «Tordera Residencial, S.A.» deberá ser dicha sociedad, titular registral la que otorgue la correspondiente escritura pública (artículo 50 del Reglamento Hipotecario) de segregación y ratificación de la compraventa. Esta operación no queda obstaculizada por el hecho de que actualmente esté el titular registral en situación de quiebra, puesto que ello no conlleva la disolución ni la desaparición de la vida jurídica de la sociedad. Otra posibilidad es la de tramitar un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo o en juicio declarativo ordinario, verbal, monitorio u otro pertinente conforme a la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, según preceptua el artículo 7 de la Ley Hipotecaria. En todo caso corresponde al titular registral esta función. Que, a mayor ahondamiento, es la jurisdicción civil quien únicamente puede y debe entender de este problema en un pleito abierto con libertad de pruebas. Que la jurisprudencia abona las soluciones anteriores, así las Resoluciones de 27 de marzo de 1992 y 13 de enero de 2001. Que, en resumen, todo propietario inmobiliario puede usar de su derecho a autoasegurar su propiedad, cuando y mientras tenga por conveniente. Pero si en un momento determinado desea que un tercero asegure jurídicamente dicha propiedad y específicamente opta por el sistema público de seguro inmobiliario vigente en nuestro país que le acredite después erga omnes como único y firme propietario, el primer obstáculo que ha de salvar para la seguridad del sistema inmobiliario es la fiel observancia de las normas de la inmatriculación. Cuando pretenda esta protección registral y se encuentra que la finca que pretende inmatricular está en todo o parte inscrita a favor de otra persona distinta, deberá obtener el consentimiento del titular registral o, defectivamente el de la autoridad judicial, al amparo de lo preceptuado por los artículos 1, 3, 7, 38 y 198 de la Ley Hipotecaria.
Vistos los artículos 3 y 20 de la Ley Hipotecaria.
1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:
Se presenta en el Registro para su inmatriculación una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa en la que, por fallecimiento del vendedor, actúa su heredera, y una escritura subsiguiente de declaración de obra nueva sobre la finca comprada.
Advirtiendo el Registrador que la finca que se pretende inmatricular está inscrita a favor de «T. Residencial», lo advierte así a los interesados que vuelven a presentar el documento anterior, acompañado de escritura de aceptación de herencia. En dicha escritura, y, como documento unido, se acompaña fotocopia de un documento privado por el que «T. Residencial» vende la finca al causante de la herencia.
El Registrador suspende la inscripción, porque, entre otras cuestiones apuntadas, el título previo no está debidamente documentado.
Los interesados recurren.
2. Sin necesidad de entrar en ulteriores cuestiones, es lo cierto que el documento por el que el titular registral vende la finca es un documento privado, que no deja de serlo por hallarse incorporado a un documento público. Por ello, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria impide su inscripción.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 2 de marzo de 2004.-La Directora General, Ana López-Monís Gallego.
Sr. Registrador de la Propiedad de Pineda de Mar.
