Alega el recurrente que el que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia. Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna (cfr. artículos 647, 649 y 654 Código Civil en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).

En el recurso gubernativo interpuesto por doña Jorgelina Marina Alejo, en representación de doña Manuela Cobo Barquín, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Medio Cudeyo-Solares, Don Ricardo Mantecón Trueba, a practicar una anotación preventiva de demanda.

En virtud de mandamiento expedido el día catorce de marzo de dos mil cinco, por el Secretario Judicial del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Medio Cudeyo, en autos de pieza separada de ejecución provisional 122/2005, se dispone que se tome en el Registro de la Propiedad anotación preventiva de demanda sobre determinadas fincas. Dicha medida cautelar deriva de un procedimiento de ejecución provisional de una sentencia dictada en autos de división de herencia, 260/04.

Con fecha de 23 de Marzo de 2005, se emite nota de calificación por la que el Registrador suspende parcialmente la toma de razón del documento destacando, entre otros, los siguientes extremos: «el Registrador que suscribe... ha resuelto no practicar la anotación solicitada en cuanto a la totalidad de la finca 8520, la nuda propiedad de las fincas 8620 y 8618, y la mitad indivisa de la finca 8613... Hechos: En el mandamiento calificado se ordena tomar anotación preventiva de demanda sobre varias fincas, y se observa respecto de algunas de ellas que en todo o en parte están inscritas a nombre de personas que no han sido demandadas... Fundamentos de derecho: El artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece en sus dos primeros párrafos lo siguiente: «Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada». Por todo ello se suspende la anotación preventiva de demanda ordenada, en cuanto a la totalidad de la finca 8520, la nuda propiedad de las fincas 8620 y 8618, y la mitad indivisa de la finca 8613, por aparecer inscritas dichas fincas y participaciones de fincas a nombre de personas que no han sido demandadas...».

Mediante escrito de fecha siete de Abril de dos mil cinco, doña Jorgelina Marina Alejo, en representación de doña Manuela Cobo Barquín, interpuso recurso gubernativo destacando los siguientes argumentos:

a) Nos encontramos en un procedimiento judicial de división de herencia de doña María Barquín, n.º 260/04 correspondiente al Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Medio Cueyo Solares. En dicho pleito se ha practicado el inventario de bienes mediante sentencia de 15 de febrero de 2005, y el Auto de 14 de Marzo de 2005 ha ordenado su ejecución provisional con mandamiento al Registro.

Por los fundamentos de dicha sentencia han de ser incorporados al inventario el valor de dichas fincas donadas en vida por la causante de la herencia, doña María Barquín Setien, por aplicación de los preceptos del Código Civil que la propia sentencia invoca. La razón de la incorporación de las fincas donadas radica en la necesidad de establecer el quantum del caudal de la herencia para determinar las legítimas y, en su caso, proceder a la anulación o reducción por inoficiosas de dichas donaciones.

Si estas donaciones están sujetas a la posible anulación o reducción, y las fincas sobre las que recaen están inscritas en el Registro, obviamente tiene que inscribirse la demanda que ha dado lugar al pleito para su conocimiento por los terceros y para evitar posibles abusos.

b) Al referido pleito sobre testamentaria no pueden ser llamados los terceros adquirentes de las fincas, dado que carecen de legitimación pasiva. Cosa distinta será, en su caso, si se promoviere pleito sobre la nulidad o reducción de las donaciones transmitidas a terceros.

El que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia.

c) En el pleito pudo alegarse por parte de los interesados la objeción registral que ahora plantea el recurso.

d) Estamos ante una ejecución de sentencia que por exigencias constitucionales y legales debe ser cumplida en sus propios términos. Así destacan los artículos 117 de la Constitución Española y el 2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. El Registro no puede sin más dejar sin eficacia una sentencia. Otra cosa sería que los terceros registrales impugnasen la resolución registral de inscribir la demanda.

e) La negativa a inscribir lo ordenado por la sentencia podría causar perjuicios al recurrente.

Don Ricardo Mantecón Trueba, Registrador de la Propiedad de Medio Cudeyo-Solares, emitió informe de fecha 13 de Abril de 2005, remitiendo los documentos relativos al recurso a esta Dirección General de los Registros y del Notariado. A su vez, se extiende diligencia de la misma fecha por la que se hace constar que se mantiene la calificación negativa frente a la interposición del recurso.

Mediante escrito de fecha 29 de Abril de 2005, se remite a la Dirección General las alegaciones presentadas por «Incorsa Cantabria SA», adquirente por compra de las fincas donadas, que solicitan la confirmación de la nota de calificación registral, considerando que son adquirentes de buena fe, esto es, terceros hipotecarios y que no les debe afectar la demanda interpuesta.

Vistos los artículos 1, 18, 20, 38.3 y 42.1 de la Ley Hipotecaria; 24 de la Constitución Española; así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de Febrero de 2000, 14, 18 y 19 de Mayo de 2001, 11 de Julio de 2001, 2 de Octubre de 2002.

1. El presente recurso se plantea frente a una calificación negativa del Registrador por la que se suspende la anotación preventiva de demanda ordenada en el mandamiento judicial presentado, en cuanto a la totalidad de una finca, la nuda propiedad de otras, y la mitad indivisa de una última, por aparecer inscritas dichas fincas y participaciones de las mismas a nombre de personas que no han sido demandadas. La demanda se ha formulado en un proceso judicial de división de herencia dirigido a establecer el quantum del caudal hereditario, determinar las legítimas y proceder a reducir por inoficiosas las donaciones efectuadas por el causante, sin que se haya demandado a quienes compraron las fincas a los donatarios.

2. El defecto ha de ser confirmado. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, los principios constitucionales de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la indefensión (artículo 24 de la Constitución Española) y, paralelamente, en el ámbito registral el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), junto con los de tracto sucesivo y legitimación (artículos 20 y 38.3 de la Ley Hipotecaria), impiden la práctica de la anotación solicitada sobre bienes inscritos a favor de personas que no han sido parte en el procedimiento.

3. Alega el recurrente que el que compra una finca donada, cuando aún no se ha procedido a la partición de la herencia del donante, sabe que dicha donación puede estar sujeta a anulaciones o reducciones que se puedan derivar de la partición de la herencia. Sin embargo, no existe ningún precepto que (a diferencia del supuesto contemplado en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria para las adquisiciones hereditarias) suspenda la fe publica registral respecto de quienes adquieren por compra bienes donados, ni que exceptúe la regla general de que la reducción de donaciones no puede producir efectos frente terceros adquirentes que hayan inscrito sus títulos no constando en el Registro anotación de demanda alguna (cfr. artículos 647, 649 y 654 Código Civil en relación con el artículo 37 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la Capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 14 de enero de 2006.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Medio Cudeyo-Solares.