La circunstancia de que dicho título representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate.

En el recurso interpuesto por el Notario de Madrid don Carlos Entrena Palomero contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 19 de Madrid, don Rafael Arnáiz Eguren, a inscribir una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

El día 15 de diciembre de 2006 don Carlos Entrena Palomero, Notario de Madrid, autorizó una escritura de préstamo con garantía hipotecaria concedido por determinada sociedad.

En dicha escritura se expresa que la citada entidad prestamista, cuyas circunstancias identificativas se detallan (entre ellas las relativas a la escritura de constitución, su objeto social y a su inscripción en el Registro Mercantil), está representada por el apoderado don Jonatan G.T.; que acredita la representación mediante una escritura de poder conferido en su favor por dicha entidad (escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo).

El Notario Sr. Entrena Palomero expresa que se le exhibe copia auténtica de dicha escritura de poder «pendiente de ser inscrita en el Registro Mercantil de Madrid»; y añade que de dicha escritura, a su juicio y bajo su responsabilidad, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para formalizar dicha escritura por cuanto que está expresamente facultado para conceder toda clase de préstamos y aceptar toda clase de garantías reales sobre inmuebles.

El título se presentó en el Registro de la Propiedad número 19 de Madrid mediante telefax el 15 de diciembre de 2006, con asiento 180 del Diario 63; el correspondiente asiento fue posteriormente consolidado el 27 de diciembre mediante la aportación de primera copia de dicha escritura; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe parcialmente:

«Calificado el precedente documento, el Registrador que suscribe suspende su inscripción, lo que se notifica al presentante y al Notario autorizante, no habiéndose tomado anotación de suspensión por no haberse solicitado:

1.º Hechos:...

En el titulo que se califica, la sociedad prestamista interviene representada por Don Jonatan Galán Timbreza haciendo uso del poder conferido a su favor mediante escritura otorgada ante el Notario de Coslada Don Vidal Olivas Navarro, el 20 de octubre de 2006, haciéndose constar que dicha escritura de poder se encuentra «pendiente de ser inscrita en el Registro Mercantil de Madrid».

2.º Fundamentos de Derecho:

Artículos 51.9.ªc del Reglamento Hipotecario y 94.5.º del Reglamento del Registro Mercantil.

Defecto subsanable.

Contra la precedente calificación puede interponerse recurso en el plazo de...

Madrid, 2 de enero de 2007.-El Registrador [Firma ilegible. Existe sello con el nombre y apellidos del Registrador]»

La calificación fue notificada al Notario autorizante de la escritura calificada el 2 de enero de 2007, según afirma el Registrador (y pretende justificar mediante el acompañamiento de copia del que denomina «reporter» de determinada comunicación mediante telefax); y el Notario recurrente se limita a manifestar que ha tenido conocimiento de dicha calificación, sin que haga referencia a fecha de notificación alguna.

Por escrito que tiene fecha de 1 de febrero de 2007, así como un sello del Servicio de Correos de 2 de febrero, que causó entrada en el Registro de la Propiedad el 6 de febrero, dicho Notario interpuso recurso contra la calificación en el que, alegó los siguientes argumentos:

1.º La escritura calificada contiene el pertinente juicio de suficiencia de las facultades representativas del apoderado.

2.º La nota de calificación que se recurre, dando por bueno el juicio de suficiencia del poder emitido por el recurrente, al que el funcionario calificador no pone objeción alguna, señala como único defecto subsanable la falta de inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de poder reseñada como título de la representación alegada, en base a los «artículos 51.9.° del Reglamento Hipotecario y 94.5.° del Reglamento del Registro Mercantil» que se citan corno únicos fundamentos de derecho y sin otra explicación.

3.º Es cierto que el Reglamento Hipotecario (artículo 5 1.9.° in fine) exige como requisito de la inscripción que se expresen las circunstancias de la representación, las personales de identificación del representante, el poder que confiera la representación y «cuando proceda, su inscripción en el Registro correspondiente» y que el artículo 94.1.5.° del Reglamento del Registro Mercantil dispone que «en la hoja abierta a cada sociedad se inscribirán obligatoriamente. los poderes generales» excluyéndose expresamente de los poderes «concedidos para la realización de actos concretos», pero estas disposiciones reglamentarias revelan, en principio, que la calificación recurrida en los términos en que ha sido formulada adolece de un planteamiento defectuoso o carencia de motivación jurídica en cuanto ni la nota de calificación ni la escritura calificada atribuyen al poder el carácter de general y, por tanto, de inscripción obligatoria en el Registro Mercantil considerando que éste fuera requisito previo para la inscripción de aquélla en el Registro de la Propiedad.

4.º En todo caso, aún admitiendo que el relacionado poder fuera general y la obligatoriedad de su inscripción en el Registro Mercantil, debe rechazarse que la falta de ésta constituya defecto para fundamentar la calificación negativa que se recurre si se considera que el carácter obligatorio de su inscripción no tiene en este caso valor constitutivo como requisito para la válida actuación del apoderado en el tráfico sino sólo como presupuesto de los efectos positivos y negativos de la publicación registral dimanantes de los principios de legitimación, fe pública, oponibilidad y tracto sucesivo, en los términos de los artículos 7 a 11 del mismo Reglamento del Registro Mercantil. Así el artículo 4.2 de éste al tratar de la obligatoriedad de la inscripción se limita a decir que «la falta de inscripción no podrá ser alegada por quien esté obligado a procurarla», por lo que para que el defecto alegado fuese admisible debería tener un precepto similar al del artículo 383 del Reglamento Hipotecario, relativo a la previa inscripción en el Registro Mercantil de la constitución de sociedades mercantiles para la inscripción en el de la Propiedad de títulos a su favor, o al del artículo 152 del Reglamento del Registro Mercantil al regular los efectos de la inscripción de la delegación de facultades.

5.º En este sentido contrario a la nota de calificación se ha pronunciado el Tribunal Supremo, que en la Sentencia de 27 de enero de 1997 reconoce que la falta de inscripción del poder no afecta a «la validez de los actos y contratos realizados» y no supone «defecto de capacidad del transmitente, puesto que la inscripción no completa falta de capacidad alguna, ni en el poderdante ni el apoderado. La falta de inscripción sólo puede hacerse valer, en cuanto le favorezca, por quien contrató con el mandatario».

Asimismo, esta Dirección Registral ha declarado en Resolución de 21 de Julio de 2003, en su Fundamento de Derecho 4.º que «Como tiene resuelto en reiteradas ocasiones [...] a propósito de cargos o representaciones inscribibles; cfr. Resoluciones de 17 de diciembre de 1997, 23 de febrero de 200- la obligatoria inscripción en el Registro Mercantil (del título representativo) no es necesariamente requisito previo que condicione la inscripción en el Registro de la Propiedad» de la escritura otorgada por un apoderado general no inscrito en el aquél.

6.º En último término, las facultades representativas del apoderado están amparadas por el juicio de suficiencia emitido por el recurrente y que el Registrador no discute, por lo que de admitirse el defecto alegado supondría la revisión de un juicio de suficiencia del que, sin embargo, no discrepa y una verdadera contradicción de la misma calificación.

Mediante escrito con fecha 12 de febrero de 2007, el Registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 14 de febrero de 2007). En dicho informe añade determinadas consideraciones que, aunque dicho funcionario calificador denomina «como adición a los argumentos y fundamentos de Derecho señalados en la nota de calificación recurrida», nada tienen que ver con los preceptos citados en dicha calificación como fundamentos de derecho y añaden determinadas objeciones relativas al juicio emitido por el Notario sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas.

Vistos los artículos 103 de la Constitución, 1216, 1217, 1218 y 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 313, 322, 325, 326 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 y 22.2 del Código de Comercio; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; artículos 51.9.ª c) del Reglamento Hipotecario; 94.1.5.° del Reglamento del Registro Mercantil; 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; las Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 -Sala Tercera-y 27 de enero de 1997 -Sala de lo Civil-; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Séptima) de 25 de octubre de 2006, entre otras posteriores, así como la Sentencia de 22 de Noviembre de 2006 (Sección Cuarta), de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo y 11 de junio de 1999, 3 de marzo de 2000, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 y 15 de febrero, 9 de abril, 3 y 11 de junio, 19 de julio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004, 2 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 5, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) de mayo, 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 -2.ª-de octubre de 2005 y 20 de enero, 30 y 31 de mayo y 9 de junio, 12, 13, 19, 20 y 27 de septiembre, 3, 4 y 25 de octubre, 10, 13, y 17 de noviembre, 16, 20 y 21 de diciembre de 2006 y 31 de enero, 14, 20 y 28 de febrero, 30 de marzo, 2 de abril y 30 de mayo de 2007, entre otras.

1. En el presente caso el título calificado es una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en cuyo otorgamiento la sociedad prestamista está representada por un apoderado que acredita su representación mediante la exhibición de copia auténtica de una escritura de apoderamiento cuyos datos se reseñan, con indicación del Notario autorizante, fecha de otorgamiento y número de protocolo.

Respecto de dicha escritura de poder el Notario autorizante expresa que se le exhibe copia auténtica pendiente de inscripción en el Registro Mercantil; y añade que de esa escritura, a su juicio y bajo su responsabilidad, resulta que el compareciente tiene facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura por cuanto que está expresamente facultado para conceder toda clase de préstamos y aceptar toda clase de garantías reales sobre inmuebles.

El Registrador suspende la inscripción solicitada mediante una calificación en la que se limita a expresar, como hecho, que el Notario hace referencia a esa falta de inscripción de la escritura de poder; y, como únicos fundamentos de derecho, la cita de los artículos 51.9.ªc del Reglamento Hipotecario y 94.5.º del Reglamento del Registro Mercantil.

2. Como cuestión formal previa, cabe recordar que las normas reguladoras del procedimiento de calificación registral excluyen inequívocamente la posibilidad de una calificación con formalidades menores que las legalmente establecidas.

Como se ha señalado en las Resoluciones de 10 y 13 de noviembre de 2006 y 31 de enero de 2007, una de las razones de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, fue inyectar en el sistema registral garantías propias de un procedimiento administrativo -cfr., por todas, Resolución de 20 de enero de 2006, y las que se citan en su Vistos-, como son la necesidad de que exista en todo caso calificación por escrito, haciendo desaparecer las calificaciones verbales; que no existan calificaciones sucesivas; que no se traslade la calificación a un momento posterior a ella misma, como sucedía con la hipertrofia del informe del registrador (que, con la motivación de la calificación, se emitía cuando recurría el interesado y sin que éste tuviera noticia de su contenido, pues no se le notificaba); que esa calificación se sujete a una estructura propia de acto administrativo -así, que se exprese ordenada en hechos y fundamentos de derecho y con pie de recurso (párrafo segundo, del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria)-; que esa calificación se motive cuando sea negativa, de modo igual al que, para los actos administrativos, dispone el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; que se notifique en los términos de lo dispuesto en la este Ley (artículos 58 y 59); y, en suma, que con su proceder el Registrador se sujete a un procedimiento cuyo cumplimiento pueda serle exigible.

Por otra parte, y también a pesar de la doctrina sentada por este Centro Directivo en reiteradas Resoluciones (cfr., por todas, las de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003, 6 de julio, 14, 15, 16, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 19, 20, 21 y 22 de octubre de 2004 y 10 de enero de 2005), en este expediente debe abordarse, una vez más, la cuestión relativa al contenido y alcance del informe que el Registrador debe evacuar cuando se recurre su calificación (cfr. artículo 327, párrafo séptimo, de la Ley Hipotecaria).

A tal efecto, y como se ha puesto de relieve en las citadas Resoluciones de este Centro, según criterio reiterado en otras muchas posteriores (vid., por todas, la de 31 de enero de 2007), debe recordarse que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el Registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de denegar o suspender la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan ser tenidas en cuenta por este Centro Directivo las que dicho funcionario pueda introducir en su informe, pues dicho trámite, como también ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en modo alguno puede ser utilizado para agravar su calificación. En este caso, por cierto, hay que poner de relieve la muy escasa motivación de la calificación impugnada. Y a la vista de ello, para examinar el defecto invocado por el Registrador debe ahora atenderse, exclusivamente, al contenido de su calificación tal como ha sido formulada, sin tener en cuenta el contenido calificatorio que, incorrectamente, se incluye en su informe.

3. Por ello, respecto de la cuestión de fondo planteada, limitado el recurso a las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionan con la calificación impugnada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debe ahora decidirse únicamente si es obstáculo a la inscripción de una hipoteca en garantía de un préstamo el hecho de que no se acredite la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura de apoderamiento de la que derivan las facultades representativas de quien actúa en nombre de la sociedad prestamista.

Esta cuestión debe también resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 15 de febrero, 9 de abril, 3 de junio y 19 de julio de 2003, y 2 de enero y 5 de marzo de 2005), y por tanto ha de entenderse que la circunstancia de que dicho título representativo no estuviera inscrito previamente en el Registro Mercantil, pese a la obligatoriedad de semejante inscripción cuando se trate de poderes generales (cfr. artículo 22.2 del Código de Comercio), no debe impedir la inscripción en el Registro de la Propiedad de la adquisición del derecho real de que se trate.

4. Por último, este Centro Directivo debe recordar una vez más (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos) la obligación que tiene el Registrador de dar estricto y escrupuloso cumplimiento a la norma del artículo 19 bis, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria sobre la motivación jurídica de la calificación negativa; así como la obligación de ajustar su calificación al contenido de las resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se hayan estimado recursos frente a la calificación, mientras no se anulen por los Tribunales mediante sentencia firme (artículo 327 de la Ley Hipotecaria), habida cuenta del carácter vinculante de tales resoluciones que ya había sido puesto de relieve por esta Dirección General y ha sido aclarado y reforzado mediante la modificación introducida en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria por la Ley 24/2005, como ha recordado la Resolución de 10 de noviembre de 2006. Y se considera procedente dicha advertencia, por la trascendencia que la regularidad de la calificación negativa tiene, y las consecuencias del incumplimiento de dichas normas, ya sea en el ámbito estricto de la calificación, o bien en el plano disciplinario, en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario, conforme al artículo 313, apartados B).b), B).k) y C), de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 31 de mayo de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.