En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid Don José Luis Martínez Gil, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2, D. Francisco Borruel Otín, a inscribir una escritura de desafactación de elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal y compraventa de aquél.
Hechos
I
Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, Don José Luis Martínez Gil el 19 de Febrero de 2002, Don Manuel V.R., en nombre y representación, como Presidente de la Comunidad de Propietarios de la casa, número 22 de la calle C. de Madrid, cumpliendo acuerdos tomados por unanimidad de la Junta de Propietarios, en la que concurrieron todos, desafecta la vivienda del portero convirtiéndola en elemento privativo, modifica las cuotas de todos los elementos de tal carácter, y vende, una vez desafectado, aquel elemento a la entidad «E.S.A.».
II
Presentada copia autorizada de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad, número 2 de Madrid fue calificada con la siguiente nota: «Conforme al artículo 322 de la Ley Hipotecaria introducido por la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, le notifico que en la escritura otorgada en Madrid el 19 de febrero de 2002 ante el Notario Don José Luis Martínez Gil, n° protocolo 641, presentada bajo el asiento 11809 del diario 86, se observa el siguiente defecto: Suspendida la inscripción del precedente documento por observarse el siguiente defecto subsanable: 1.° De acuerdo con las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 1995, y 19 de febrero de 1999, para alterar el título constitutivo, y además realizar actos de disposición sobre elementos comunes, se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios según el Registro, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Como en los acuerdos no se especifica quienes fueron los propietarios asistentes en el nuevo acta que se expida, deberá constar el nombre de los asistentes. No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado. Contra esta calificación podrá interponerse recurso gubernativo de acuerdo con los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Ley 24/2001. BOE 31 Diciembre. Madrid, 22 de marzo de 2.002. El Registrador. Don Francisco Borruel Otín».
III
Don José Luis Martínez Gil, interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que la nota de calificación conculca frontalmente él articulo 19 bis de la Ley Hipotecaria, en vigor desde el día 1 de enero de 2002, puesto que la nota de calificación no distingue entre hechos y fundamentos de derecho. Que al Registrador le parece necesario que conste en los acuerdos el nombre de los propietarios asistentes a la Junta General de la Propiedad Horizontal, porque es preciso que la modificación del titulo constitutivo se realice por acuerdo unánime de todos los propietarios «según el Registro», y que así resulta de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de junio de 1995 y 19 de febrero de 1999, y del principio de tracto sucesivo. Que el Registrador confunde los dos planos en que funciona la Propiedad Horizontal: a) Los actos que afectan al derecho de dominio de la propiedad privativa y que se realizan por los propietarios del inmueble mediante consentimiento individual de cada uno de ellos y, respecto de los cuales, en el ámbito registra se aplica el principio de tracto sucesivo, y b) los actos de carácter colectivo de la comunidad de propietarios, que se realizan en el seno de la Junta General y que se rigen por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal y el Derecho Civil y respecto de las cuales no funciona el principio de tracto sucesivo. Que, de acuerdo con lo dicho, las dos resoluciones que cita la nota se refieren a actos realizados directamente por los propietarios, por lo que, no se entra en su análisis. Que, por el contrario, hay que señalar lo establecido en la resolución de 23 de mayo de 2001, en la que refiriéndose a modificaciones del título constitutivo que tienen carácter de acto colectivo señala que «se trata de un acto de Junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del articulo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que derivarían del principio de tracto sucesivo. Que resulta un tanto extraño y sorprendente el concepto de tracto sucesivo que se deduce del texto de la nota, porque si tal principio fuese aplicable seria necesario el consentimiento individual, la justificación de la capacidad y la representación y el instrumento publico, poniéndose fin a las actas de las Juntas Generales de la propiedad horizontal.
IV
El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 4 de mayo de 2002.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 397 del Código Civil, 3, 5, 8, 17 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, 2, 3, 20 Y 326 de la Ley Hipotecaria, las Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1994 y 9 de diciembre de 1997; y las Resoluciones de esta Dirección General de 15 de junio de 1973, 27 de junio de 1995, 19 de febrero y 13 de abril de 1999, 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002 y 4 de marzo de 2004.
1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinado elemento común (vivienda destinada a portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.
El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de alteración del título constitutivo y realizarse un acto de disposición sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento unánime de todos los que según el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese quiénes fueron los propietarios asistentes a la Junta.
2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.
Madrid, 23 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.
Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid, número 2.
